Sau quý III/2024, áp lực trái phiếu với doanh nghiệp bất động sản ra sao?

Nhiều doanh nghiệp BĐS sạch nợ trái phiếu

Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với áp lực đến hạn trả nợ trái phiếu trong năm nay. Có đơn vị thậm chí vẫn rơi vào tình cảnh quá hạn thanh toán lãi trái phiếu, chậm trả gốc trái phiếu.... Tuy nhiên trong bối cảnh chung như vậy, hàng loạt công ty địa ốc thời gian qua đã thu xếp được nguồn tiền để tất toán nợ trái phiếu, đưa dư nợ về 0.

Cụ thể, mới đây, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (MRVC) công bố đã mua lại trước hạn lô trái phiếu MRVCB2328001 với giá trị 2.300 tỷ đồng. Đây là lô trái phiếu được Công ty phát hành ngày 10/3/2023, kỳ hạn 5 năm, nhưng được Công ty tất toán sớm, hiện không còn dư nợ trái phiếu.

Trước đó, tính tới ngày 30/6/2024, Bất động sản Dream City Villas có vốn chủ sở hữu 1.080,3 tỷ đồng, nợ phải trả hơn 8.210 tỷ đồng, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức 7,6 lần.

Từ năm 2022 đến hết tháng 6/2024, doanh nghiệp địa ốc này liên tục kinh doanh thua lỗ: năm 2022 lỗ sau thuế 9,5 tỷ đồng, năm 2023 lỗ 280,9 tỷ đồng và nửa đầu năm 2024 lỗ 185,3 tỷ đồng.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã hết nợ trái phiếu. Ảnh BTC.

Tương tự, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên (Đô thị Hưng Yên) cũng thông báo sạch nợ trái phiếu. Trong 6 tháng đầu năm 2024, Đô thị Hưng Yên đã tất toán toàn bộ 7.200 tỷ đồng tiền gốc và gần 4 tỷ đồng tiền lãi của 2 lô trái phiếu HIDCB2324001 và HIDCB2324002 có kỳ hạn 1 năm. Thời điểm phát hành 2 lô trái phiếu đó, ngày 10/3/2023, Đô thị Hưng Yên được thành lập chưa đến 1 năm.

Tính đến cuối tháng 6/2024, Đô thị Hưng Yên có vốn chủ sở hữu 1.012,2 tỷ đồng, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức 8,2 lần, tương ứng nợ phải trả hơn 8.300 tỷ đồng (cùng kỳ năm 2023 là 33.105,6 tỷ đồng). Trong nửa đầu năm 2024, Công ty ghi nhận lợi nhuận sau thuế 8,6 tỷ đồng, còn cùng kỳ năm trước là 5,9 tỷ đồng.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Long Thành Riverside không ghi nhận nợ trái phiếu vào cuối tháng 6/2024. Trước đó, doanh nghiệp huy động 495 tỷ đồng từ 4 đợt phát hành trong năm 2021, nhưng sau đó mua lại trước hạn 3 lô trái phiếu, đến cuối năm 2023 chỉ còn dư nợ 1 lô trái phiếu trị giá 290 tỷ đồng và tiếp tục mua lại trước hạn lô trái phiếu này, chia làm 4 lần trong nửa đầu năm 2024.

Tính đến ngày 30/6/2024, Long Thành Riverside có vốn chủ sở hữu hơn 470 tỷ đồng, nợ phải trả gấp gần 4 lần chủ sở hữu là 1.800 tỷ đồng.

Long Thành Riverside được thành lập tháng 12/2011 tại Đồng Nai, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản. Công ty hiện có vốn điều lệ 420 tỷ đồng và là chủ đầu tư dự án Khu đô thị ID Junction (diện tích 40,8 ha) tại huyện Long Thành.

Một số doanh nghiệp bất động sản khác sạch nợ trái phiếu bao gồm Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Bất động sản An Gia, mã AGG), Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nice Star, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC…

Ngoài ra một số doanh nghiệp địa ốc cũng đang mua lại trái phiếu trước hạn. Cuối tháng 10 vừa qua, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã: HPX) công bố đã mua lại trước hạn một phần lô trái phiếu HPXH2123008 với giá trị mua lại 53,8 tỷ đồng. Lô trái phiếu này, phát hành vào ngày 28/10/2021 với tổng giá trị 250 tỷ đồng, hiện còn lại 100 tỷ đồng đang lưu hành và sẽ đáo hạn vào ngày 28/10/2024.

Tính từ đầu năm 2024 đến nay, Đầu tư Hải Phát đã thực hiện 4 đợt mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá trị lên tới 696,3 tỷ đồng. Hiện công ty vẫn còn 4 lô trái phiếu đang lưu hành (toàn bộ hoặc một phần).

Trong đó, lô HPXH2124009 với tổng giá trị phát hành 250 tỷ đồng đã được mua lại 67,5 tỷ đồng trước hạn, còn lại 182,5 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào ngày 25/11/2024; lô HPXH2124001 có giá trị 650 tỷ đồng đã được mua lại trước hạn 585 tỷ đồng, còn lại 65 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào ngày 5/11/2024.

Một doanh nghiệp bất động sản khác là Công ty Cổ phần BB Sunrise Power vừa mua lại trước hạn 24,1 tỷ đồng mã trái phiếu BBSP.H.20.23.001. Lô trái phiếu này được phát hành ngày 22/12/2020, kỳ hạn 5 năm với tổng giá trị 500 tỷ đồng.

Đây là đợt thứ 5 BB Sunrise Power mua lại mã trái phiếu này trong năm nay. Hồi đầu tháng 7, doanh nghiệp mua lại 22,9 tỷ đồng, các đợt sau đó lượng trái phiếu được mua lại không đáng kể, chỉ ở mức vài chục triệu đồng. Sau 5 đợt mua lại trước hạn, tổng giá trị còn lại của lô trái phiếu là 452,8 tỷ đồng, đáo hạn vào 22/12/2025.

Ngày 21/10/2024, Công ty Cổ phần Tandoland cũng công bố đã mua lại trước hạn 3 lô trái phiếu TDLCH2126002, TDLCH2226001 và TDLCH2126001, với tổng giá trị 27,75 tỷ đồng. Ba lô trái phiếu này có tổng giá trị phát hành là 185 tỷ đồng, sau đợt mua lại, còn lưu hành 148 tỷ đồng, đều sẽ đáo hạn vào ngày 15/10/2026....

Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu áp lực đáo hạn trái phiếu

Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có những dấu hiệu tích cực, với hoạt động phát hành và mua lại trước hạn diễn ra sôi động, song Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ sẽ tăng mạnh trong quý IV/2024.

VNDirect ước tính, trong quý IV/2024 sẽ có hơn 76.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn, tăng gần gấp đôi so với quý III/2024. Bất động sản là nhóm có tỷ trọng lớn nhất, chiếm 35,8% tổng giá trị trái phiếu sẽ đáo hạn trong quý IV/2024, đứng thứ hai là nhóm sản xuất chiếm, tỷ trọng 34,2%.

Đáng lưu ý, số liệu của VIS Rating trong báo cáo trái phiếu tháng 10/2024 cho biết, 47% giá trị trái phiếu rủi ro cao trong 12 tháng tới đến từ các công ty trong nhóm ngành bất động sản nhà ở.

Cụ thể, trong 12 tháng tới, có khoảng 45% trong số 245.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở. Ước tính, 42.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn có nguy cơ chậm trả nợ gốc phát sinh mới. Trong số này, 47% lượng trái phiếu thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở.

Lượng trái phiếu đáo hạn trong 12 tháng tới theo nhóm ngành. Nguồn VIS.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, VIS Rating đánh giá, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu và mức độ phân hóa về khả năng trả nợ ngày càng nới rộng.

Có thể thấy được doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu áp lực lớn đáo hạn trái phiếu. Trong tháng 10 vừa qua câu chuyện chậm trả gốc và lãi trái phiếu đáo hạn lại trở lại như cũ với nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Điển hình như Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Diên Vĩ chậm trả gốc/lãi lô trái phiếu DVRCH2124001 có giá trị phát hành 300 tỷ đồng, đáo hạn ngày 1/10/2024. Công ty chậm trả lãi lô trái phiếu này kể từ tháng 11/2023 đến tháng 11/2024.

Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất động sản S - Việt Nam (Bất động sản S - Việt Nam) phát hành lô trái phiếu SVNCH2124001 trị giá 2.500 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm vào tháng 10/2021. Ngày 8/10/2024 vừa qua, công ty công bố chậm trả số tiền lãi gần 158 tỷ đồng và 2.500 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu do chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán.

Theo báo cáo cập nhật từ Công ty Chứng khoán VNDirect, hoạt động đàm phán gia hạn kỳ hạn trái phiếu giữa các tổ chức phát hành và các trái chủ vẫn diễn ra sôi động trong quý III/2024. Tính đến ngày 15/10 đã có hơn 100 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với các trái chủ và đã có báo cáo chính thức lên HNX. Tổng giá trị trái phiếu đã được gia hạn kỳ hạn là hơn 156.000 tỷ đồng. Trong đó, tổng giá trị trái phiếu có thời gian đáo hạn trong năm 2024 đã được gia hạn là hơn 58.700 tỷ đồng, chiếm 37,6% tổng giá trị trái phiếu đã được gia hạn kỳ hạn.

Tuy nhiên, khoảng hơn 80 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp theo thông báo của HNX. Số tiền nợ gốc đến hạn trong quý III của các tổ chức phát hành chậm thanh toán là khoảng hơn 8.600 tỷ đồng.

Tổng số tiền nợ gốc đến hạn trong quý III/2024 của các tổ chức phát hành chậm thanh toán và giá trị trái phiếu có thời gian đáo hạn trong quý III/2024 đã được gia hạn kỳ hạn là khoảng hơn 21.700 tỷ đồng.

Đông Bắc