Siết chặt đầu cơ, ngăn chặn thao túng giá bất động sản

Những phiên đấu giá đất “trên trời”

Năm 2024, người dân chứng kiến những phiên đấu giá đất tại Hà Nội và một số địa phương khác được trả với giá “trên trời” - gấp rất nhiều lần giá khởi điểm. Đáng nói, sau đó những lô trúng đấu giá cao đều đồng loạt bị bỏ cọc. Việc này đã khiến giá đất tại các địa phương bị “neo cao”, làm méo mó thị trường bất động sản, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng khi thực hiện các công trình, dự án cũng như làm cho những người có nhu cầu thật về nhà ở không còn khả năng sở hữu, sử dụng bất động sản.

Đơn cử có thể kể đến như: Vào tháng 8/2024, phiên đấu giá QSDĐ đối với 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức cũ, Hà Nội, trong đó có thửa đất được trả giá cao - lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm; các lô còn lại đều trúng đấu giá với mức giá từ 91,3 - 127,3 triệu đồng/m2. Thời điểm này, giá khởi điểm mỗi lô đất trước khi đấu giá là 7,3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau đó 8/19 lô trúng đấu giá đã bị bỏ cọc.

Tháng 10/2024, tại phiên đấu giá 27 lô đất thuộc các phường Phú Lương, Yên Nghĩa và Dương Nội, quận Hà Đông cũ, Hà Nội, có giá trúng đấu giá lên đến 262 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau đó có đến trên 80% là bỏ cọc (22/27 lô bỏ cọc), các lô bỏ cọc đều là lô trúng đấu giá cao.

Cá biệt, cuối năm 2024, tại phiên đấu giá 58 thửa đất ở thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn cũ, Hà Nội, gây xôn xao dư luận khi có người trả giá lên đến 30 tỷ đồng/m2, gấp khoảng 12.000 lần giá khởi điểm, sau đó người tham gia đã nhanh chóng bỏ cuộc. Cơ quan công an đã điều tra, khởi tố vụ án, khởi tố bị can nhóm đối tượng thao túng. Đối tượng cầm đầu bị tuyên án 3 năm tù. Vụ việc này được xem là hành vi "thổi giá" đất nghiêm trọng nhất tại khu vực ven Hà Nội trong năm 2024.

Khu đấu giá 58 thửa đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn cũ, Hà Nội từng được trả giá lên đến 30 tỷ đồng/m2 trong phiên đấu giá vào cuối năm 2024.

Theo Luật sư Nguyễn Xuân Sang, Trưởng Văn phòng Luật sư Vinh Quang Công Lý, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, năm 2024 thị trường bất động sản có một thực trạng rất hay gặp đó là bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất với giá “trên trời”.

“Nếu người trúng đấu giá đất với giá cao mà không bỏ cọc và tiếp tục thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền thì không có gì để nói, đáng nói là dù đã trúng đấu giá nhưng họ lại bỏ cọc. Đây là sự cố ý không hề nhẹ, có chuẩn bị, toan tính từ lúc bắt đầu tham gia. Mục đích là cố ý đẩy giá đất lên cao, thao túng giá bất động sản. Có thể nói, người trúng đấu giá đất với giá cao rồi bỏ cọc, đa phần là những người đầu cơ – tức là trong tay họ đã có một số mảnh đất ở gần hoặc xung quanh khu vực đấu giá đã được mua gom từ trước rồi và họ muốn đẩy giá các mảnh đất này lên cao, nên đã tham gia đấu giá đất và cố ý trả giá cao, lấy đó làm thước đo giá đất thị trường, để bán các mảnh đất mà mình đang nắm trong tay. Trường hợp khác, nếu họ không phải là người đầu cơ thì cũng là quân xanh, quân đỏ của một ai đó đứng đằng sau, thuê họ làm những việc này, mà người đứng sau là những người sở hữu đất quanh khu vực đấu giá, mục đích cũng là đẩy giá đất lên cao, để bán những mảnh đất đã mua gom từ trước”, LS Sang cho biết.

Chế tài cần đủ sức răn đe

Mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP - quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai. Nghị quyết này quy định về tiền đặt trước khi tham gia đấu giá QSDĐ trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân; xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá QSDĐ trong trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.

Theo đó, tiền đặt trước tham gia đấu giá QSDĐ trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân - tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Người trúng đấu giá QSDĐ đối với trường hợp giao đất ở mà vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá, không nộp tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, sẽ bị cấm tham gia đấu giá QSDĐ từ 02 năm đến 05 năm và cấm tham gia đấu giá từ 06 tháng đến 03 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc tăng mức đặt cọc, sẽ khiến nhà đầu tư buộc phải có trách nhiệm hơn với quyết định của mình, từ đó hạn chế tình trạng đấu giá để đầu cơ, thổi giá bất động sản.

“Tuy nhiên, tăng mức đặt cọc chỉ là một trong nhiều giải pháp cần được triển khai, đi kèm với đó phải có chế tài xử lý vi phạm, đặc biệt là với hành vi bỏ cọc có tính chất đầu cơ, thao túng thị trường, cần được quy định rõ ràng và đủ sức răn đe”, ông Đính nói.

Việc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP sẽ góp phần đưa giá bất động sản về đúng giá thị trường.

Đồng quan điểm, LS Nguyễn Xuân Sang cho rằng, cần coi hành vi cố ý trả giá đất cao rồi bỏ cọc là hành vi thao túng giá bất động sản và phải bị xử phạt nghiêm minh theo chế tài hình sự mới đủ sức răn đe. Quốc hội cần xem xét hình sự hóa, bổ sung vào Bộ Luật hình sự và các Luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu giá tài sản.... điều khoản quy định về hành vi ‘thao túng thị trường bất động sản” thông qua việc tham gia đấu giá QSDĐ, cố ý trả giá cao rồi bỏ cọc nhằm trục lợi.

“Không phải tất cả những người cố ý trả giá cao rồi bỏ cọc trong phiên đấu giá đất đều là người cầm đầu thao túng - họ chỉ là người làm giúp, làm thuê. Cần phải tìm ra và xử lý nghiêm minh những người đứng đằng sau dàn dựng, chỉ đạo tất cả việc thao túng giá đất nhằm trục lợi”, LS Sang nhấn mạnh.

2026 là năm bản lề - thực hiện công cuộc kiến thiết đất nước trong kỷ nguyên mới – sẽ bắt đầu thực hiện xây dựng rất nhiều các công trình đô thị, dân sinh và thực hiện các dự án khác, việc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 66.11/2026 sẽ góp phần đưa giá bất động sản về đúng giá thị trường, đất đai sẽ không còn là nơi để đầu cơ, buôn bán, trục lợi của một số tổ chức, cá nhân.

Lê Thanh/VOV.VN