Rủi ro về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai

Luật sư Trần Thị Hải Anh (Đoàn Luật sư Đồng Nai) phát biểu tại buổi tọa đàm Pháp luật về hợp đồng mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do Hội Luật gia tỉnh tổ chức vào ngày 22-11. Ảnh: Đ.Phú

* Giao dịch tài sản chưa có thì rủi ro khó tránh khỏi

BĐS hình thành trong tương lai mà cụ thể là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, hiện tại pháp luật về kinh doanh BĐS, nhà ở, dân sự vẫn cho phép các bên giao dịch BĐS hình thành trong tương lai theo một cơ chế kiểm soát khá đặc thù như: Điều 54, 55, 56 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014…

Các chuyên gia pháp lý cho rằng, việc mua bán, thế chấp BĐS (đất và tài sản gắn liền với đất) thời gian qua phát sinh rất nhiều bất cập từ hành lang pháp lý, bảo vệ nhà đầu tư chân chính, khách hàng, cũng như lành mạnh hóa thị trường tiềm năng này. Nguyên nhân, BĐS hình thành trong tương lai chưa được hình thành đã được đem ra giao dịch, như vậy lấy cơ sở nào chắc chắn BĐS này sẽ được hình thành, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người mua được thực hiện đầy đủ quyền của mình đối với BĐS.

Luật sư Lê Thị Hồng Ngân (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, các sai phạm xảy ra trong hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai khá phổ biến hiện nay đều có lỗi từ 2 phía: nhà đầu tư và khách hàng. Về phía nhà đầu tư, đó là việc nhà đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng; chất lượng BĐS hình thành trong tương lai được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng không đảm bảo như: thỏa thuận ban đầu; chưa đủ điều kiện bán BĐS hình thành trong tương lai nhưng chủ đầu tư vẫn tiến hành mở bán; chậm tiến độ bàn giao nhà theo hợp đồng; soạn thảo hợp đồng với nhiều điều khoản bất lợi cho khách hàng.

Còn về phía khách hàng với những lỗi thường gặp phải như: chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, tiến độ hợp đồng; bán trao tay hợp đồng BĐS hình thành trong tương lai cho nhiều người khác để tìm kiếm lợi nhuận trước mắt.

Về giải pháp hạn chế rủi ro cho các bên, luật sư Lê Thị Hồng Ngân đề xuất, để phần vốn trong đầu tư BĐS hình thành trong tương lai không bị nhà đầu tư chiếm dụng, khách hàng có thể nộp tiền qua hệ thống ngân hàng, ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công thay vì đóng tiền trực tiếp cho nhà đầu tư, tổ chức môi giới. Khách hàng nên đọc kỹ các hợp đồng trước khi giao kết để loại bỏ những quy định bất lợi mà chủ đầu tư đưa ra. Chủ đầu tư chậm giao BĐS, giao không đảm bảo chất lượng thì có quyền từ chối nhận, yêu cầu thanh lý hợp đồng, đề nghị bồi thường hợp đồng. Khách hàng cần thông thái chọn chủ đầu tư, dự án uy tín để ký hợp đồng.

* Giá trị của BĐS hình thành trong tương lai

Việc xác định giá trị thực của BĐS hình thành trong tương lai cũng không đơn giản, bởi tài sản chưa hình thành xong, giá trị tài sản có thể bị thay đổi sau khi hình thành, phụ thuộc vào uy tín nhà đầu tư, vị trí và quy mô dự án…

Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh PHAN VĂN CHÂU bày tỏ, Quốc hội sớm thông qua dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, dự án Luật Nhà ở sửa đổi và dự án Luật Đất đai sửa đổi nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng, đảm bảo hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai lành mạnh, quyền của khách hàng được bảo vệ và thu hút nhiều nguồn lực đầu tư.

Tại buổi tọa đàm “Pháp luật về hợp đồng mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” do Hội Luật gia tỉnh tổ chức ngày 22-11 vừa qua, luật sư Nguyễn Minh Đức (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, đối với tài sản hình thành trong tương lai là BĐS, do tài sản mang tính chất chưa hoàn thiện nên việc xác định giá trị của loại tài sản này sẽ khó hơn so với tài sản hiện hữu như: nhà, công trình đã hình thành được cấp quyền sở hữu và đưa vào sử dụng, khai thác.

“BĐS hình thành trong tương lai có thể tồn tại hoặc không tồn tại; thay đổi về quy mô, tính chất, giá trị, phụ thuộc vào giá cả thị trường BĐS lên xuống… nên rất khó xác định giá trị thực của nó chính xác trong tương lai hay tại thời điểm giao dịch” - luật sư Nguyễn Minh Đức bày tỏ.

Trong khi đó với góc nhìn của mình, luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) chỉ rõ, chính vì bản chất của BĐS hình thành trong tương lai khó xác định giá trị thật, phát sinh nhiều rủi ro mà không ít chủ đầu tư, công ty môi giới BĐS lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng đẩy giá BĐS hình thành trong tương lai lên cao để chiếm dụng vốn, tiền đầu tư của khách hàng với các hình thức như: hợp đồng hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ, góp vốn, đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua và hứa bán… với giá trị trên 90% BĐS được hình thành, bàn giao trong tương lai.

“Cho nên, khi dự án phá sản, triển khai chậm, chậm bàn giao… thì khách hàng vẫn là người bị thua thiệt dù được nhà đầu tư trả lại tiền, chứ chưa tính tới vấn đề tiền mất, tật mang khi gặp phải chủ đầu tư lừa đảo” - luật sư Ngô Văn Định trao đổi.

Chính vì vậy, theo các chuyên gia pháp lý về BĐS, BĐS hình thành trong tương lai có những đặc thù riêng so với tài sản hiện hữu nên việc định giá có những khó khăn, bất cập. Giải pháp để tháo gỡ là cần sớm hoàn thiện các quy định pháp luật, nhất là sự đồng bộ về quy định giữa luật dân sự, đất đai, kinh doanh BĐS, nhà ở để tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, phòng ngừa các rủi ro phát sinh cho nhà đầu tư lẫn khách hàng trong giao dịch BĐS hình thành trong tương lai.

Đoàn Phú