Sổ đỏ giả như thật: Ai bảo vệ nhóm người dễ bị tổn thương?

Sập bẫy sổ đỏ giả

Mới đây, ông L.V.A (sinh năm 1961, thường trú phường Rạch Dừa, TPHCM) phản ánh đến báo chí về việc bị chiếm đoạt hơn 5 tỉ đồng trong giao dịch mua bán bất động sản. Đáng chú ý, dù đã cẩn thận xem nhà, thực hiện công chứng giao dịch tuy nhiên ông vẫn bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Trước đó, cuối năm 2024, thông qua mối quan hệ quen biết, ông L.V.A được vợ chồng N.T.T (sinh năm 1989), làm môi giới bất động sản, giới thiệu một căn hộ tại phường Phước Thắng, TPHCM.

Sau đó, ông A. cùng gia đình đã trực tiếp đến xem nhà, kiểm tra hiện trạng và được cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ liên quan. Sau khi hai bên thống nhất giá cả, ông A. chuyển trước 200 triệu đồng tiền đặt cọc và hẹn ngày ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng N.T.N.

Tại đây, hợp đồng được công chứng theo đúng quy định. Tin tưởng giao dịch đã hợp pháp và an toàn, ông A chuyển tiếp 5 tỷ đồng cho vợ chồng bà T., đồng thời ký giấy ủy quyền để bên bán thực hiện thủ tục sang tên và giữ bản chính giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, chỉ hai ngày sau, ông A. phát hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mình nhận được là giả. Văn phòng công chứng cũng đã trình báo cơ quan chức năng khi nghi ngờ các giao dịch liên quan đến nhiều căn hộ do N.T.T thực hiện có dấu hiệu lừa đảo.

Sổ đỏ giả được dùng để công chứng giao dịch mua bán, chiếm đoạt tiền của bị hại. Ảnh: NVCC

Sau khi sự việc bị phát hiện, bà N.T.T có văn bản xác nhận giấy tờ có vấn đề pháp lý, cam kết hoàn trả tiền trong vòng 20 ngày và giao thêm các hợp đồng đặt cọc khác để làm tin. Tuy nhiên, đến nay gia đình ông A mới nhận lại 750 triệu đồng, trong khi tổng thiệt hại lên tới hơn 4,45 tỷ đồng. Để thực hiện giao dịch này, ông A đã bán căn nhà đang ở. Hiện gia đình ông phải đi thuê trọ, cuộc sống bị đảo lộn hoàn toàn.

Đầu năm 2025, cơ quan điều tra đã khởi tố bị can đối với N.T.T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản; đồng thời tiếp tục điều tra, làm rõ các hành vi liên quan, trong đó có việc sử dụng tài liệu giả.

Vụ việc trên không phải là trường hợp cá biệt, thời gian gần đây, nhiều vụ việc làm giả sổ đỏ để lừa đảo liên tiếp bị phát hiện. Ngày 10/4/2026, Công an tỉnh Bắc Ninh đã khởi tố bị can đối với Nguyễn Đăng Kiên (sinh năm 1995) về hành vi "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và "Sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức". Đối tượng thuê một căn hộ, sau đó đặt làm giả 5 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình rồi rao bán chính căn hộ đó cho nhiều người khác nhau. Theo điều tra, chỉ trong vài tháng, Kiên đã lừa 5 bị hại với tổng số tiền hơn 2,3 tỷ đồng. Nhiều người chỉ phát hiện bị lừa khi đến nhận nhà hoặc kiểm tra lại thông tin pháp lý.

Trước đó vào ngày 10/4 tại Đà Nẵng, Phan Gia Huy (28 tuổi) cũng bị bắt khi sử dụng sổ đỏ giả để lừa đảo. Do nợ nần, Huy đã thuê làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉnh sửa thông tin rồi đăng bán trên mạng xã hội. Khi tạo được lòng tin, đối tượng nhận gần 500 triệu đồng tiền đặt cọc và chiếm đoạt.

Đối tượng Phan Gia Huy tại Cơ quan công an

Các vụ việc cho thấy một điểm chung: tội phạm không chỉ làm giả giấy tờ, mà còn dựng kịch bản giao dịch rất tinh vi, từ việc tạo niềm tin bằng tài sản có thật, giấy tờ trùng khớp thông tin đến việc thúc ép giao dịch nhanh. Trong khi đó, nạn nhân thường là những người tích cóp tiền mua nhà, ít kinh nghiệm pháp lý hoặc tin vào quy trình "xem nhà - công chứng" như một sự bảo đảm an toàn.

Lỗ hổng từ đâu?

Từ các vụ việc liên tiếp xảy ra, một câu hỏi đặt ra không chỉ là "ai lừa đảo", mà là: vì sao những giao dịch với giấy tờ giả vẫn có thể diễn ra trót lọt? Theo TS. Luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn Luật sư Hà Nội), nguyên nhân không nằm ở riêng giấy tờ hay cơ chế, mà là sự kết hợp của cả hai yếu tố này.

Về mặt pháp lý, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn là loại giấy tờ hợp pháp do cơ quan nhà nước cấp. Tuy nhiên, với sự phát triển của công nghệ, việc làm giả giấy tờ ngày càng tinh vi, từ con dấu, chữ ký đến hình thức thể hiện, khiến việc nhận biết bằng cảm quan thông thường gần như không còn hiệu quả.

Quan trọng hơn, theo vị luật sư, vấn đề cốt lõi nằm ở cách người dân tiếp cận giao dịch. Nhiều trường hợp chỉ dừng lại ở việc "xem giấy" mà không thực hiện các bước xác minh pháp lý cần thiết như kiểm tra thực địa, xác minh quy hoạch, tình trạng tranh chấp hoặc thông tin tại cơ quan chức năng. "Niềm tin đang được đặt vào hình thức của một cuốn sổ, thay vì vào quy trình kiểm chứng pháp lý", Luật sư Cường nhận định.

Không chỉ vậy, hệ thống xác minh hiện nay vẫn bộc lộ những hạn chế. Mặc dù đã có các kênh kiểm tra chính thống như cơ quan đăng ký đất đai hay công chứng, nhưng trên thực tế, nhiều giao dịch lại diễn ra ở giai đoạn đặt cọc khi chưa có sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan nhà nước. Việc giao kết bằng giấy viết tay, thiếu xác minh độc lập tạo ra khoảng trống để các đối tượng lợi dụng.

TS. Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn Luật sư TP Hà Nội

Ở góc độ rộng hơn, luật sư Đặng Văn Cường cho rằng hệ thống quản lý đất đai hiện nay vẫn phụ thuộc đáng kể vào giấy tờ, trong khi dữ liệu điện tử chưa thực sự đầy đủ, minh bạch và liên thông. Điều này khiến việc kiểm chứng thông tin trở nên khó khăn, buộc người dân phải dựa vào hồ sơ do bên chuyển nhượng cung cấp, đây là một điểm yếu dễ bị khai thác.

Một điểm đáng chú ý khác là vai trò của công chứng. Theo luật sư, công chứng không thể được xem là "lá chắn an toàn" tuyệt đối, mà chỉ là một cơ chế kiểm soát mang tính phòng ngừa rủi ro. Công chứng chủ yếu xác nhận tính hợp pháp về hình thức của giao dịch, trong khi việc xác minh nội dung quyền tài sản vẫn phụ thuộc vào hồ sơ và dữ liệu hiện có.

Trong khi đó, rủi ro lại thường phát sinh từ trước, thường là ở giai đoạn đặt cọc, khi người dân chưa thực hiện các bước kiểm tra cần thiết nhưng đã giao tiền. Khi đó, công chứng khó có thể khắc phục hậu quả.

Từ góc độ trách nhiệm pháp lý, Luật sư Đặng Văn Cường cho rằng không thể chỉ dừng lại ở đối tượng phạm tội. Ngoài trách nhiệm hình sự của người thực hiện hành vi lừa đảo, cần xem xét vai trò của các bên liên quan trong chuỗi giao dịch như môi giới, công chứng, thậm chí cả cơ quan quản lý nếu có sai sót trong cung cấp hoặc cập nhật thông tin. Tuy nhiên, trong thực tế, người chịu thiệt hại lớn nhất vẫn là người mua, đặc biệt là những người yếu thế.

Theo vị luật sư, pháp luật hiện hành đã có các cơ chế bảo vệ như công chứng, đăng ký, chế tài hình sự… nhưng phần lớn mang tính xử lý hậu quả hơn là phòng ngừa. Đối với phụ nữ hoặc người hạn chế hiểu biết pháp luật, việc tiếp cận và sử dụng các cơ chế này còn nhiều khó khăn, khiến khả năng tự bảo vệ trên thực tế bị hạn chế. "Pháp luật đã có nền tảng bảo vệ, nhưng chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu bảo vệ thực chất cho nhóm yếu thế", ông Cường nhận định.

Không thể để người dân 'tự bơi'

Từ thực tiễn các vụ việc liên tiếp xảy ra, có thể thấy việc bảo đảm an toàn trong giao dịch bất động sản hiện nay vẫn đang đặt gánh nặng lớn lên phía người dân. Khi thông tin chưa được minh bạch đầy đủ, khi việc kiểm chứng còn phức tạp và phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm cá nhân, thì người mua, đặc biệt là nhóm người dễ bị tổn thương, gần như phải tự xoay xở trong một giao dịch có giá trị lớn.

Theo TS. Luật sư Đặng Văn Cường, giải pháp cốt lõi không thể chỉ dừng lại ở việc khuyến cáo người dân thận trọng hơn, mà phải bắt đầu từ việc hoàn thiện cơ chế xác minh ngay từ gốc. Trong đó, việc xây dựng và liên thông cơ sở dữ liệu đất đai là yếu tố then chốt, giúp người dân có thể dễ dàng kiểm tra thông tin pháp lý của tài sản trước khi giao dịch, thay vì phụ thuộc vào giấy tờ do bên bán cung cấp.

Khi dữ liệu được công khai, đầy đủ và dễ tiếp cận, việc kiểm chứng sẽ trở thành một bước bắt buộc, thay vì là lựa chọn mang tính "cẩn trọng cá nhân". Điều này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro, mà còn góp phần hạn chế đất sống của các hành vi làm giả giấy tờ.

Bên cạnh đó, việc xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể tham gia trong chuỗi giao dịch cũng là vấn đề cần được đặt ra. Từ môi giới, công chứng đến các cơ quan quản lý, mỗi khâu nếu không được kiểm soát chặt chẽ đều có thể trở thành mắt xích bị lợi dụng. Khi trách nhiệm chưa được làm rõ, người chịu thiệt hại cuối cùng vẫn là người mua.

Một điểm đáng chú ý khác là cần siết chặt hơn các giao dịch ở giai đoạn đặt cọc, nơi rủi ro thường phát sinh nhưng lại ít được kiểm soát. Việc hướng dẫn, thậm chí thiết lập các bước xác minh bắt buộc trước khi giao tiền có thể là giải pháp quan trọng để ngăn chặn các hành vi lừa đảo ngay từ đầu. "Chỉ khi việc kiểm chứng trở nên dễ dàng hơn việc tin tưởng, người dân mới thực sự được trao quyền tự bảo vệ mình", Luật sư Đặng Văn Cường nhấn mạnh.

Một giao dịch dân sự đáng lẽ phải mang lại sự an cư, lại có thể trở thành điểm khởi đầu của rủi ro và mất mát. Khi những "lỗ hổng" trong cơ chế kiểm chứng vẫn tồn tại, và trách nhiệm chưa được làm rõ, thì người dân, đặc biệt là nhóm người dễ bị tổn thương vẫn là bên phải gánh chịu hậu quả.

Bịt lỗ hổng không chỉ là trách nhiệm quản lý, mà là yêu cầu cấp thiết để chặn lại những cái bẫy đang núp bóng các giao dịch tưởng như hợp pháp.