Quy định mới về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP. Hồ Chí Minh

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành quy định mới về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ảnh: Quang Phương

UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư (NCC) trên địa bàn thành phố. Quyết định có hiệu lực thi hành từ ngày 25/4/2026 và thay thế các quyết định liên quan mà UBND cấp tỉnh (trước sáp nhập) đã ban hành về vấn đề trên.

Quy định mới này điều chỉnh các hoạt động quản lý, sử dụng NCC được đầu tư xây dựng có mục đích để ở và NCC có mục đích sử dụng hỗn hợp; nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 trên địa bàn thành phố.

Tại quyết định này, UBND thành phố quy định khi bàn giao hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung NCC, chủ đầu tư có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe. Trong đó, phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng NCC bao gồm chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để ô tô và khu vực để xe công cộng.

Quy định mới quy định rõ các vấn đề liên quan đến khu vực để xe trong nhà chung cư

Quyền sở hữu chỗ để xe trong NCC được xác định theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập thành hợp đồng riêng. Việc ký kết hợp đồng giữa các bên phải đảm bảo thực hiện đúng các quy định, điều kiện về ký kết hợp đồng dân sự.

Đối với việc khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong NCC: Việc khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong NCC phải do hội nghị NCC quyết định, bao gồm việc thông qua các nội dung về loại hình dịch vụ được khai thác, vị trí và diện tích khai thác, thời hạn khai thác, hình thức khai thác.

Nguồn thu được từ hoạt động khai thác dịch vụ đối với phần diện tích này và lãi phát sinh từ tiền gửi phí bảo trì, sau khi trừ đi các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì và được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung NCC.

Quy định mới còn quy định về quản lý, sử dụng các khoản phí liên quan đến khai thác phần sở hữu chung của nhà chung cư. Ảnh: Quang Phương

Còn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được quy định: Việc đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của NCC có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 152 Luật Nhà ở. Cụ thể: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong NCC mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích đó.

Khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong chung cư và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua.

Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong NCC mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm đưa dự án vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì là 2%. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của dự án.

Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong NCC trước ngày 1/7/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu NCC họp hội nghị NCC để thống nhất mức đóng góp phần kinh phí này.

Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong chung cư sau ngày 1/7/2026 đến trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực mà trong hợp đồng không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì thực hiện theo khoản 4 Điều 152 Luật Nhà ở.