'Siêu đô thị' trên 10 tỷ USD mọc lên, có lo thừa nhà ở?

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, một nhà đầu tư bất động sản đang sống tại TP.HCM nhận định nếu các đại đô thị triển khai đồng loạt như kế hoạch đề ra, tình trạng dư cung sẽ tập trung ở phân khúc cao và cận cao. Trong khi đó, các phân khúc thấp, thậm chí trung bình và trung bình - cao dành cho người mua ở thực, vẫn thiếu hụt.

"Việc các chủ đầu tư công bố, khởi động và mở bán rầm rộ các dự án hơn dự báo giữa bối cảnh sức mua không cao là khá bất thường", ông nói.

Theo đó, ông dự báo mức độ dư cung trong thời gian tới sẽ tăng và thời gian bán cũng lâu hơn nhiều. "Một dự án 270 ha ở vùng ven TP.HCM mất 8 năm vẫn chưa bán xong, vậy một dự án lớn gấp 10 lần thì bán bao lâu mới hết? Chưa kể các dự án ở tỉnh sẽ khó tiêu thụ vì nhiều nhà đầu tư đã mắc kẹt và giờ họ thận trọng hơn", ông đặt vấn đề.

Rủi ro dư cung nếu chỉ nhắm đến nhà đầu tư

Những lo ngại này cũng được ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đề cập khi trao đổi với Tri Thức - Znews. Ông Tuấn cho rằng phát triển quá nhiều đại đô thị trong thời gian ngắn tạo áp lực cung lớn, đặc biệt với sản phẩm trung và cao cấp bán theo kiểu "hàng loạt".

Vị chuyên gia nhìn nhận thị trường đang thiếu các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, khi phát triển đại đô thị, ban đầu các chủ đầu tư lại tập trung phát triển biệt thự, nhà phố trung và cao cấp, hướng đến nhóm khách mua để đầu tư hoặc sở hữu căn nhà thứ hai.

Do đó, ông Tuấn nhận định rủi ro dư cung có thể xảy ra ở những dự án chỉ thu hút nhà đầu tư mà không có cư dân thật, dẫn đến thanh khoản kém.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh việc yêu cầu chủ đầu tư tung sản phẩm vừa túi tiền ngay từ đầu là điều không thể. "Ở giai đoạn mở bán ban đầu, họ buộc phải thu hút nhà đầu tư trước, vì nhóm này sẵn sàng xuống tiền nhanh, giúp chủ đầu tư có vốn trang trải chi phí xây dựng mà không cần vay ngân hàng", ông nêu quan điểm.

Thêm vào đó, nguồn cung thấp tầng ở trung tâm TP.HCM gần như đã cạn, khiến phân khúc này ở vùng ven càng được săn đón. Đồng thời, nhu cầu thật của nhóm khách giàu, như mua biệt thự nghỉ dưỡng, nhà thứ hai vẫn tồn tại.

"Trong quá khứ, các sản phẩm thấp tầng từng tăng giá mạnh do hiếm hàng, nên nhà đầu tư kỳ vọng khu vực ngoại ô có thể lặp lại xu hướng này. Đây là lý do chủ đầu tư buộc phải ưu tiên phát triển thấp tầng trước để vừa định vị dự án, vừa tạo dòng tiền", ông Tuấn bổ sung.

Tương tự, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - cũng cho rằng trong các khu đô thị tích hợp, giai đoạn đầu thường mở bán nhà phố, biệt thự, shophouse. Theo bà, đây là cách chủ đầu tư dùng để thiết lập chất lượng và phân khúc cao cho toàn bộ dự án trước khi tung ra các sản phẩm đại chúng hơn.

Nguồn cung thấp tầng ở trung tâm TP.HCM gần như không còn nhiều. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dưới góc độ số liệu, bà Dung nhận định nguồn cung thấp tầng mới của TP.HCM thực tế không lớn như nhiều người nghĩ.

"Ngay cả khi cộng thêm các đại đô thị ở Cần Giờ hay Long An cũ, tổng nguồn cung mới mỗi năm chỉ khoảng 15.000-20.000 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn thị trường từng hấp thụ 30.000-40.000 căn/năm", bà nói.

Đại diện CBRE cho biết các khu vực mới đang ở giai đoạn sơ khởi và sự xuất hiện của nhiều dự án lớn không phải là cạnh tranh tiêu cực mà thậm chí có thể hỗ trợ nhau, theo lý thuyết "cung tạo cầu".

Điều kiện thành công cho các dự án đại đô thị

Các chuyên gia đều nhận định việc phát triển đại đô thị là xu hướng tất yếu và tích cực, bởi nhu cầu của người mua hiện nay ngày càng khó tính. Họ hướng tới các khu đô thị đa chức năng, tích hợp "all in one" với đầy đủ tiện nghi như bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí và cảnh quan...

Đặc biệt, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng sự phát triển của đại đô thị là cần thiết bởi mật độ dân cư tại trung tâm ngày càng cao. Khi các dự án này hình thành, hạ tầng vùng ven cũng sẽ phát triển, tạo điều kiện để người dân dịch chuyển ra ngoài.

Tuy nhiên, xu hướng này cũng đặt ra lo ngại khiến giá bất động sản ở vùng ven tăng nhanh, bởi sản phẩm được định vị ở phân khúc cao hơn và chất lượng tốt hơn trước đây.

Thực tế, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Savills Việt Nam cho biết khi nguồn cung nội đô TP.HCM chỉ còn vài trăm căn nhà liền thổ, người mua gần như không còn lựa chọn. Trong khi đó, các dự án vùng ven như Long An cũ hay Cần Giờ mở bán nhà thấp tầng, giúp chủ đầu tư có nhiều dư địa để định giá cao, bởi lúc này họ gần như không có đối thủ cạnh tranh.

Một thực tế đáng lưu ý là các đại đô thị tại Việt Nam thường phát triển "đi trước" quá trình đô thị hóa. Nhà ở được mở bán trước khi khu công nghiệp, dịch vụ hay việc làm hình thành.

"Người dân mua nhà dựa vào kỳ vọng tương lai, như các cây cầu, tuyến metro hay đường cao tốc sẽ có trong vài năm tới. Lực hút từ những giá trị tương lai này khiến giá tại các đại đô thị và khu vực lân cận tăng nhanh, thậm chí tăng nóng", bà Hương bổ sung.

Bà khẳng định phát triển đại đô thị không hoàn toàn tiêu cực, bởi bất động sản là ngành kinh tế, tạo công ăn việc làm và dòng chảy kinh tế cho xã hội. Tuy nhiên, để các đại đô thị vận hành thành công, tốc độ đô thị hóa xung quanh phải theo kịp, với các yếu tố hút dân cư như khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn, dịch vụ hình thành song song với nhà ở.

Phát triển đại đô thị không phải tiêu cực, nhưng để vận hành hiệu quả, quá trình đô thị hóa xung quanh phải theo kịp, với việc làm và dịch vụ hình thành song song với nhà ở. Ảnh: Quỳnh Danh.

Để thị trường phát triển bền vững, theo đại diện Batdongsan.com.vn, các chủ đầu tư cần chú trọng nhiều yếu tố. Trước hết cần phải có một quy hoạch dài hơi, tính toán kỹ tỷ lệ sử dụng đất và hạ tầng, hướng tới thu hút dân cư thật.

Đồng thời, các dự án cần xây dựng đầy đủ các tiện ích như trường học, y tế, bệnh viện, tạo thành một "mô hình ngành dọc" để giữ chân dân cư và ổn định thị trường thứ cấp. Chủ đầu tư cũng cần có dòng vốn mạnh để hoàn thiện dự án, tránh phụ thuộc quá nhiều vào tiền thu từ khách hàng hoặc vay nợ bởi có thể dẫn đến thiếu ổn định.

Đặc biệt, sau khi phát triển các sản phẩm thấp tầng, chủ đầu tư nên tiếp tục triển khai sản phẩm cao tầng và những căn nhà vừa túi tiền, phù hợp với khu vực, nhằm kéo dân cư về và hướng tới phát triển bền vững.

Về phía người mua và nhà đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh khách hàng cần đánh giá năng lực chủ đầu tư, quy mô dự án đã triển khai và khả năng thu hút dân cư về ở thật, cũng như xây dựng đầy đủ tiện ích. Người mua cũng không nên sử dụng đòn bẩy quá lớn để "chốt" những bất động sản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Liên Phạm