Bất động sản vùng vệ tinh TP.HCM bước vào chu kỳ tăng tốc nhờ 'đòn bẩy' hạ tầng tỷ đô

Hạ tầng nghìn tỷ định hình "trục xương sống" khu Tây TP.HCM

Theo báo cáo chuyên sâu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), hạ tầng giao thông đang đóng vai trò "động cơ tăng tốc" cho thị trường địa ốc khu vực phía Tây TP.HCM sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính. Hàng loạt dự án trọng điểm với tổng vốn đầu tư hàng tỷ USD đang được triển khai đồng bộ, giúp rút ngắn đáng kể khoảng cách di chuyển và mở rộng không gian đô thị theo hướng đa cực.

Nổi bật trong bức tranh hạ tầng là tuyến Vành đai 3 TP.HCM đang được thi công gấp rút, dự kiến thông xe kỹ thuật từng đoạn vào ngày 19/12 và hoàn thành toàn tuyến vào đầu năm 2026. Song song đó, dự án Vành đai 4 qua địa phận tỉnh Tây Ninh cũng đang trong giai đoạn xúc tiến đầu tư. Khi hai tuyến vành đai huyết mạch này khép kín vào giai đoạn 2026-2027, một hành lang kinh tế - logistics và vành đai đô thị - dân sinh đồng bộ sẽ được hình thành.

Bên cạnh đó, cao tốc Bến Lức - Long Thành với tổng vốn gần 30.000 tỷ đồng dự kiến về đích cuối năm 2026. Cùng với nút giao Mỹ Yên kết nối các trục TP.HCM - Trung Lương và Vành đai 3, dự án này sẽ tạo nên trục liên kết chiến lược cho toàn vùng Đông Nam Bộ. Việc mở rộng cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận lên 8-10 làn xe và quy hoạch kéo dài đại lộ Võ Văn Kiệt đến các khu công nghiệp tại Đức Hòa tiếp tục gia tăng năng lực kết nối, mở ra hành lang phát triển công nghiệp - đô thị mới.

Trong giai đoạn đến năm 2030, tỉnh Tây Ninh xác định ưu tiên đầu tư 14 dự án giao thông kết nối vùng. Hạ tầng hoàn thiện không chỉ giải quyết bài toán kết nối mà còn trực tiếp tác động đến mặt bằng giá bất động sản. CBRE dự báo trong 3 năm tới, giá bán sơ cấp tại khu vực này có thể tăng trung bình 9-11%/năm đối với căn hộ và 6-12%/năm đối với nhà phố, biệt thự.

Dòng vốn dịch chuyển, "ông lớn" đổ bộ vùng vệ tinh

Sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông đã kích hoạt làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư khỏi vùng lõi trung tâm. Số liệu thị trường quý 3/2025 cho thấy sự thay đổi rõ nét trong hành vi của nhà đầu tư. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm đến bất động sản tại TP.HCM đi ngang hoặc giảm nhẹ 1%, trong khi các khu vực vệ tinh như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) và Long An (cũ) chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm tại miền Nam. Đặc biệt, mức độ quan tâm tại Bình Dương tăng trưởng đột biến 165%, Đồng Nai tăng 89% và Long An tăng 88%.

Xu hướng này kéo theo sự đổ bộ của hàng loạt chủ đầu tư lớn. Vingroup đã khởi công dự án Vinhomes Green City quy mô gần 200 ha tại Đức Hòa với tổng vốn hơn 28.000 tỷ đồng vào cuối tháng 3/2025. T&T Group đang triển khai khu đô thị T&T Millennia tại Cần Giuộc với tổng vốn 41.000 tỷ đồng. Các tên tuổi khác như Him Lam, Nam Long hay Seaholdings cũng đang đẩy mạnh quỹ đất và pháp lý cho các đại dự án hàng trăm hecta tại khu vực này.

Savills nhận định hạ tầng là yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất đến giá trị bất động sản trong chu kỳ mới. Với tổng vốn đầu tư cam kết khoảng 49 tỷ USD cho các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia như metro, cao tốc Bắc - Nam và sân bay Long Thành, thị trường đang chuyển dịch từ mô hình "giữ đất" sang "tạo giá trị". Đến năm 2035, tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam dự kiến đạt 50%, tương đương hơn 51 triệu dân đô thị, tạo ra nhu cầu khổng lồ về nhà ở và dịch vụ tiện ích, tiếp tục là động lực tăng trưởng dài hạn cho thị trường bất động sản vùng vệ tinh.

Khánh Trang