Quy định mới về tách thửa, tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Nghị định 50/2026 vừa được Chính phủ ban hành, quy định chi tiết một số điều Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

Nghị định này có hiệu lực từ ngày 31/1/2026, được đánh giá là bước cụ thể hóa quan trọng nhằm tháo gỡ ách tắc trong thực tiễn, đặc biệt với người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất và doanh nghiệp đầu tư dự án.

Phát hiện hưởng sai ưu đãi sẽ bị truy thu và tính tiền chậm nộp

Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định về tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254.

Theo đó, việc tính tiền sử dụng đất theo cơ chế ưu đãi chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, trên 1 thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn. Các lần chuyển mục đích tiếp theo, hoặc chuyển mục đích đối với thửa đất khác, sẽ phải nộp 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển mục đích.

Ảnh minh họa: Vũ Điệp

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành khác nhau, vẫn chỉ được lựa chọn 1 thửa đất để áp dụng chính sách này và phải cam kết rõ trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghị định cũng quy định rõ trách nhiệm và chế tài. Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị hưởng chính sách cho thửa đất khác, thì hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch.

Ngoài ra, người vi phạm còn phải nộp khoản tiền chậm nộp, tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện và chuyển hồ sơ vi phạm, theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Việc xác định số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và thửa đất được lựa chọn để áp dụng chính sách này được tính từ ngày 1/8/2024.

Giá đất và hạn mức tính theo quy định tại thời điểm chuyển mục đích

Giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá trong bảng giá đất do địa phương ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định của địa phương tại thời điểm chuyển mục đích, áp dụng cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp tách hộ theo quy định pháp luật thì mỗi hộ được tính là một đối tượng độc lập để xem xét áp dụng chính sách.

Đối với thửa đất có nhiều hộ cùng sử dụng, nếu được phép tách thửa thì hạn mức được xác định theo từng thửa đất sau tách; nếu không tách thửa, hạn mức được tính theo hộ gia đình hoặc cá nhân đại diện đứng tên quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp chuyển nhượng đất phải hoàn trả phần được miễn, giảm

Đối với tổ chức trong nước đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh và đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nếu sau đó chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại khoản tiền đã được miễn, giảm cho Nhà nước.

Khoản tiền này được tính theo chính sách tại thời điểm giao đất, cho thuê đất ban đầu, nhưng giá đất để tính là giá trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có) tại thời điểm ban hành quyết định.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải nộp khoản tiền bổ sung, tính trên số tiền phải hoàn trả, tương ứng với thời gian từ khi được miễn, giảm đến khi chuyển nhượng hoặc góp vốn.

Nghị định 50/2026 cũng làm rõ việc xử lý tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước.

Theo đó, trường hợp nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt thì được khấu trừ toàn bộ số tiền này vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của dự án.

Với các dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ hoặc có nhiều quyết định giao đất, việc tính tiền và khấu trừ chi phí bồi thường sẽ được thực hiện theo từng quyết định; tuy nhiên, không áp dụng khấu trừ đối với phần thời gian sử dụng đất tăng thêm do gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Vũ Điệp