Quy định mới về thuế cho thuê nhà từ 2026: Nâng ngưỡng chịu thuế lên 500 triệu đồng

Từ ngày 01/01/2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân và hộ kinh doanh sẽ có những điều chỉnh mang tính bước ngoặt theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) và Luật Thuế giá trị gia tăng 2024. Đáng chú ý nhất là việc nâng mạnh ngưỡng doanh thu chịu thuế và thay đổi phương thức quản lý để tăng tính minh bạch.

Ngưỡng doanh thu chịu thuế cho thuê nhà mới

Theo quy định mới, cá nhân cho thuê nhà chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi doanh thu vượt quá mốc 500 triệu đồng/năm. Đây là mức tăng đáng kể so với ngưỡng 200 triệu đồng/năm trước đây, giúp giảm áp lực thuế cho đại bộ phận chủ nhà có quy mô kinh doanh vừa và nhỏ.

Người cho thuê nhà phải đóng những khoản thuế phí nào? Ảnh minh họa

Cụ thể, doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ hoàn toàn không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi doanh thu vượt ngưỡng này, đồng thời cơ quan thuế cho phép khấu trừ ngưỡng 500 triệu trước khi tính thuế TNCN thay vì đánh trên toàn bộ doanh thu như tiền lệ.

Các loại thuế được giữ lại và lệ phí bị bãi bỏ

Bên cạnh việc thay đổi ngưỡng chịu thuế, Nghị quyết 198/2025/QH15 đã đưa ra những quyết sách mới nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính cho người dân:

Bãi bỏ lệ phí môn bài: Từ ngày 01/01/2026, hoạt động cho thuê nhà chính thức không còn phải nộp lệ phí môn bài.
Chấm dứt phương pháp khoán thuế: Hộ và cá nhân kinh doanh không còn áp dụng phương pháp khoán mà bắt buộc chuyển sang kê khai và tự nộp thuế. Quy định này nhằm phản ánh chính xác thực tế doanh thu và bảo đảm công bằng xã hội.

Như vậy, các trường hợp có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm sẽ chỉ còn phải thực hiện nghĩa vụ với hai loại thuế là thuế GTGT (thuế suất 5%) và thuế TNCN (thuế suất 5%).

Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà chi tiết

Điểm mới quan trọng trong cách tính thuế từ năm 2026 là sự khác biệt về căn cứ tính giữa thuế GTGT và thuế TNCN. Người dân cần lưu ý các công thức sau:

1. Cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng miễn trừ 500 triệu đồng. Công thức tính: Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 500 triệu đồng) × 5%.

Ví dụ: Nếu doanh thu cho thuê nhà đạt 600 triệu đồng/năm, thu nhập tính thuế là 100 triệu đồng. Số thuế TNCN phải nộp là 5 triệu đồng.

2. Cách tính thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Khác với thuế TNCN, thuế GTGT khi đã vượt ngưỡng sẽ được tính trên toàn bộ doanh thu phát sinh. Công thức tính: Thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu × 5%.

Ví dụ: Với doanh thu 600 triệu đồng/năm, số thuế GTGT phải nộp là 30 triệu đồng. Tổng cộng hai loại thuế phải nộp trong trường hợp này là 35 triệu đồng.

Đối với các hợp đồng cho thuê không trọn năm dương lịch, việc xác định doanh thu vẫn dựa trên tổng số tiền thực tế nhận được trong năm đó để đối chiếu với ngưỡng chịu thuế 500 triệu đồng.

Tuệ Nhân