'Sòng phẳng' với quyền sở hữu chung cư

Sau khi Chính phủ ban hành nghị quyết 27/NQ-CP ngày 28/02/2023 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 02/2023, trong đó có nội dung xem xét về dự án luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã trình lại bản dự thảo mới cho đạo luật này.

“Khai tử” chung cư

Trong dự thảo mới nhất sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đã tiếp thu ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp và bỏ “quy định cứng” về ấn định thời hạn sở hữu nhà chung cư; thay vào đó là quy định về “xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư”. Theo đó, khoản 1 Điều 25 dự thảo quy định quyền sở hữu nhà chung cư “chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ...”.

Khoản 2 Điều 25 dự thảo đã giải thích thế nào là nhà chung cư hết thời hạn sử dụng: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình). Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền...”.

Đưa ra phán quyết về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong các trường hợp nhà chung cư xuống cấp, nguy hiểm là cần thiết. Ảnh: Thế Bằng.

Như vậy, “thời hạn sử dụng nhà chung cư” là một mốc thời gian, được xác định theo một trong hai phương thức:

Phương thức 1: “Theo hồ sơ thiết kế và được ghi trong thông báo kết quả thẩm định thiết kế (xác định “trên giấy”, khi nhà chung cư còn chưa được xây).

Phương thức 2: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư” được xác định theo kết luận kiểm định của cơ quan nhà nước (hoạt động kiểm định chất lượng nhà chung cư được quy định cụ thể tại điều 63 dự thảo).

Như vậy, theo phương thức “bắc cầu” thì từ hồ sơ thiết kế tòa nhà chung cư hoặc từ kết quả kiểm định chất lượng, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng (Cục Quản lý Hoạt động Xây dựng thuộc Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng địa phương) sẽ ấn định được “thời hạn sử dụng nhà chung cư” (dự thảo gọi là “tuổi thọ công trình”). Và khi đạt mốc thời gian được gọi là “tuổi thọ công trình” thì “quyền sở hữu nhà chung cư” mặc nhiên chấm dứt.

Nếu phương án tại dự thảo được thông qua, cơ quan nhà nước sẽ nghiễm nhiên “khai tử” tòa nhà chung cư. Chính sách này được lý giải sẽ tạo thuận lợi cho hoạt động phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

“Khai tử” con người

Ta hãy tưởng tượng tình huống sau: Một con tàu đang di chuyển giữa biển bao la thì giông bão nổi lên, người đàn ông đứng trên boong tàu bị rơi xuống biển. Hai năm trôi qua, mọi kết quả tìm kiếm đều vô vọng và những người lạc quan nhất cũng tin rằng người này đã chết.

Trường hợp này, cơ quan nào có thẩm quyền tuyên bố người đàn ông kém may mắn ấy đã chết? Dù dựa trên kinh nghiệm, kết quả nghiên cứu, thống kê, hay với sự can thiệp của những siêu máy tính cho ra xác suất chỉ có một phần triệu khả năng sống sót thì liệu ta có thể mặc nhiên kết luận người đàn ông đã chết để bắt đầu chia di sản cho người thừa kế, hay cho phép người vợ được tái hôn?

Trường hợp chưa có căn cứ chắc chắn cho “cái chết sinh học” thì đây là “cái chết pháp lý” và “cái chết pháp lý” phải được xác định theo đúng quy định của luật. Pháp luật Việt Nam quy định, chỉ Tòa án mới có thẩm quyền tuyên bố một cá nhân đã chết. Pháp luật không cho phép thực hiện thủ tục đơn giản hơn tại cơ quan hành chính bởi phán quyết hệ trọng về sinh mệnh phải trao cho cơ quan tư pháp để bảo vệ quyền con người.

Quay trở lại với quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, ta thấy điều gì dường như chưa thuyết phục trong phương thức “bắc cầu” ở trên: Từ thẩm định hồ sơ thiết kế chung cư hoặc từ kết quả kiểm định chất lượng, cơ quan quản lý sẽ ấn định “tuổi thọ công trình” là cơ sở để chấm dứt “quyền sở hữu nhà chung cư”!?

Sự không thuyết phục ở đây theo tôi là: Hoạt động thẩm định thiết kế chung cư hoặc hoạt động tổ chức kiểm định chất lượng suy cho cùng là hoạt động của cơ quan hành chính, được thực hiện dưới dạng quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính. Vậy mà kết quả của hoạt động quản lý hành chính ấy lại trở thành cơ sở trực tiếp và duy nhất chấm dứt “quyền sở hữu nhà chung cư” (xin không bàn đến trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng do cháy nổ, thiên tai, dịch họa...)!?

Như vậy, quyền sở hữu tài sản trong trường hợp này đã bị định đoạt, bị chấm dứt bởi cơ quan hành chính, theo những thủ tục thuần túy hành chính.

Ảnh: Thế Bằng.

Tôi cho rằng, đưa ra phán quyết về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong các trường hợp nhà chung cư xuống cấp, nguy hiểm là cần thiết. Bởi nhà chung cư là công trình có nhiều người sở hữu/sử dụng và khi xuất hiện tình trạng xuống cấp, hư hỏng... thì phải có sự cưỡng chế của Nhà nước để bảo vệ an toàn cho chính chủ sở hữu cũng như cho cộng đồng. Quy định này cũng hợp hiến bởi Điều 14 Hiến pháp năm 2013 đặt ra một số trường hợp cần thiết vì lý do trật tự, an toàn xã hội, sức khỏe của cộng đồng thì luật có thể hạn chế quyền con người, quyền công dân.

Nhưng cách thiết kế trong dự thảo, cụ thể là cách thức cơ quan hành chính nhà nước sử dụng mệnh lệnh hành chính/hành vi hành chính để định đoạt quyền sở hữu tài sản là xâm phạm đến một quyền năng quan trọng thuộc về quyền con người, quyền cơ bản của công dân và không thấu tình, đạt lý.

Mặt khác, theo nguyên lý về xây dựng chính sách, quy định của dự thảo sẽ dẫn đến “xung đột lợi ích”: Đứng trước một tòa chung cư (có vẻ như) đã hư hỏng nặng, cơ quan quản lý hành chính (Ủy ban Nhân dân các cấp, Sở Xây dựng) đương nhiên mong muốn phá dỡ. Cơ quan hành chính này cũng đồng thời được trao quyền tổ chức kiểm định, thông báo kết quả kiểm định (để trực tiếp ấn định “tuổi thọ công trình”).

Để có lợi cho hoạt động quản lý của mình, cơ quan hành chính mặc nhiên mong muốn “tuổi thọ công trình” càng ngắn càng tốt. Quyền ấn định “tuổi thọ công trình” hoàn toàn thuộc về họ!

Không thể định đoạt quyền sở hữu bằng mệnh lệnh hành chính

Để giải quyết hài hòa lợi ích giữa các chủ thể Nhà nước - chủ sở hữu nhà chung cư - cộng đồng xung quanh, dự thảo cần căn cứ chức năng, nhiệm vụ của tòa án là “bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân” (Điều 102 Hiến pháp năm 2013).

Việc chấm dứt quyền sở hữu nên được thực hiện dưới dạng một phán quyết của tòa án (tương tự phán quyết về sinh mệnh của người đàn ông ở ví dụ trên).

Can thiệp hành chính vào thị trường nhà ở

Luật Quy hoạch ra đời đã đề ra tư duy mới về lập quy hoạch để định hướng phát triển, trong đó có yêu cầu bãi bỏ các quy hoạch có ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ được sản xuất, tiêu thụ.

Việc trao thẩm quyền cho cơ quan tư pháp ra phán quyết chấm dứt quyền sở hữu tài sản sẽ bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư và hoàn toàn phù hợp với các quy định khác của pháp luật hiện hành. Chẳng hạn, Điều 27 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định “Các yêu cầu khác về dân sự” thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Việc trao thẩm quyền cho cơ quan tư pháp còn hợp lý ở khía cạnh sau đây: Nếu trao thẩm quyền cho cơ quan hành chính thông báo “tuổi thọ công trình” để chấm dứt quyền sở hữu thì thông báo ấy chính là một quyết định hành chính làm hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư nên đáp ứng đủ tiêu chí của “quyết định hành chính bị kiện” theo Điều 3 luật Tố tụng hành chính.

Do nhà chung cư có cả trăm chủ sở hữu nên chỉ cần một chủ sở hữu có đơn khởi kiện yêu cầu hủy văn bản thông báo “tuổi thọ công trình” thì tòa án đều phải giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính. Nếu quy định như dự thảo, đa số trường hợp tòa án vẫn phải vào cuộc.

Bởi vậy, cần trao thẩm quyền cho tòa án ra phán quyết chấm dứt quyền sở hữu để vừa tránh can thiệp hành chính vào quyền sở hữu tài sản của người dân, vừa bảo đảm tốt hơn quyền lợi của chủ sở hữu, vừa tiết kiệm thời gian cho các chủ thể.

Từ những phân tích nêu trên, tôi đề xuất chỉnh sửa Điều 25 dự thảo theo hướng: Căn cứ kết quả kiểm định nhà chung cư, khi xét thấy chất lượng nhà chung cư xuống cấp, hư hỏng nặng, gây nguy hiểm thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh chuyển hồ sơ sang tòa án nhân dân cùng cấp; tòa án xem xét hồ sơ và ra phán quyết về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư theo thủ tục tố tụng dân sự.

Sự vào cuộc của cơ quan tư pháp mới bảo đảm quyền của các chủ sở hữu nhà chung cư (cần nhấn mạnh rằng dự thảo luật Đất đai cũng đi theo hướng trao quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho tòa án).

Nguyễn Văn Đỉnh

Nguyễn Văn Đỉnh