Quy định chuyển mục đích sử dụng đất: Còn nhiều vướng mắc

Vướng khi áp dụng

Theo Công văn số 1927, UBND tỉnh chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với các thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, đáp ứng được điều kiện hạ tầng khu vực, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng (đối với khu vực đô thị) hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn (đối với khu vực nông thôn) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt... Tuy nhiên, trong quá trình triển khai quy định này, các địa phương gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Ông Nguyễn Văn Thuận - Phó Chủ tịch UBND huyện Khánh Vĩnh cho biết, qua rà soát đối chiếu với quy định của Công văn số 1927, ở khu vực đô thị tại thị trấn Khánh Vĩnh, trường hợp thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất đã đảm bảo các điều kiện về phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm được phê duyệt, nằm trong khu dân cư hiện hữu, đảm bảo điều kiện hạ tầng khu vực. Tuy nhiên, địa phương đang vướng điều kiện về lập quy hoạch chi tiết xây dựng, vì quy hoạch này chưa được lập. Còn ở khu vực nông thôn, vướng mắc đối với trường hợp thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là phù hợp và đúng các điều kiện quy định, nhưng hiện nay các xã trên địa bàn huyện không có quy hoạch điểm dân cư nông thôn. Vì vậy, huyện Khánh Vĩnh không thể thực hiện chuyển mục đích sang đất ở khi áp dụng quy định của UBND tỉnh tại Công văn số 1927. Bên cạnh đó, Khánh Vĩnh là huyện miền núi, diện tích đất tự nhiên lớn, dân số ít, dân cư sinh sống thưa thớt, phân tán, chủ yếu tập trung ở các khu vực trung tâm xã nên việc xác định thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu rất khó khăn.

Một góc khu vực nông thôn huyện Diên Khánh.

Tương tự, UBND huyện Diên Khánh đã có báo cáo gửi UBND tỉnh về các vướng mắc, khó khăn liên quan đến quy định này. Theo đó, thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, đáp ứng điều kiện về hạ tầng khu vực, phù hợp quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới, phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, nhưng lại không nằm trong khu vực quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, do đó cũng không được chuyển mục đích sử dụng đất. Việc lập các đồ án quy hoạch chi tiết, quy hoạch điểm dân cư nông thôn trên phạm vi toàn huyện đòi hỏi phải có thời gian, lộ trình và nguồn vốn để thực hiện. Trong thời gian hoàn chỉnh các đồ án quy hoạch này, quyền lợi của người sử dụng đất như: chuyển mục đích sử dụng, xin giấy phép xây dựng nhà ở… sẽ bị ảnh hưởng rất lớn.

Kiến nghị tháo gỡ

Trong văn bản gửi UBND tỉnh, UBND huyện Diên Khánh đề xuất, đối với các khu vực đã lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với các quy hoạch này. Đối với khu vực chưa lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới cấp xã. Đối với khu vực chưa lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới cấp xã, việc chuyển mục đích phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Trong khi đó, UBND huyện Khánh Vĩnh kiến nghị, trong thời gian chờ lập và hoàn thiện các đồ án quy hoạch nói trên, UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường cần xem xét, có ý kiến thống nhất chủ trương cho phép UBND cấp huyện thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với các thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Về vấn đề này, tại Công văn số 452/STNMT-CCQLĐĐ, ngày 14-2 gửi UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường đánh giá, trong quá trình triển khai thực hiện Công văn số 1927 của UBND tỉnh, đa số địa phương đã gặp vướng mắc liên quan đến việc áp dụng các quy hoạch xây dựng khi giải quyết các hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đối với đất ở. Lý do là hiện nay, các địa phương chưa thể phủ kín các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn trên toàn địa bàn. Qua xem xét, Sở Tài nguyên và Môi trường nhận thấy, nếu chỉ áp dụng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn thì sẽ gây khó khăn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Bên cạnh đó, việc cho phép chuyển mục đích đất ở tại những khu vực đã có quy hoạch sử dụng đất, nhưng chưa có quy hoạch xây dựng sẽ dẫn đến tình trạng không đảm bảo cảnh quan, thiếu sự đồng bộ kết nối về hạ tầng kỹ thuật trong khu vực.

Theo Công văn số 452/STNMT-CCQLĐĐ, những vướng mắc nêu trên của các địa phương là do hạn chế trong công tác lập quy hoạch của các cơ quan nhà nước, ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Vì vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND tỉnh xem xét hủy bỏ Công văn số 1927; đồng thời giao UBND các huyện, thị xã, thành phố giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo đúng thẩm quyền và quy định của pháp luật và tự chịu trách nhiệm về công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng tại địa phương.

VĂN KỲ