Sao dân vẫn phải 'cõng' giấy tờ đi làm sổ đỏ?

Những kỳ vọng ban đầu về thủ tục “phi địa giới”

Mô hình mới, với Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/7, giao quyền cho UBND cấp xã thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình. Điều này được kỳ vọng sẽ giảm đáng kể gánh nặng hành chính, khi các bước xác nhận về quy hoạch, tranh chấp, hay tính ổn định sử dụng đất không còn là điều kiện tiên quyết như trước. Thời gian giải quyết cũng được rút ngắn ấn tượng, chỉ còn tối đa 17 ngày làm việc cho đăng ký lần đầu và 3 ngày cho việc cấp sổ đỏ, giảm gần một nửa so với quy trình cũ.

Một điểm đột phá quan trọng là người dân và DN không còn bị giới hạn bởi địa giới hành chính, mà được phép lựa chọn bất kỳ xã, phường nào trong phạm vi cấp tỉnh để nộp hồ sơ. Các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện cũng được thay thế bằng các chi nhánh cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người dân rút ngắn thời gian đi lại và giảm tải cho các điểm tiếp nhận đông đúc.

Người dân làm thủ tục cấp sổ đỏ tại UBND xã Phúc Thịnh, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Không chỉ người dân, cộng đồng DN cũng phấn khởi, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản đặt nhiều kỳ vọng vào "cuộc cách mạng" này. Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp, từng chia sẻ rằng có đến 80% khó khăn của thị trường bất động sản đến từ vướng mắc pháp lý, với việc DN phải xin đến 38 - 40 con dấu cho một dự án. Việc phân quyền mạnh mẽ xuống cấp xã, nơi cán bộ sát thực tế hơn, có thể tự quyết định về quy hoạch, đền bù, tiền sử dụng đất, sẽ giúp giải quyết nhanh gọn các thủ tục, "tháo chốt" cho thị trường bất động sản hồi sinh mạnh mẽ.

Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa Trần Khánh Quang bày tỏ sự phấn khởi: "Tôi cảm nhận rõ một chu kỳ mới, một Kỷ nguyên mới đã chính thức bắt đầu. Các DN đang có niềm tin rất lớn vào tương lai của ngành”.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tế triển khai cũng đang dần bộc lộ không ít vướng mắc. Nhiều người dân phản ánh vẫn đang loay hoay trong quá trình làm thủ tục đất đai tại cấp xã, phường.

Dù hệ thống đã được tích hợp và quy định được đơn giản hóa trên văn bản, nhưng thực tiễn vẫn còn tồn tại sự thiếu đồng bộ, đặc biệt là khi chuyển giao hồ sơ cũ hoặc trong việc áp dụng các quy định liên quan đến giá đất, khiến người dân phải đối mặt với yêu cầu giấy tờ rườm rà, thậm chí phải làm lại từ đầu, không bảo đảm tinh thần cải cách.

Cần quyết liệt chấn chỉnh, “gỡ nút thắt” từ gốc

Thực trạng này đặt ra thách thức lớn về năng lực cán bộ cấp xã. Các chuyên gia và chính quyền địa phương cũng chỉ ra những "nút thắt" cần tháo gỡ.

Trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị, một chuyên gia từ Trung tâm Phục vụ hành chính công TP Hà Nội đã chỉ ra rằng, hệ thống phần mềm quản lý sổ đỏ hiện tại vẫn chưa đạt chuẩn hóa. Mặc dù các sổ đỏ mới đều có mã QR code và được quản lý trên hệ thống, nhưng chỉ cần có sự thay đổi như chia tách sổ, dữ liệu lập tức trở thành lỗi thời, không còn chính xác. Từ thực tế này, vị chuyên gia đề xuất cần có sự cải tiến mạnh mẽ đối với hệ thống phần mềm quản lý dữ liệu đất đai của Nhà nước. Đây là giải pháp cốt lõi để giảm thiểu việc yêu cầu người dân phải nộp bản sao giấy tờ, tự cập nhật dữ liệu, từ đó tiết kiệm đáng kể thời gian và công sức cho cả người dân lẫn cơ quan quản lý.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội) nhận định, vấn đề nổi cộm là năng lực cán bộ. Trên thực tế, không phải địa phương nào cũng có đội ngũ địa chính am hiểu sâu về pháp luật đất đai và kinh nghiệm xử lý các tình huống phức tạp, đặc biệt là các xã, phường mới sáp nhập còn thiếu nhân lực và cơ sở dữ liệu.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) cho biết, nhiều hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu của người dân thiếu giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất hoặc chỉ có giấy viết tay photo, đòi hỏi cán bộ phải có kỹ năng xác minh và hòa giải. Thêm vào đó, dữ liệu đất đai chưa đồng bộ là một rào cản lớn. Dù các địa phương đang đẩy mạnh số hóa, nhưng tại nhiều nơi, hồ sơ giấy tờ còn rời rạc, bản đồ chưa cập nhật và thông tin từ cấp huyện chưa được bàn giao đầy đủ về cấp xã. Điều này khiến cán bộ cơ sở gặp khó khăn trong tra cứu, đối chiếu.

"Việc phân cấp thẩm quyền cấp sổ đỏ về xã, phường là đúng đắn, nhưng đi kèm phải là tăng cường đào tạo, hướng dẫn nghiệp vụ và kiểm tra, giám sát thường xuyên. Nếu không, rất dễ xảy ra tình trạng cán bộ cơ sở lúng túng, thậm chí vi phạm nếu xử lý sai quy định, nguy cơ phát sinh những hành vi tiêu cực, nhũng nhiễu, đặc biệt trong các giao dịch nhà đất vốn đã rất nhạy cảm” - luật sư Lê Thu Thảo nói.

“Để bảo vệ quyền lợi của người dân cần sớm thiết lập một cơ chế phản hồi và khiếu nại minh bạch, giúp họ có thể chủ động giám sát và bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình” - luật sư Lê Thu Thảo đề xuất.

Các chuyên gia đồng tình rằng, mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, với việc phân quyền cho cấp xã trong lĩnh vực đất đai, là một bước tiến quan trọng trong cải cách hành chính. Dù còn những vướng mắc và thách thức cần tháo gỡ, đặc biệt là việc bảo đảm tính đồng bộ của dữ liệu và năng lực của đội ngũ cán bộ, nhưng tinh thần "gần dân, giảm thủ tục" đang dần hiện thực hóa. Các cơ quan chức năng cần tiếp tục "vướng đến đâu, tháo gỡ đến đó" để người dân thực sự thụ hưởng những giá trị tích cực từ cuộc cải cách này.

Tiểu Thúy