Sóng bất động sản nghỉ dưỡng mới: Làn gió hồi sinh hay tiếp tục đánh cược?

Bãi biển Nha Trang. Ảnh: Hoàng Anh

Khởi công loạt dự án lớn

Sau thời gian dài đóng băng vì dịch bệnh và "đổ vỡ" cam kết lợi nhuận, đánh mất niềm tin của khách hàng, bất động sản nghỉ dưỡng ven biển bắt đầu có những tín hiệu phục hồi tích cực.

Hàng loạt dự án nghỉ dưỡng ven biển quy mô lớn, trị giá hàng tỷ USD liên tiếp được khởi công như một chỉ báo cho sự trở lại của dòng vốn đầu tư vào các “thiên đường nghỉ dưỡng” của Việt Nam.

Từ Vân Đồn đến Cần Giờ, các “ông lớn” như Vingroup, Sun Group, CEO Group đang đặt cược vào sự trở lại của ngành du lịch và sức hấp thụ dài hạn của thị trường.

Một trong những dự án đáng chú ý nhất được khởi công trong những ngày gần đây phải kể đến khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân của Công ty CP Vinpearl vào ngày 22/6.

Dự án nằm dưới chân đèo Hải Vân, TP. Đà Nẵng, có quy mô 512ha, tổng nguồn vốn đầu tư gần 44.000 tỷ đồng.

Theo giới thiệu từ chủ đầu tư, khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân được thiết kế theo mô hình "thành phố nghỉ dưỡng" tiêu chuẩn quốc tế, mật độ lưu trú thấp.

Dự án được quy hoạch đa chức năng, đầy đủ tiện ích gồm khách sạn, biệt thự, căn hộ, tiện ích vui chơi giải trí, công viên, trung tâm thương mại, giáo dục, y tế.

Sau khi đi vào hoạt động, khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân được kỳ vọng sẽ là hạt nhân trong chiến lược phát triển đô thị vươn về hướng Tây Bắc thành phố, làm thay đổi bộ mặt đô thị khu vực phía Bắc TP. Đà Nẵng, lan tỏa, góp phần phát triển kinh tế khu vực.

Trước đó, Vingroup đã khởi công siêu dự án khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ rộng 2.870 ha tọa lạc tại xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh.

Với khả năng đón 8-9 triệu lượt khách du lịch mỗi năm, dự án được kỳ vọng sẽ làm thay đổi mạnh mẽ bức tranh phát triển du lịch của Cần Giờ trong thời gian tới.

Tập đoàn CEO cũng khởi công tổ hợp nghỉ dưỡng Novotel Cam Ranh Resort, tại Bãi Dài. Trên diện tích gần 8ha, dự án được quy hoạch bao gồm 387 phòng khách sạn, biệt thự, bungalow cùng hệ tiện ích cao cấp sky bar, hồ bơi, nhà hàng, pool bar, khu vui chơi giải trí.

Đây là một dấu mốc đặc biệt, không chỉ đánh dấu bước tiến quan trọng trong hành trình phát triển của CEO, mà còn là là cam kết mạnh mẽ khi tập đoàn lựa chọn Khánh Hòa thành điểm đến đầu tư chiến lược trong thời gian tới sau Hà Nội, Quảng Ninh và Kiên Giang.

Đáng chú ý, đây chỉ là bước đi tiếp theo trong chiến lược tham vọng, phát triển chuỗi nghỉ dưỡng 3.000 - 5.000 phòng khách sạn 5 sao trên toàn quốc của tập đoàn nhằm gia tăng giá trị doanh nghiệp, nâng cao thương hiệu, đa dạng hóa dòng tiền, doanh thu, lợi nhuận trong kỷ nguyên mới.

Cũng trong ngày 21/6, tại TP. Vũng Tàu, Tập đoàn Five Star Group đã tổ chức khởi công hai tổ hợp căn hộ khách sạn 5 sao chuẩn quốc tế Five Star Odyssey và Five Star Poseidon.

Được xây dựng trên diện tích đất 8.189m2, với 4 tầng hầm, 50 tầng cao, dự án Five Star Odyssey có 427 phòng khách sạn tiêu chuẩn 5 sao quốc tế, cùng 996 căn hộ nghỉ dưỡng.

Trong khi đó, Five Star Poseidon được thiết kế với 3 tầng hầm, 43 tầng cao, gồm 460 phòng khách sạn tiêu chuẩn 5 sao quốc tế và 1.072 căn hộ nghỉ dưỡng. Tổng mức đầu tư của hai dự án khoảng hơn 10.000 tỷ đồng.

Cũng tại Vũng Tàu, giữa tháng 5/2025, Tập đoàn Sun Group đã khởi công khu đô thị Đường 3 tháng 2 (Blanca City). Dự án có quy mô 96ha gồm căn hộ cao tầng, khu biệt thự thấp tầng, tổ hợp bán lẻ, condotel khách sạn, với khả năng đáp ứng cho khoảng 13.000 cư dân và 11.000 khách du lịch.

Sự kiện ra mắt dự án giữa tháng 6 vừa qua đã hàng nghìn nhà đầu tư, khách hàng quan tâm đến tham dự.

Sunshine Group cũng vừa động thổ dự án Sunshine Bay Retreat tại Vũng Tàu, đánh dấu sự quay trở lại thị trường bất động sản của doanh nghiệp này sau thời gian dài vắng bóng.

Được biết, dự án có quy mô diện tích gần 20ha, được phát triển trở thành một quần thể du lịch - nghỉ dưỡng đa dạng các phân khu chức năng như: khu căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, quần thể khách sạn kết hợp phố đi bộ và chợ đêm, khu vui chơi giải trí.

Trong tháng 4, Công ty TNHH Dự án Hồ Tràm cũng đã tổ chức lễ khởi công phân khu mới, rộng 35ha tại dự án The Grand Ho Tram. Phân khu có tổng vốn đầu tư 1 tỷ USD được thiết kế với hệ thống khách sạn 5 sao, biệt thự nghỉ dưỡng, các tiện ích giải trí cao cấp, casino và trung tâm hội nghị - triển lãm quốc tế.

Với hơn 6.000 phòng lưu trú, The Grand Ho Tram dự kiến phục vụ khoảng 18.000 khách mỗi ngày.

Tại Hội An, đầu tháng 6 vừa qua, Tập đoàn Đạt Phương đã tổ chức sự kiện khởi động dự án Casamia Balanca Hội An. Dự án có quy mô 31ha, gồm 363 căn biệt thự, liền kề, song lập.

Cuộc chơi mới trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Những chuyển động tích cực từ các chủ đầu tư dự án bất động sản đang cho thấy tín hiệu hồi phục tích cực của thị trường.

Trước đó, giai đoạn 2020 – 2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào trầm lắng do nguồn cung tồn kho lớn từ giai đoạn trước, trong khi đó, lượng giao dịch ở mức thấp, nhà đầu tư giữ tâm lý thận trọng.

Dịch bệnh khiến khách du lịch sụt giảm mạnh, cùng với yếu tố pháp lý sở hữu condotel, siết tín dụng và đổ vỡ cam kết lợi nhuận đã khiến nhiều nhà đầu tư rút lui khỏi thị trường. Số lượng các dự án tái khởi động trong giai đoạn này cũng rất ít ỏi do lo ngại về tính thanh khoản.

Tuy nhiên, sau thời gian trầm lắng do đại dịch, sự trở lại của ngành du lịch trong thời gian gần đây đang mang đến những dấu hiệu khả quan cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Năm 2024, du lịch Việt Nam phục hồi mạnh, đặc biệt là khách quốc tế với 17,5 triệu lượt khách tăng 39% so với cùng kỳ năm 2023, xấp xỉ mức trước đại dịch. Trong năm tháng đầu năm 2025, khách quốc tế đến Việt Nam đạt 9,2 triệu lượt người, tăng 21,3% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp vao, Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, ngành du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng có mối quan hệ mật thiết với nhau. Cùng với sự khởi sắc của du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội để chuyển mình mạnh mẽ, bước vào chu kỳ phát triển mới.

Với mục tiêu đón 22-23 triệu lượt khách quốc tế trong năm nay và quyết tâm lớn, đưa du lịch phát triển tương xứng với tiềm năng, lợi thế, thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được hưởng lợi.

Mặt khác, điều này còn được thúc đẩy bởi các yếu tố về pháp lý và lãi suất. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc ban hành Nghị định 10, quy định cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có ý nghĩa rất lớn trong việc tháo gỡ những nút thắt về pháp lý cho phân khúc này.

Ngoài ra, việc phát triển cơ sở hạ tầng cũng có tác động không nhỏ đến việc định hình tương lại thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam. Trong năm 2025, chỉ riêng lĩnh vực hàng không, cả nước đang có kế hoạch mở rộng 5 sân bay là Cát Bi, Vinh, Đồng Hới, Cà Mau và Phú Quốc, cùng với đó là hàng loạt các tuyến đường cao tốc kết nối giữa các điểm đến du lịch.

Cùng với đó, lãi suất cũng có dấu hiệu hạ nhiệt giúp thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào thị trường. Đây là yếu tố quan trọng giúp củng cố niềm tin và thu hút dòng vốn đầu tư trở lại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Chính điều này đã mở đường cho việc khởi công mới và tái khởi động nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian gần đây.

Một yếu tố khác, theo ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land, một cuộc chơi mới trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang hình thành nhằm lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư trên thị trường.

Trước đó, nhiều nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng được các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cao, hỗ trợ vận hành cho thuê. Thế nhưng, trên hực tế, phần lớn các cam kết này đều không được thực hiện, gây mất lòng tin nghiêm trọng trong đối với các khách hàng.

Rút kinh nghiệm từ giai đoạn phát triển trước, theo ông Bình, trong bối cảnh hiện nay, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang có những sự thay đổi rất lớn. Các chủ đầu tư phát triển dự án đều là các doanh nghiệp lớn, uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh.

Thay vì đưa ra các cam kết lợi nhuận cố định, nhiều chủ đầu tư đã chuyển sang mô hình chia sẻ doanh thu thực tế từ hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Các tập đoàn lớn như Sun Group, Vingroup không đơn thuần xây các khách sạn, dự án bất động sản nghỉ dưỡng, mà họ đang thiết lập hệ sinh thái dịch vụ và giá trị cộng hưởng trong dài hạn.

Bên cạnh đó, các dự án cũng được phát triển bài bản, gia tăng các tiện ích, trải nghiệm và đặc biệt là chú trọng khâu vận hành với các thương hiệu quản lý vận hành uy tín của nước ngoài.

Đơn cử như Tập đoàn CEO đang vận hành các tổ hợp nghỉ dưỡng lớn tại Phú Quốc, Kiên Giang và Vân Đồn, Quảng Ninh với tổng cộng 1.800 phòng được vận hành dưới thương hiệu Novotel, Best Western Premier và Wyndham Garden.

Five Star Group cũng hợp tác với các tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế như Accor, Movenpick Hotels & Resorts, Melía Hotels & Resorts để quản lý và vận hành hai dự án của mình.

Điều này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, mà còn đảm bảo tính minh bạch và sự phát triển bền vững của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Dấu hiệu lạc quan hay phép thử của thị trường?

Làn sóng tái khởi động nhiều dự án lớn là tín hiệu tích cực, nhưng nhiều ý kiến trên thị trường vẫn còn lo ngại về khả năng đón nhận của các khách hàng, nhà đầu tư.

Việc lấy lại lòng tin của người mua bất động sản nghỉ dưỡng biển là không hề đơn giản. Trong suốt một thời gian dài, niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường đã bị xói mòn nghiêm trọng do đổ vỡ cam kết lợi nhuận và rủi ro pháp lý.

Thực tế cho thấy, lượng giao dịch mua bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian vừa qua vẫn còn hạn chế. Phần lớn các nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng, "chim sợ cành cong" trước sự trở lại của thị trường.

Số liệu từ BHS Group cho thấy, cả hai phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng và thấp tầng đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp, chưa đến 30%.

Trong quý I/2025, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm ở cả nguồn cung và lượng giao dịch so với quý trước. Theo đó, nguồn cung chỉ đạt 1.000 sản phẩm, giảm 38% so với quý IV/2024. Lượng giao dịch chỉ đạt 289 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ toàn phân khúc đạt 28,7%.

Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung trong quý I đạt 1.200 sản phẩm, song tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt hơn 300 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 27%.

Chỉ vài trăm sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thanh khoản là con số rất thấp, phản ánh sự "đóng băng" của thị trường trong dài hạn. Con số này càng trở nên nhỏ bé khi so sánh với hàng chục nghìn căn bất động sản nghỉ dưỡng được hấp thụ mỗi năm tại thời điểm thị trường sôi động năm 2017 - 2018.

Bên cạnh đó, cùng với việc thay đổi mô hình sản phẩm, từ cam kết lợi nhuận sang chia sẻ lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách hàng, tệp khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay cũng có sự thay đổi rất lớn.

Các khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng không còn là các nhà đầu tư "khao khát" lợi nhuận cao như trước đây, mà chỉ dành cho giới người giàu "mua chơi", coi bất động sản nghỉ dưỡng là sản phẩm giúp tăng thêm tính trải nghiệm, phục vụ sở thích du lịch.

Điều này đồng nghĩa với bất động sản nghỉ dưỡng không còn là phân khúc dành cho số đông khách hàng đầu tư. Trên thực tế, phân khúc các nhà đầu tư "mua chơi" trên thị trường bất động sản không nhiều. Chính vì vậy, thanh khoản của các dự án trong thời gian sắp tới vẫn sẽ là câu hỏi lớn.

Cuộc chơi của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng nằm trong tay các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh, khả năng khai thác vận hành hiệu quả và mang lại lợi nhuận thực chất cho các nhà đầu tư.

Phương Linh