'Sóng' dự án mới ở Tp.HCM: Sở Xây dựng cảnh báo nhiều dự án chưa đủ điều kiện pháp lý

Nhiều dự án "chào sân"

Nhiều năm qua, thị trường bất động sản tại khu vực Bình Dương, Long An (cũ), Tp.HCM… luôn là tâm điểm cho các nhà đầu tư vì độ phong phú của sản phẩm, các phân khúc từ nhà phố, biệt thự, đất nền…

Trong đó, dự án căn hộ liên tục được chạy quảng cáo, hoặc giới thiệu đưa ra thị trường nhằm thu hút nhà đầu tư, khách hàng.

Sau thời gian sáp nhập các tỉnh thành, nhiều dự án được đẩy thông tin mạnh như dự án thuộc Tp.HCM; dự án giá rẻ, phù hợp cho đầu tư, nhu cầu ở thực… nguồn cung căn hộ được chuyên gia đánh giá là tăng mạnh.

Nguồn cung dự án căn hộ tại TpHCM tăng cao sau sáp nhập, “bài toán” sinh lời ngày càng khó.

Theo khảo sát thực tế của Người Đưa Tin, Tp.HCM (mới) hiện nay xuất hiện hàng nghìn căn hộ chung cư, dự án đất nền nhà phố mới đã và sắp đưa ra thị trường.

Đơn cử, dự án mới vừa được Công ty CP Tập đoàn Lê Phong giới thiệu ra thị trường hồi đầu tháng 11/2025 có tên nước ngoài "mĩ miều" The Emerald Garden View, phường Thuận An, Tp.HCM. Dự án trên do Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS) làm đơn vị phân phối tiếp thị.

Dự án The Emerald Garden View chỉ mới "quây tôn", người dân cần lưu ý, không ký kết các hợp đồng cọc, ký hợp đồng góp vốn, hợp tác... Nếu dự án chưa có giấy phép đồng ý đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng cấp.

Theo nhân viên môi giới T. (Công ty EMG, eastern momentum), Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS) đã ký kết với nhiều đại lý F1 để phân phối dự án trên. Đang mở chính sách booking (giữ chỗ, tìm hiểu dự án, đặt chỗ...) với khoảng 20 triệu đồng, nhân viên này còn khẳng định ngày 20/12/2025 thì chủ đầu tư sẽ tổ chức "mở bán đợt 1" cho dự án.

Hay dự án có tên Cao ốc An Khang (A&T Tower) của Công ty CP Địa ốc OBC Holdings, nằm trên địa bàn phường An Phú, Tp.HCM, quảng cáo với hơn 1.000 căn hộ. Chủ đầu tư dự án này giới thiệu đây là "trung tâm mới" đô thị Tp.HCM và đánh dấu cho chiến lược làm dự án theo kiểu "viên ngọc đầu tiên" (giá bán dao động ở mức 35 triệu/m2 trở lên).

Chỉ tính riêng trên địa bàn Tp.Thuận An cũ đã có hàng nghìn căn hộ được chào ra thị trường.

Trong vai khách hàng tìm hiểu dự án, PV được nhân viên môi giới tên N. (Công ty CP Tư vấn phát triển BĐS Grand M ) giới thiệu, hiện dự án đang xây dựng, hoàn thiện các thủ tục. Để có thể mua, khách hàng cần "giữ chỗ, đặt cọc" 30 triệu đồng.

Sau khi các thủ tục pháp lý hoàn thiện sẽ thanh toán theo tiến độ ký kết. Nhân viên kinh doanh còn không quên rỉ tai khách hàng đầu tự dự án sẽ sinh lợi. Ngoài ra, để khách hàng tin tưởng hơn, nhân viên môi giới còn chuyển cho PV xem những giao dịch chuyển tiền ngân hàng "đặt chỗ" mà nhiều người khác đã thực hiện.

Sở Xây dựng "cảnh báo" dự án chưa đủ điều kiện mua bán hình thành trong tương lai

Có thể thấy, thị trường căn hộ tại Tp.HCM nói riêng và khu vực phía Nam nói chung dù đã tăng nguồn cung, thêm sự lựa chọn cho nhà đầu tư và người mua. Tuy nhiên, giá cả "leo thang", mỗi dự án một giá, lợi nhuận không còn cao như trước.

Bên cạnh đó, hiện nay với các dự án bất động sản, pháp lý vẫn là điều mà nhà đầu tư, người mua nhà buộc phải quan tâm và đặt lên hàng đầu.

Pháp lý dự án là điều quan trọng cho nhà đầu tư, khách hàng khi mua sản phẩm bất động sản.

Thông tin với Người Đưa Tin, ông Huỳnh Lê Công Trường, Phó Trưởng phòng Kiểm tra chuyên ngành (Sở Xây dựng Tp.HCM) cho hay, qua rà soát ban đầu, dự án cao ốc An Khang (A&K Tower) do OBC Holdings triển khai tại phường An Phú, dự án The Emerald Garden View của Tập đoàn Lê Phong tại phường Thuận An, Sở Xây dựng Tp.HCM (kể cả Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũ) chưa ban hành thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành đối với 2 dự án trên.

Ngoài ra, phía Sở Xây dựng Tp.HCM cũng thông tin thêm, dự án đầu tư Nhà ở Một Thế Giới (KDC Hòa Lân, Thuận Giao, Tp.HCM), Tập đoàn Kim Oanh (Kimoanh Group) cũng chưa đủ điều kiện đưa bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Dự án của Tập đoàn Kim Oanh đang trong quá trình ủi mặt bằng, thi công hạ tầng.

Trong khi thị trường bất động sản "nóng" lên bởi nguồn cung và giá cả, Sở Xây dựng Tp.HCM ban hành văn bản yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tuân thủ nghiêm quy định pháp luật về công khai thông tin khi đưa dự án vào kinh doanh.

Thông tin với Người Đưa Tin về việc nhiều nhân viên môi giới, sàn giao dịch trên địa bàn Tp.HCM có dấu hiệu tư vấn, huy động vốn tại các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đại diện Sở Xây dựng cho rằng: "Theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện sau: Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ.

Có tối thiểu 1 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản; Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Ngày 31/3/2025, Sở Xây dựng có Thông báo số 1171/TB-SXD-PTĐT đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn Thành phố về việc thực hiện, chấp hành quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ (doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản)

Thời gian tới, Sở Xây dựng phối hợp với các Sở ngành, Ủy ban nhân dân cấp xã tăng cường công tác kiểm tra hoạt động môi giới bất động sản và xử lý vi phạm (nếu có).

Sở Xây dựng Tp.HCM đề nghị các doanh nghiệp công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh.

Theo ông Huỳnh Lê Công Trường, Phó Trưởng phòng Kiểm tra chuyên ngành (Sở Xây dựng Tp.HCM), ngày 10/10/2025, Sở Xây dựng đã ban hành Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS, yêu cầu các doanh nghiệp thực hiện nghiêm việc công khai thông tin bất động sản, dự án trước khi đưa vào kinh doanh, công khai tình hình giao dịch ngay khi phát sinh và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật, chế tài xử phạt trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Các doanh nghiệp không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc đủ điều kiện giao dịch; đồng thời, các dự án chậm đưa đất vào sử dụng sẽ được đề nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường kiểm tra, xử lý theo thẩm quyền.