Quy định về phạm vi và điều kiện kinh doanh bất động sản

Theo Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật TNHH Pháp Trị, nếu căn cứ theo chủ thể, phạm vi của KDBĐS có thể được xác định như sau: Đối với tổ chức, cá nhân trong nước, tại khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023, các nhà đầu tư trong nước được trao quyền tham gia nhiều mảng trong lĩnh vực này.

Cụ thể: Một là, đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Hai là, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Ba là, trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Bốn là, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê...

Những quy định nêu trên tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong nước chủ động và linh hoạt hơn trong việc tham gia các hoạt động KDBĐS. Với những quyền lợi được xác định rõ ràng, các tổ chức và cá nhân có thể đầu tư vào nhiều loại hình BĐS khác nhau, từ nhà ở đến công trình xây dựng và hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đặc biệt, việc tham gia mua, thuê mua và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hạ tầng kỹ thuật đã sẵn có giúp họ tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời thúc đẩy các dự án hoàn thành nhanh chóng hơn.

Không chỉ dừng lại ở việc mua bán hay phát triển các dự án, các nhà đầu tư trong nước còn được trao quyền thuê và cho thuê lại BĐS, từ nhà ở, công trình xây dựng cho đến quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Điều này không chỉ tạo ra dòng vốn linh hoạt mà còn giúp tối ưu hóa lợi nhuận từ các tài sản BĐS hiện có, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường ngày càng trở nên cạnh tranh. Đáng chú ý, quyền nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư và kinh doanh mở ra nhiều cơ hội cho các tổ chức và cá nhân trong nước tham gia vào những dự án có tiềm năng nhưng chưa hoàn thiện.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, để hỗ trợ cộng đồng kiều bào và khuyến khích nhóm chủ thể này đóng góp vào sự phát triển kinh tế trong nước, Việt Nam đã ban hành các quy định cụ thể về phạm vi KDBĐS dành cho nhóm chủ thể này. Tùy theo mỗi đối tượng cụ thể để pháp luật có những quy định khác nhau về phạm vi kinh doanh.

Theo đó, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được KDBĐS theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023. Như vậy, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, pháp luật cho phép họ tham gia tất cả các lĩnh vực KDBĐS như các nhà đầu tư trong nước.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được KDBĐS theo ba hình thức: Một là, đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án BĐS thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Hai là, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Ba là, các hình thức KDBĐS quy định tại điểm đ và điểm g khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023, cụ thể là: Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại; và nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Cũng theo Luật sư Lực, phạm vi KDBĐS của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, pháp luật nước ta cũng có những quy định rõ ràng về phạm vi và điều kiện KDBĐS dành cho nhóm chủ thể này. Theo đó, đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư thì được KDBĐS theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023 (tức là được phép KDBĐS như người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam).

Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023 thì được KDBĐS theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023. Với quy định này, phạm vi kinh doanh về BĐS của tổ chức kinh tế nước ngoài đã được mở rộng hơn so với Luật KDBĐS năm 2014.

Các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài giờ đây có thể tham gia nhiều mảng KDBĐS, bao gồm việc đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, hay cho thuê mua, tương tự như các nhà đầu tư trong nước.

Những thay đổi này không chỉ góp phần thu hút dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS mà còn thúc đẩy sự hợp tác và liên kết giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Việc tạo ra một môi trường kinh doanh cởi mở và bình đẳng giữa các nhà đầu tư sẽ giúp tăng tính cạnh tranh và nâng cao chất lượng các dự án BĐS, từ đó mang lại lợi ích không chỉ cho các bên tham gia mà còn cho cả nền kinh tế Việt Nam.

“Với những điều chỉnh quan trọng trong Luật KDBĐS năm 2023, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã có cơ hội mở rộng phạm vi hoạt động tại Việt Nam, đóng góp vào sự phát triển chung của thị trường BĐS và sự phát triển kinh tế bền vững của đất nước” - Luật sư Lực nhấn mạnh.

Gia Hải - Hồng Thương