Saigon Marina IFC gây biến động giá thuê mặt bằng trung tâm TP.HCM

CBRE ghi nhận khoảng 60% diện tích mặt bằng tại khối đế thương mại Saigon Marina IFC đã được lấp đầy. Ảnh: Quỳnh Danh.

Báo cáo quý III của CBRE ghi nhận giá thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM (địa bàn trước sáp nhập) đã giảm 4% so với quý II và 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm, nơi giá chào thuê trung bình hiện khoảng 268 USD/m2/tháng (hơn 7 triệu đồng).

Việc giá thuê giảm một phần do nguồn cung mới từ khối đế thương mại Saigon Marina IFC vừa ra mắt tại khu vực cảng Sài Gòn, thuộc phường Sài Gòn. Dự án cung cấp gần 9.700 m2 mặt bằng bán lẻ, đến nay đạt khoảng 60% công suất với các thương hiệu như Highlands Coffee, Starbucks và Bắc Kim Thang, chủ yếu phục vụ nhân viên văn phòng trong khu vực.

Dữ liệu của JLL cũng cho thấy nguồn cung từ Saigon Marina IFC khiến tỷ lệ trống mặt bằng tại khu trung tâm tăng lên 10,6%. Tuy nhiên, lượng hấp thụ thực tế lại tích cực nhờ loạt thương hiệu mới mở rộng diện tích thuê.

Nguồn cung mới làm "hạ nhiệt" thị trường

Theo bà Võ Thị Phương Mai, Giám đốc Dịch vụ Bán lẻ CBRE Việt Nam, việc xuất hiện nguồn cung mới và giá thuê hạ nhẹ là tín hiệu tích cực, giúp thị trường dần cân bằng sau thời gian khan hiếm. Riêng các mặt bằng chất lượng cao hiện vẫn có tỷ lệ lấp đầy rất tốt.

Về xu hướng mặt bằng, các thương hiệu hiện nay ưu tiên TTTM hơn nhà phố. "Nhà phố chỉ phù hợp với một số ngành hàng như ăn uống trong khi TTTM đảm bảo được lưu lượng khách ổn định hơn, cơ sở hạ tầng tốt, và đặc biệt là pháp lý vững chắc hơn", bà chia sẻ.

Điều này cũng lý giải việc tỷ lệ lấp đầy trong TTTM duy trì mức cao, trong khi nhiều nhà phố trên trục đường lớn vắng bóng khách thuê.

Trái ngược với xu hướng tại vùng lõi, giá chào thuê khu vực ngoài trung tâm lại tăng nhẹ 1,5% so với quý trước, đạt 53,7 USD/m2/tháng, theo JLL. Lý do là nhiều dự án nhà ở mới kéo theo diện tích thương mại tăng, khiến các khu bán lẻ vùng ven phát triển nhanh hơn khu lõi.

Nhìn chung 9 tháng đầu năm, thị trường tiếp tục duy trì đà tăng trưởng nhờ tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt hơn 1,75 triệu tỷ đồng, tăng 10,1% so với cùng kỳ, được thúc đẩy bởi nhu cầu mua sắm và lượng khách du lịch quốc tế đang tăng trở lại.

Thương hiệu Trung Quốc đổ bộ

Thống kê của CBRE cho thấy ngành F&B tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 35% tổng giao dịch thuê mới, theo sau là thời trang (20%) và phong cách sống (16%).

Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận làn sóng mở rộng của các thương hiệu quốc tế, đặc biệt là nhóm đến từ Trung Quốc như Chagee, Oh!Some, Polarpopo, BanTian Yao, KKV, Wayjie, Xian Niu Lau và Colorist.

Bà Mai cho rằng các thương hiệu Trung Quốc đồng loạt nhắm đến Việt Nam vì đây là thị trường trẻ, ưa trải nghiệm, yêu công nghệ và có sức mua mạnh ở phân khúc bình dân.

Trước làn sóng cạnh tranh, các thương hiệu nội địa như Hapas, Every Half, Highlands Coffee, Phúc Long hay Cheese Coffee cũng tăng tốc mở thêm chi nhánh để giữ thị phần và gia tăng hiện diện.

Hàng loạt nhãn hàng thuộc nhóm phong cách sống đến từ Trung Quốc như KKV, Oh!Some, Polarpopo thuê mặt bằng để mở rộng hệ thống chi nhánh. Ảnh: KKV Vietnam.

Dự báo 12 tháng tới, bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định giá thuê trung bình tại TP.HCM sẽ tiếp tục tăng nhẹ 2-3% ở cả khu vực trung tâm và vùng ven.

Bên cạnh đó, Luật Phòng cháy chữa cháy 2024 với quy định nghiêm ngặt hơn cũng sẽ là một yếu tố thúc đẩy khách thuê, đặc biệt ngành F&B, chuyển từ nhà phố sang TTTM, qua đó gia tăng nhu cầu thuê mặt bằng hiện đại, bởi TTTM đáp ứng tốt hơn tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy mới.

Dù triển vọng tích cực, nguồn cung tăng cùng biến động kinh tế vĩ mô có thể khiến người tiêu dùng thận trọng hơn, buộc chủ đầu tư và nhà bán lẻ điều chỉnh chiến lược phù hợp với từng phân khúc.

Theo bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE, đến năm 2030, Gen Z sẽ trở thành nhóm tiêu dùng chủ đạo. Các TTTM cần chuyển mình mạnh mẽ, tập trung vào trải nghiệm tích hợp ẩm thực và giải trí - những giá trị kết nối xã hội mà thương mại điện tử không thể thay thế.

Với đà phục hồi nhu cầu và nguồn cung dần mở rộng, thị trường bán lẻ TP.HCM được dự báo tiếp tục là tâm điểm thu hút các thương hiệu trong và ngoài nước trong năm tới.

Lam Như