'Siết' tín dụng bất động sản: Những ngân hàng nào đang chịu áp lực lớn?

Sau quãng phục hồi nhiều biến động, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tăng cường kiểm soát khung tín dụng, duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức có kiểm soát. Mục tiêu là điều tiết dòng vốn sang sản xuất kinh doanh, đồng thời giảm thiểu rủi ro hệ thống trong bối cảnh nợ xấu và áp lực trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức cao.

Cơ chế kiểm soát tín dụng

Điểm nhấn của năm 2026 là việc áp dụng trần kỹ thuật cho tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm. NHNN đã ban hành công thức giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của tổ chức tín dụng căn cứ kết quả chấm điểm xếp hạng năm 2024.

Cơ quan này yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tăng trưởng tín dụng không vượt quá hạn mức nêu trên trong suốt cả năm 2026. Đồng thời, kiểm soát tốc độ tăng tín dụng trong ba tháng đầu năm 2026 không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm. Cách làm này nhằm hạn chế tăng trưởng nóng và giảm áp lực thanh khoản về cuối chu kỳ.

Đáng chú ý, NHNN yêu cầu tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung so với cuối năm 2025 của chính tổ chức đó.

Ngoài ra, Thông tư 14/2025/TT-NHNN về tỷ lệ an toàn vốn và Thông tư 21/2025/TT-NHNN về hệ thống xếp hạng ngân hàng bổ sung thêm một tầng sàng lọc về chất lượng. Những ngân hàng có năng lực quản trị rủi ro tốt sẽ được ưu tiên room tín dụng, trong khi các đơn vị vi phạm ngưỡng an toàn buộc phải thu hẹp chỉ tiêu.

Tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng tiếp tục tăng cao. Ảnh: VCBS

Các chuyên gia của công ty chứng khoán Vietcombank cho biết việc duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản hiện ở mức khoảng 24–25% tổng dư nợ trong bối cảnh rủi ro nợ xấu của nhóm ngành này đang có xu hướng gia tăng.

Vì vậy, tín dụng dành cho bất động sản tăng nhưng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm tránh tình trạng tăng trưởng quá nóng như đã xảy ra ở những giai đoạn trước.

Ở phía cầu, đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai, dù chưa chính thức, có thể tác động phần nào tới tâm lý các nhà đầu tư. Cùng thời điểm, mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích tăng ở nhiều ngân hàng khiến bài toán dòng tiền trở nên nhạy cảm hơn.

Một vấn đề khác là sự lệch pha giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn và các khoản cho vay trung dài hạn, tiềm ẩn nguy cơ kẹt vốn khi thị trường suy giảm. Việc thiết lập ngưỡng kiểm soát vì vậy giúp đảm bảo nguồn lực còn lại được phân bổ cho hạ tầng, đầu tư công và sản xuất kinh doanh.

Trong khi đó, dòng vốn vẫn được ưu tiên cho các dự án mang tính thực chất như nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Lãi suất thấp hơn dành cho nhu cầu ở thực, còn mức cao hơn áp dụng với các khoản vay có yếu tố đầu cơ.

Cơ chế kỷ luật room được giám sát chặt chẽ ngay từ đầu năm, sẵn sàng giảm chỉ tiêu nếu vốn dồn quá mức vào bất động sản. Cách điều hành này buộc các ngân hàng phải phân bổ vốn có chọn lọc, dựa trên năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư.

Rủi ro nợ xấu và áp lực trái phiếu

Những biện pháp kiểm soát được ban hành trong bối cảnh thị trường vẫn tiềm ẩn rủi ro nợ xấu gia tăng. Nợ xấu nội bảng của các ngân hàng niêm yết đạt khoảng trên 260.000 tỷ đồng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ có cải thiện nhẹ nhờ dư nợ tăng lên nhưng cấu trúc nợ lại chuyển biến theo hướng kém tích cực.

Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ nhóm 5 tại các ngân hàng niêm yết đạt hơn 166.000 tỷ đồng, tăng hơn 34.000 tỷ đồng so với đầu năm. Nhiều khoản nợ từ trạng thái nghi ngờ đã chuyển sang mức rủi ro cao nhất và phải trích lập dự phòng 100%.

Tâm điểm tăng mạnh thuộc về Sacombank với 29.900 tỷ đồng nợ nhóm 5, gấp 3,4 lần đầu năm. Riêng quý IV/2025 tăng thêm 18.400 tỷ đồng, đưa Sacombank trở thành ngân hàng có dư nợ nhóm 5 lớn nhất hệ thống, vượt cả các ngân hàng quốc doanh dù quy mô tín dụng nhỏ hơn.

Trong nhóm Big 4, BIDV tăng 30% lên 25.800 tỷ đồng, VietinBank tăng 45% lên gần 20.000 tỷ đồng. Ở khối tư nhân, VPBank tăng 50% lên 9.150 tỷ đồng do áp lực từ tài chính tiêu dùng. Techcombank, LPBank và HDBank ghi nhận mức tăng 59% đến 82%.

Nợ nhóm 5 tăng mạnh kéo theo yêu cầu trích lập dự phòng lớn và đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản bảo đảm. Việc luật hóa Nghị quyết 42 được kỳ vọng hỗ trợ quá trình thu hồi nợ từ các dự án bất động sản trong năm nay.

Ngoài ra, áp lực còn đến từ 121.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2026, trên tổng số hơn 200.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp toàn hệ thống. Đây là phép thử lớn với sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư, nhất là khi room tín dụng bị giới hạn và lãi suất có xu hướng tăng.

Các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao có nguy cơ mất khả năng thanh toán, từ đó làm gia tăng nợ xấu tại các ngân hàng nắm giữ trái phiếu hoặc cho vay dự án liên quan.

Những cái tên chịu tác động mạnh

Chính sách siết tín dụng bất động sản đang tạo ra sự phân hóa rõ rệt trong hệ thống, từ tăng trưởng doanh thu đến mô hình kinh doanh dài hạn.

Trước đây, cho vay bất động sản mang lại biên lãi thuần cao nhờ lãi suất hấp dẫn và quy mô khoản vay lớn. Nay các ngân hàng buộc phải dịch chuyển sang lĩnh vực an toàn hơn với mức lãi thấp hơn, khiến biên lãi thuần chịu áp lực thu hẹp. Để bù đắp, nhiều nhà băng đẩy mạnh nguồn thu ngoài lãi từ phí dịch vụ, ngân hàng số và bảo hiểm.

Các ngân hàng lớn có chi phí vốn thấp thích nghi thuận lợi hơn. Ngược lại, nhóm quy mô nhỏ phụ thuộc nhiều vào tín dụng đối mặt thách thức lớn. Dù vậy, triển vọng lợi nhuận toàn ngành vẫn tích cực nhờ hoàn nhập dự phòng từ các khoản nợ đã xử lý.

Quy trình thẩm định dự án cũng thay đổi đáng kể. Việc đánh giá mở rộng sang pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng hấp thụ thị trường, thay vì chỉ tập trung vào tài sản thế chấp là đất đai. Việc áp dụng Basel III giúp củng cố khung quản trị rủi ro với hệ số rủi ro được tính toán chặt chẽ hơn cho tài sản bất động sản.

Đòn bẩy tín dụng đang tiến gần ngưỡng rủi ro của nền kinh tế.

Theo VCBS, nhóm chịu tác động mạnh là các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao, chủ yếu là ngân hàng tư nhân năng động với hệ sinh thái doanh nghiệp lớn và đã đẩy mạnh tín dụng liên quan tới lĩnh vực này như KienlongBank, SHB, NCB, Techcombank.

Cụ thể, theo số liệu quý III/2025, KienlongBank là ngân hàng có tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng lớn nhất hệ thống, khoảng 54% tổng dư nợ. SHB đứng sau với khoảng 43%, tiếp đến là NCB ở mức 40%.

Nhóm kế tiếp gồm Techcombank và BVBank cùng quanh 34%, VPBank khoảng 29%, VietBank khoảng 26% và HDBank ở mức 25%.

Các đơn vị này phải tái cấu trúc danh mục trong khi vẫn đảm bảo thanh khoản, đồng thời đối diện nguy cơ nợ xấu tăng khi đảo nợ trở nên khó khăn, đặc biệt nếu có hệ sinh thái gắn với cổ đông bất động sản lớn.

Áp lực trích lập dự phòng làm lợi nhuận bị bào mòn khi tỷ lệ nợ nhóm 5 cao hơn trung bình. Việc đưa tỷ trọng về mức 24–25% có thể kéo dài nhiều năm, đòi hỏi các ngân hàng đẩy mạnh cho vay bán lẻ và doanh nghiệp nhỏ và vừa để pha loãng dư nợ bất động sản trong môi trường cạnh tranh gay gắt.

Các ngân hàng có tỷ trọng cho vay BĐS cao.

Ở chiều ngược lại, nhóm ngân hàng quốc doanh và ngân hàng bán lẻ có tỷ trọng thấp hơn đáng kể. Vietcombank và VIB cùng khoảng 6%, còn ACB và VietinBank quanh 5%. Họ có dư địa lựa chọn dự án chất lượng và mở rộng thị phần khi các doanh nghiệp địa ốc uy tín tìm kiếm nguồn vốn ổn định.

ACB và VIB tập trung vào bán lẻ và cho vay cá nhân mua nhà ở thực, tận dụng chủ trương khuyến khích tín dụng tiêu dùng. Đáng chú ý, MBBank, HDBank, VPBank và Vietcombank được ưu tiên room nhờ tham gia tái cơ cấu.

Theo đó, HDBank đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 35% dựa trên kỳ vọng phục hồi thị trường. Vietcombank nổi bật với tỷ lệ bao phủ nợ xấu 259%, trở thành lựa chọn hướng đến sự ổn định dài hạn.

Tìm đường thích ứng

Trước bối cảnh mới, các ngân hàng triển khai cải tổ sâu về cấu trúc thu nhập và danh mục tài sản. Trọng tâm là gia tăng nguồn thu ngoài lãi thông qua phí thanh toán, thẻ, bảo hiểm và dịch vụ ngân hàng số.

LPBank và Nam A Bank nâng tỷ trọng thu nhập ngoài lãi lên gần 30%, qua đó giúp doanh thu phi tín dụng cải thiện rõ rệt. Các ngân hàng lớn như VPBank, MB hay Techcombank mở rộng sang tài sản số và vàng miếng, đồng thời đặt mục tiêu đưa tỷ trọng bất động sản về 20–25% vào năm 2030.

Song song với quá trình chuyển dịch đó, các ngân hàng gia tăng bộ đệm dự phòng và tuân thủ Basel III với hệ số an toàn vốn tối thiểu. Đây là lớp bảo vệ quan trọng trước cú sốc từ thị trường bất động sản và cũng là tiêu chí then chốt để được cấp room tín dụng.

Năm 2026 vì vậy có thể xem là giai đoạn thu hoạch sớm của tiến trình cải cách, khi trọng tâm chuyển từ tăng trưởng quy mô sang nâng cao chất lượng và hiệu quả quản trị.

Theo VCBS, định hướng duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% là phản ứng kịp thời trước rủi ro nợ xấu và áp lực đáo hạn trái phiếu. Áp lực lợi nhuận trong ngắn hạn là khó tránh khỏi, song về dài hạn, hệ thống tài chính sẽ trở nên lành mạnh và minh bạch hơn.

Những ngân hàng đáp ứng chuẩn quản trị rủi ro và linh hoạt chuyển dịch nguồn thu sẽ vươn lên dẫn đầu. Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản buộc phải giảm lệ thuộc vào đòn bẩy tài chính, tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Sự điều chỉnh đồng bộ này tạo nền tảng cho phát triển bền vững và đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế quốc gia.

Nam Hải