Sôi động đường đua M&A bất động sản: Nhiều 'bom tấn' bỗng… hóa 'bom xịt'

Tuy nhiên, bên cạnh bức tranh “tăng nhiệt” là thực tế không ít dự án rơi vào cảnh bế tắc, khi giá chuyển nhượng bị đẩy lên quá cao, khiến nhiều “bom tấn” tưởng chừng nổ vang… lại hóa “bom xịt”.

Ông lớn tăng tốc thâu tóm

Tại khu vực phía Bắc, những cái tên quen thuộc như Sun Group, Sunshine Group, Vinhomes, Capitaland… đồng loạt tung ra các thương vụ M&A quy mô lớn.

Cụ thể, Sun Group gây chú ý khi trở lại phân khúc nhà ở Thủ đô với dự án Feliza Suites tại Cầu Giấy, gồm gần 1.700 căn hộ trên “khu đất vàng” tiếp giáp ba tuyến đường Xuân Thủy, Phạm Hùng và Trần Quốc Vượng. Trước đó, CTX Holdings đã thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ dự án này.

Sunshine Group cũng liên tục công bố dự án mới thông qua con đường M&A. Cuối tháng 6, tập đoàn này thông báo nhận chuyển nhượng cổ phần tại một doanh nghiệp sở hữu khu đô thị nhà vườn sinh thái ở Văn Giang (Hưng Yên). Ngay sau đó, Sunshine tiếp tục hé lộ kế hoạch phát triển tổ hợp 8.000 căn hộ chung cư cũng tại địa phương này.

Ở mảng du lịch nghỉ dưỡng, Vinaconex ITC sau nhiều năm tìm kiếm đối tác cho dự án Cát Bà Amatina (Hải Phòng) đã đón thêm các cổ đông lớn liên quan đến MIK Group.

M&A bất động sản đang tăng nhiệt, song giá bán cao khiến không ít "đại gia" rút lui.

Trong khi đó, Capitaland – “ông lớn” Singapore – cũng không đứng ngoài cuộc. Tháng 6 vừa qua, tập đoàn này khởi công dự án nhà ở thấp tầng trị giá 800 triệu USD tại đại đô thị Ocean Park 3 (Hưng Yên), sau hợp tác chiến lược cùng Vinhomes. Capitaland cho biết đặt mục tiêu tăng gấp đôi vốn đầu tư vào Việt Nam trong 5 năm tới.

Tại phía Nam, không khí M&A cũng sôi động không kém. Capitaland chi 553 triệu USD để mua lại dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC; Nishi Nippon Railroad rót vốn vào Paragon Đại Phước cùng Nam Long; nhóm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development bắt tay với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World.

Ngược lại, một số doanh nghiệp ngoại cũng rút khỏi thị trường. Keppel Land chuyển nhượng toàn bộ 42% cổ phần tại Công ty Nam Rạch Chiếc – chủ đầu tư Palm City (TP HCM) – cho Gateway Thủ Thiêm, với giá trị hơn 2.600 tỷ đồng.

Theo giới chuyên gia, sự khởi sắc của hoạt động M&A đến từ nhiều nguyên nhân, như khung pháp lý đã cải thiện đáng kể sau khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực, nhu cầu mở rộng quỹ đất để phát triển dự án gia tăng, và tâm lý nhà đầu tư kỳ vọng thị trường hồi phục sau giai đoạn trầm lắng.

Nhiều “bom tấn” hóa “bom xịt”

Dù thị trường sôi động, tuy nhiên, không ít thương vụ đã “đứt gánh” vì giá chào bán vượt xa thực tế. Điển hình, tháng 7 vừa qua, Haxaco phải hủy phiên đấu giá lô đất hơn 6.280 m² tại mặt tiền đường Võ Văn Kiệt (TP HCM) với giá khởi điểm 1.130 tỷ đồng (tương đương 180 triệu đồng/m²). Dù vị trí đẹp, không một nhà đầu tư nào đăng ký tham gia, khiến thương vụ trở thành “bom xịt”.

Tại Tây Ninh, một doanh nghiệp rao bán khu đô thị rộng hơn 2.100 ha với giá 27.000 tỷ đồng, chưa kể chi phí đền bù và thuế, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được khách. Ngay cả dự án 36 ha cùng chủ đầu tư, chào giá 6.680 tỷ đồng, cũng “ế ẩm”.

Ở Bình Dương, một khu phức hợp căn hộ – thương mại gần 1 ha tại Lái Thiêu được chào giá hơn 900 tỷ đồng, song thương vụ vẫn bế tắc do giá quá cao. Nếu cộng thêm chi phí sử dụng đất và xây dựng, giá bán căn hộ phải ở mức 80 triệu đồng/m² mới có lãi – vượt xa khả năng hấp thụ của thị trường.

“Chúng tôi đã tiếp cận gần chục dự án nửa đầu năm nay nhưng chưa thể mua vì giá bị đẩy lên quá cao. Nếu cộng thêm tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng, giá bán cuối cùng sẽ vượt xa mức thị trường, khiến sản phẩm khó tiêu thụ”, đại diện một doanh nghiệp tại TP HCM chia sẻ.

Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn CBRE, quỹ đất sạch và sẵn sàng triển khai tại Việt Nam ngày càng khan hiếm. Điều này khiến bên bán nắm thế chủ động, giá bị đẩy lên cao, gây khó cho nhà đầu tư muốn thâu tóm.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, bổ sung: “Khác với giai đoạn 2023–2024, nay bên bán chiếm ưu thế nhờ quỹ đất hiếm. Nhiều thương vụ đình đám được rao bán, nhưng đàm phán giá là trở ngại lớn nhất. Không ít dự án thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhưng cuối cùng đều rơi rụng vì giá quá cao”.

Ngoài ra, chi phí tài chính và tiền sử dụng đất cũng là “ẩn số” khiến doanh nghiệp e dè. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nhận định: “Trước đây, khi mua đất, ít doanh nghiệp lo lắng về tiền sử dụng đất. Nhưng hiện tại, chi phí này gần ngang giá mua đất, khó dự toán, dễ làm tăng giá bán vượt thị trường”.

Dù còn nhiều rào cản, giới phân tích vẫn lạc quan về triển vọng M&A bất động sản giai đoạn cuối năm 2025. Savills dự báo dòng vốn sẽ tập trung mạnh vào những địa bàn ven đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An – nơi hạ tầng đang hoàn thiện nhanh.

BHS Group ước tính nửa cuối năm, thị trường sẽ đón thêm hơn 78.600 căn hộ cao tầng và khoảng 82.800 căn thấp tầng từ các dự án M&A và khởi công mới. Tuy nhiên, giá nhà ở đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng vẫn neo cao, khiến phân khúc vừa túi tiền khó có thêm nguồn cung.

Có thể thấy, M&A sẽ tiếp tục là “cửa ngõ” quan trọng để doanh nghiệp mở rộng quỹ đất, song yếu tố giá và khả năng hấp thụ của thị trường mới là “phép thử” cuối cùng. Những thương vụ thành công sẽ thuộc về các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, chiến lược rõ ràng và kiên nhẫn thương lượng. Song, tình trạng “bom tấn” hóa “bom xịt” sẽ còn tiếp tục nếu giá bị đẩy lên quá cao.

Hưng Nguyên