Quyền tài sản và cơ hội kinh tế

Từ kinh nghiệm thực tiễn, tôi xin đưa ra hai ví dụ để phân tích vấn đề này.

Chuyện thứ nhất: Một nhà đầu tư, tạm gọi là doanh nghiệp A, xin được khu đất để xây dựng trụ sở doanh nghiệp sản xuất trong cụm công nghiệp bên lề thành phố. Trong quá trình đô thị hóa, cụm công nghiệp trở thành khu dân cư và thương mại. Do thị trường thay đổi, doanh nghiệp muốn chuyển đổi sử dụng cả đất và nhà để vừa làm thương mại, cho thuê, vừa liên kết với đối tác khác nhằm đa dạng lĩnh vực kinh doanh. Tuy nhiên, đã năm năm trôi qua mà các thủ tục pháp lý vẫn chưa xong để có thể thực hiện. Nhiều người nói doanh nghiệp ngồi trên đống vàng mà đi vào ngõ cụt để lụi bại.

Câu chuyện thứ hai: Một tập đoàn đầu tư phát triển bất động sản lớn, xin gọi là doanh nghiệp B, đang hết sức lao đao khi thị trường bất ngờ đi xuống. Hàng ngàn khách hàng là các nhà đầu tư đã trả trước tiền để mua bất động sản đang tìm cách hủy các thỏa thuận để đòi lại tiền khi việc đầu tư không còn cơ hội sinh lời. Giá tài sản thế chấp lại xuống khiến ngân hàng đòi thêm tài sản bảo đảm và siết lại các khoản vay. Nguy cơ phá sản đối với doanh nghiệp là nhãn tiền.

Trong cả hai ví dụ nói trên, doanh nghiệp đều tuy không sở hữu đất nhưng có quyền sử dụng, về bản chất chính là quyền tài sản. Tuy nhiên, quyền tài sản là gì và bao gồm những quyền năng cụ thể nào? Cả về lý thuyết và thực tế, các quyền này có thể khác nhau tùy thuộc vào từng loại hay đối tượng tài sản. Trong khi đó, nguyên tắc pháp lý chung trên thế giới không phân biệt về bản chất giữa quyền sở hữu và quyền tài sản (property right), bởi suy cho cùng, một người chỉ tin mình có sở hữu đích thực đối với một vật nếu biết rõ mình có thể làm mọi điều mong muốn đối với vật đó.

Trong phạm vi bài viết này, tác giả không có ý định diễn giải lý thuyết pháp luật mà muốn bàn đến các quyền và cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp, trong bối cảnh liệu rằng có các không gian mới rộng mở hơn cho sự phát triển trong năm mới và tương lai nếu và sau khi nghị quyết nói trên của Bộ Chính trị được triển khai vào cuộc sống? Tác giả cũng tập trung lý giải các quyền tài sản đối với đất đai bởi ai cũng biết rằng đất đai là không gian, phương tiện và nguồn vốn tài sản quan trọng bậc nhất của đại đa số các doanh nghiệp ở Việt Nam. Hơn nữa, vấn đề cần bàn giờ đây không còn là cơ hội và khả năng tiếp cận đất nói chung mà quan trọng hơn là nếu hoặc sau khi có đất rồi thì doanh nghiệp có quyền làm gì với nó? Tiếp theo, việc thực thi các quyền đó sẽ phụ thuộc các điều kiện nào và với chi phí bao nhiêu? Trong khung khổ pháp luật Việt Nam, ngoài hai nền tảng cơ bản là Hiến pháp và Bộ luật Dân sự, câu trả lời nằm ở Luật Đất đai đang được sửa đổi. Tác giả tin rằng cả xã hội và cộng đồng doanh nghiệp đang hy vọng được đón một luồng gió mới từ chủ trương “bảo hộ quyền tài sản” theo ý nghĩa như vậy.

Vậy, nội hàm của vấn đề là gì? Xin trở lại hai ví dụ đã nêu.

Trong kinh tế thị trường, mọi biến động là đương nhiên và nó luôn mang đến cả cơ hội và rủi ro cho doanh nghiệp. Trong tình huống thứ nhất, đời sống phát triển đã dẫn đến các thay đổi về quy hoạch và làm tăng giá trị khu đất, gián tiếp mang lại lợi ích mới cho doanh nghiệp. Về phía chủ sở hữu đất là Nhà nước sẽ có quyền tăng tiền thuê đất do thay đổi phân loại. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp là người sử dụng đất phải gánh thêm chi phí thì có đương nhiên hay dễ dàng được bù lại bằng quyền hưởng lợi gia tăng từ các “quyền tài sản” có liên quan hay không? Để đạt được điều này, ít nhất có ba đạo luật như các bức tường sừng sững anh phải vượt qua khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất ban đầu nhằm mục tiêu đa dạng hay hiện thực hóa cái gọi là “quyền tự do kinh doanh” theo Luật Doanh nghiệp.

Bức tường thứ nhất là Luật Đầu tư. Tại thời điểm ban đầu, để có quyền sử dụng đất, anh đã phải lập dự án đầu tư với các cam kết về mục tiêu, phương thức, lộ trình thực hiện và thời gian kết thúc. Vậy thì nay, vì cái dự án đó không hoàn thành, anh buộc phải giải trình và xin phê chuẩn lại.

Bức tường thứ hai là Luật Đất đai. Bởi mục tiêu của việc được giao đất hay cho thuê đất theo hợp đồng không đạt được thì anh cũng phải giải trình và xin phê duyệt lại, nếu không điều đó sẽ bị coi là vi phạm sử dụng đất và anh đối diện với nguy cơ bị xử phạt và thu hồi.

Bức tường thứ ba là Luật Kinh doanh bất động sản. Một khi có đất, có nhà và muốn bán hay cho thuê nó, anh sẽ phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Và nếu hoạt động kinh doanh này lại gắn với chính cái tài sản hay nguồn vốn chủ yếu là mảnh đất và tòa nhà mà anh đã có từ dự án đầu tư được phê duyệt trước đó, thì đương nhiên cái “quyền tự do kinh doanh” tuyệt vời, vốn tưởng đương nhiên sau bao năm được chuyển từ cấp phép sang đăng ký, sẽ một lần nữa lại phụ thuộc vào việc anh có đủ sức để vượt qua hai bức tường thứ nhất và thứ hai hay không.

Trên thực tế, doanh nghiệp A đó có được bảo hộ quyền kinh doanh không? Các cơ quan chức năng đều nói có dựa theo quy định của pháp luật, theo đó có ba quyền chính là chuyển đổi dự án đầu tư, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chuyển đổi hay đăng ký hoạt động trong các lĩnh vực mới ngoài sản xuất. Tuy nhiên, tất cả điều đó là lý thuyết hay là luật trên giấy tờ, trong khi doanh nghiệp lại luôn luôn phải đối mặt với thực tế nghiệt ngã để tồn tại, mà câu hỏi đặt ra bao giờ cũng là chi phí: chi phí cơ hội gắn với thời gian và chi phí vật chất gắn với tiền bạc. Kết quả là doanh nghiệp A này sau năm năm đã không vượt qua nổi hằng hà sa số các thủ tục hành chính gắn với văn bản, giấy tờ và cái khu đất vàng kèm “sổ đỏ” ban đầu mà nó nắm giữ vẫn giậm chân tại chỗ.

Còn đối với Doanh nghiệp B trong câu chuyện thứ hai thì sao? Doanh nghiệp này đương nhiên đã có “chứng nhận đầu tư” và được cấp “sổ đỏ” cho cả một dự án tổng thể với khu đất kèm theo. Cái “sổ đỏ” đã được thế chấp ở ngân hàng để vay vốn ban đầu xây dựng cơ sở hạ tầng, trong khi doanh nghiệp có nghĩa vụ triển khai và hoàn thành dự án đúng mục tiêu và tiến độ cam kết. Có lẽ ai cũng mơ mọi chuyện suôn sẻ và “đúng quy trình, thủ tục”, nhưng thị trường vốn đỏng đảnh lại không như vậy. Các trục trặc xảy ra như đã nói, kéo theo hậu quả là các cơ quan thanh tra vào cuộc và kết luận sai phạm, dẫn đến gây đình trệ mọi dòng chảy kinh doanh. Câu hỏi ở đây là nếu các quyền tài sản gắn liền với dự án được công nhận và bảo hộ thì có tạo ra lối thoát nào hay không? Không nhất thiết phải là một giải pháp toàn diện và triệt để nhưng có. Đó chính là việc vốn hóa các thương quyền từ các hợp đồng kinh tế và dân sự sẵn có, bao gồm hợp đồng vay vốn, hợp đồng cung ứng với các nhà thầu, hợp đồng liên kết với các đối tác và hợp đồng đặt cọc mua bán với các khách hàng là nhà đầu tư hay người tiêu dùng… Nếu vốn hóa được, quá trình thương mại hóa đối với dự án đầu tư sẽ bắt đầu và nó bao giờ cũng là cơ hội giải phóng các điểm tắc nghẽn của thị trường.

Từ góc độ phân tích, tôi đã từng đặt các câu hỏi với các nhà lập chính sách và soạn thảo luật rằng: Tại sao chúng ta phải có Luật Đầu tư một khi việc đầu tư là của doanh nghiệp và người dân? Tại sao chúng ta phải can thiệp bằng cấp phép và thủ tục hành chính vào cả quyền sử dụng đất lẫn quyền định đoạt tài sản trên đất của người dùng một khi đã có các quy hoạch liên quan để quản lý sự phát triển? Hơn thế nữa, tại sao lại còn có thêm Luật Kinh doanh bất động sản trong khi đã có hàng loạt luật chuyên ngành khác như Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường và Luật Thương mại… ? Phải chăng tất cả hiện thực đều có một căn nguyên, đó là mặc dù ý chí chính trị về “Đổi mới” và “Mở cửa” đã rõ ràng từ lâu nhưng vẫn còn đó tâm lý chưa yên tâm về sự suy giảm hay buông lỏng cái gọi là “quản lý nhà nước”?

Sau mấy chục năm, đi từ khẳng định quyền sở hữu đến bảo hộ quyền tài sản sẽ mang tới niềm hy vọng cho sự phát triển và thành công ở chặng đường tiếp theo.

LS. Nguyễn Tiến Lập