Sân chơi bất động sản đón 'cố nhân'

Sau nhiều năm trầm lắng bởi cú sốc pháp lý, dòng vốn và niềm tin, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một nhịp chuyển mới. Không còn những cơn sốt lan rộng hay làn sóng đầu cơ ồ ạt, thay vào đó là sự trở lại có chọn lọc của các tập đoàn và doanh nhân từng rời bỏ địa ốc.

Từ Hoa Sen, Hoàng Anh Gia Lai đến Mường Thanh, Tân Hoàng Minh hay LDG, điểm chung của làn sóng tái xuất này là tâm thế thận trọng hơn, cách tiếp cận thực tế hơn và mục tiêu không còn đặt nặng lợi nhuận ngắn hạn. Trong đó, Hoa Sen và Hoàng Anh Gia Lai là hai ví dụ tiêu biểu cho sự thay đổi tư duy sau những thăng trầm của thị trường.

Tái xuất địa ốc với bước đi từ nhà ở xã hội

Sau nhiều năm gần như khép chặt cánh cửa với bất động sản để tập trung cho tôn thép, Tập đoàn Hoa Sen (HoSE: HSG) của ông Lê Phước Vũ đang quay lại “đường đua” địa ốc theo cách hoàn toàn khác.

Không còn tham vọng đánh nhanh vào phân khúc thương mại, không còn những dự án dàn trải, lần trở lại này của Hoa Sen đặt trọng tâm vào nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và người lao động - một phân khúc có cầu bền vững và gắn chặt với chính sách an sinh.

Hoa Sen quay trở lại thị trường bất động sản lần thứ 3 với các dự án nhà ở xã hội.

Theo định hướng vừa công bố, Hoa Sen đặt mục tiêu phát triển khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội tại TPHCM trong giai đoạn 2026-2030, góp phần thực hiện mục tiêu 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của thành phố. Ông Lê Phước Vũ cho biết, động lực để tập đoàn tham gia lĩnh vực này đến từ lời mời của lãnh đạo TPHCM, cùng mong muốn góp phần giải bài toán nhà ở cho người lao động.

Thực tế, Hoa Sen không phải cái tên xa lạ với bất động sản. Từ năm 2009, trong giai đoạn thị trường địa ốc đang sôi động, tập đoàn này từng đầu tư cùng lúc 5 dự án tại TPHCM, với tham vọng trở thành tập đoàn đa ngành.

Tuy nhiên, chỉ sau hai năm, Hoa Sen rút lui để tập trung cho ngành cốt lõi. Đến năm 2016, doanh nghiệp tiếp tục quay lại địa ốc bằng việc thành lập hàng loạt công ty con tại Yên Bái, Bình Định, Quy Nhơn…, song phần lớn các dự án đều không đi đến đích và lần lượt bị giải thể.

Những lần “vào - ra” liên tiếp đó khiến Hoa Sen gần như không để lại dấu ấn đáng kể trên thị trường bất động sản. Chính vì vậy, việc tập đoàn chọn nhà ở xã hội trong lần trở lại này được xem là bước ngoặt mang tính chiến lược.

Đây là phân khúc ít chịu tác động của chu kỳ đầu cơ, nhu cầu ổn định và đang được hưởng nhiều ưu đãi về pháp lý, tín dụng. Mức lợi nhuận trần cho chủ đầu tư cũng đã được nâng từ 10% lên 13%, đủ để doanh nghiệp tính toán bài toán hiệu quả trong dài hạn.

Không chỉ dừng ở nhà ở xã hội, Hoa Sen vẫn âm thầm chuẩn bị cho các dự án thương mại và khu đô thị quy mô lớn. Cuối năm 2023, tập đoàn thành lập Công ty Cổ phần Hoa Sen Sài Gòn, với nhiệm vụ tìm kiếm các bất động sản trị giá 1.000-3.000 tỉ đồng để phát triển dự án văn phòng - trung tâm thương mại - nhà ở.

Đến ĐHĐCĐ thường niên 2025 vào tháng 3-2025, ông Lê Phước Vũ tiếp tục nhắc đến tham vọng làm khu đô thị 600-700 héc ta, nhắm đến khu vực quanh sân bay Long Thành, nơi được xem là trung tâm hạ tầng mới của khu vực phía Nam.

Báo cáo tài chính cho thấy Hoa Sen đang có nền tảng tương đối vững để quay lại địa ốc. Cuối niên độ 2024-2025, tổng nợ vay của tập đoàn giảm còn khoảng 4.400 tỉ đồng, hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu chỉ còn 0,39 lần.

Doanh thu hợp nhất đạt hơn 36.500 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế 735 tỉ đồng, tăng 43% so với cùng kỳ. Chủ tịch HSG Lê Phước Vũ cũng thừa nhận ngành tôn thép “giỏi lắm chỉ đi ngang”, thậm chí xu hướng dài hạn là đi xuống do bảo hộ thương mại và dư thừa công suất. Do đó, bất động sản - đặc biệt là nhà ở xã hội - trở thành hướng đi bổ sung mang tính chiến lược.

Với lợi thế về vật liệu xây dựng, nội thất, dòng tiền và khả năng tiếp cận tín dụng, Hoa Sen tin rằng mình có thể làm nhà ở xã hội với giá thành cạnh tranh. Quan trọng hơn, ông Vũ nhấn mạnh yếu tố “trách nhiệm xã hội”, coi việc phát triển nhà ở cho người lao động là một phần đóng góp cho sự ổn định và phát triển của đô thị.

Hoàng Anh Gia Lai và lần trở lại để hoàn tất

Nếu câu chuyện của Hoa Sen mang màu sắc chiến lược dài hạn, sự tái xuất của Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) lại mang nhiều yếu tố biểu tượng. Sau nhiều năm tuyên bố dứt khoát rời bỏ bất động sản để tập trung cho nông nghiệp, Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức) bất ngờ quay lại địa ốc với dự án Khu phức hợp Phù Đổng tại thành phố Pleiku (Gia Lai).

Dự án gồm hơn 600 căn hộ, được chào bán với mức giá dự kiến 20-25 triệu đồng/m², ngang bằng nhiều dự án nhà ở xã hội. Điều gây chú ý nhất là cam kết giữ giá ổn định, không điều chỉnh tăng.

Không dừng lại ở đó, HAGL còn dành 160 căn hộ, tổng giá trị khoảng 500 tỉ đồng, để tri ân những cán bộ, nhân viên đã gắn bó với tập đoàn trong giai đoạn khó khăn nhất, khi doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản. Các căn hộ này bị hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm, nhằm bảo đảm đúng ý nghĩa ghi nhận và giữ chân nhân sự - một động thái hiếm thấy trên thị trường.

Dù vậy, bầu Đức khẳng định đây là “dự án bất động sản cuối cùng” của doanh nghiệp này. Theo ông, dự án được thực hiện trên quỹ đất tích lũy từ nhiều năm trước, mang tính hoàn tất phần việc còn dang dở trong mảng địa ốc, hơn là một bước tái gia nhập thị trường bất động sản theo cách thông thường.

Một trong những dự án bất động sản từng thuộc về Hoàng Anh Gia Lai. Ảnh: TL

Nhìn lại trong quá khứ, HAGL từng là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam. Giai đoạn 2006-2012, mảng địa ốc là ngành chủ lực, chiếm tới 70-80% doanh thu của tập đoàn, với hàng loạt dự án quy mô tại TPHCM và nhiều địa phương.

Tuy nhiên, khủng hoảng thị trường buộc HAGL phải tái cơ cấu, bán dần các tài sản địa ốc, kể cả dự án lớn tại Myanmar, để chuyển hướng sang nông nghiệp.

Vì vậy, sự trở lại lần này vì thế mang nhiều màu sắc khép lại hơn là mở ra. Nhưng trong bối cảnh giá nhà leo thang, một dự án thương mại giá thấp, cam kết không tăng giá của HAGL vẫn tạo hiệu ứng tâm lý tích cực, cho thấy không phải lúc nào địa ốc cũng gắn với cuộc chơi đầu cơ.

Bất động sản vẫn thu hút các "đại gia" nhưng những lần tái xuất này mang nhiều dè dặn hơn. Ảnh: DNCC

Làn sóng tái xuất: Địa ốc vẫn hấp lực, nhưng cuộc chơi đã khác

Không chỉ Hoa Sen hay HAGL, thị trường đang chứng kiến sự trở lại của nhiều tên tuổi khác. “Đại gia điếu cày” Lê Thanh Thản xuất hiện trở lại với các dự án của Mường Thanh, trong đó có khu đô thị Mỹ Hưng quy mô 182 héc ta tại Hà Nội.

Doanh nhân Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tân Hoàng Minh, cũng tái xuất sau thời gian thụ án, giúp doanh nghiệp khởi động lại hàng loạt dự án và đề xuất những khu đô thị, tổ hợp du lịch quy mô lớn tại Lâm Đồng, Khánh Hòa.

Tại LDG, sự trở lại của cựu Chủ tịch Nguyễn Khánh Hưng cũng lập tức tạo hiệu ứng trên thị trường chứng khoán, khi cổ phiếu tăng trần nhiều phiên liên tiếp. Doanh nghiệp này đang lên kế hoạch tái khởi động các dự án lớn tại Quảng Ninh, Đồng Nai, TPHCM và nhiều địa phương khác.

Điểm chung của làn sóng tái xuất này là sự thận trọng. Các doanh nghiệp không còn ồ ạt mở rộng, không “đánh nhanh thắng nhanh” như giai đoạn trước, mà tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, nhu cầu thực và khả năng triển khai cao. Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, khu đô thị gắn với hạ tầng đang trở thành trọng tâm mới.

Sự trở lại của những “vị thuyền trưởng” không chỉ giúp vực dậy doanh nghiệp, mà còn góp phần khôi phục niềm tin thị trường. Dù bất động sản vẫn đối mặt nhiều thách thức về pháp lý, dòng vốn và sức mua, làn sóng tái xuất này cho thấy địa ốc vẫn là “mảnh đất vàng” - nơi ngay cả những người từng rời đi cũng phải quay lại, nhưng với một tâm thế khác: thận trọng hơn, thực tế hơn và bền vững hơn.

Gia Nghi