SSI kỳ vọng lĩnh vực bất động sản công nghiệp nhờ chính sách mới

(Ảnh minh họa/Nguồn: Vietnam+)

Theo số liệu từ Công ty Chứng khoán SSI, tổng doanh thu trong quý 1 của các Khu công nghiệp (KCN) niêm yết trên thị trường chứng khoán đạt hơn 14.700 tỷ đồng (tăng 0,4%/năm), lợi nhuận sau thuế tương ứng trên 3.400 tỷ đồng (giảm 2,7%/năm).

Triển vọng trong kinh doanh

Trong đó, các doanh nghiệp tăng trưởng mạnh có IDC lên tới 253% và đạt 283 tỷ đồng (từ KCN Phú Mỹ và Phú Mỹ mở rộng). Không kém cạnh, mã BAX với việc bán đất nền tại khu thương mại dịch vụ đã ghi nhận mức lợi nhuận sau thuế 48 tỷ đồng (tăng 7,2 lần so với năm ngoái. Bên cạnh đó, LHG cũng có mức lợi nhuận sau thuế tăng 49% nhờ tăng thu từ việc cho thuê nhà xưởng trong bối cảnh giá đất cho thuê tăng hơn 10%/năm.

Ngược lại, mã HPI đã lỗ 2,6 tỷ đồng trong quý do không có nguồn thu mới khi dự án mở rộng KCN Hiệp Phước tiếp tục bị trì hoãn và mã BCM ghi nhận lợi nhuận sau thuế giảm 16,4%/năm do chưa ghi nhận lợi nhuận từ bán đất tại thành phố mới Bình Dương cho Capitaland. Đáng lưu ý, mã ITA đã giảm lợi nhuận sau thuế 72%/năm khi hoạt động cho thuê tại KCN Tân Đức trong cảnh “đìu hiu.”

Về cơ bản, nhóm phân tích của SSI tách các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp trên thị trường thành 3 nhóm.

Trong đó, các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê, bao gồm SZC, IDC, KBC, VGC, BCM và các khu công nghiệp đã được lấp đầy, không còn diện tích sẵn sàng cho thuê cũng như không có dự án mới, như MH3, BAX, TIP, SZL, D2D. Còn lại, các khu công nghiệp đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022, như LHG, NTC, HPI, SIP.

Trên cơ sở đó, nhóm phân tích cho rằng các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê được kỳ vọng tăng trưởng tốt với sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các nước khác (trong đó có Việt Nam).

Cụ thể, bà Hoàng Việt Phương, Giám đốc Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán SSI, chỉ ra trong quý 1, mã SZC tiếp tục hoạt động cho thuê tại KCN Châu Đức với diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê còn lại đạt hơn 300 ha. Trong khi, mã IDC tập trung cho thuê KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với lợi thuế diện tích đất đền bù liền thửa đủ với diện tích đất sẵn sàng cho thuê đạt hơn 500 ha.

Các mã KBC cũng đang triển khai cho thuê tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và Quang Châu và mã VGC chủ yếu cho thuê các KCN mới, như Đồng Văn IV, Phú Hà. Trong khi đó, mã IDV lại tăng cường cho thuê KCN Châu Sơn.

Bên cạnh đó, mã TID nhắm tới thị trường Bà Rịa Vũng Tàu, tại các KCN Đất Đỏ và Bàu Xéo đồng thời TID đang hoàn thành đền bù giải tỏa tại KCN Đức Hòa III Long An. Trong khí đó, mã ITA cũng hoàn thiện xong hạ tầng cho thuê tại KCN Tân Đức mở rộng 15 ha và mã BCM mở rộng cho thuê tại KCN Bàu Bàng.

“Ngoài ra, điểm nhấn khác của thị trường là các KCN đã lấp đầy, không còn diện tích cho thuê, như MH3, BAX, TIP, SZL, D2D đang ghi nhận các mức doanh thu đều đặn đồng thời có lượng tiền mặt lớn, chi trả cổ tức cao,” bà Phương cho hay.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp đang có có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 với các đại nhiên như LHG, HPI, SIP lại gặp khá nhiều khó khăn trong việc đền bù giải tỏa diện tích cho thuê liền thửa tại KCN Long Hậu 3, Hiệp Phước mở rộng và KCN Lê Minh Xuân III và mã NTC chờ chuyển nhượng đất từ Ủy ban Nhân dân tỉnh Bình Dương.

Đơn giản hóa thủ tục pháp lý

Điểm nổi bật khác trên thị trường liên quan đến yếu tố chính sách, cụ thể Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/5/2022 (thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP) nhằm gỡ bỏ một số thủ tục thành lập khu công nghiệp, từ đó giảm bớt điều kiện hành chính cho các nhà phát triển khu công nghiệp.

Mặt khác, Nhà nước cũng phân quyền quản lý nhiều hơn cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Ủy ban Nhân dân các tỉnh trong triển khai hoạt động khu công nghiệp.

Ngay trong nửa đầu tháng Sáu, Chính phủ cũng đã ký quyết định thành lập 9 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 2.470 ha, tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.400 tỷ đồng. Các dự án này có quy định thời gian xây dựng từ 3-4 năm kể từ khi thành lập và hoạt động trong 50 năm kể từ ngày thành lập.

Bà Phương dự báo, “Nguồn cung các khu công nghiệp mới này có thể đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025. Song, các thủ tục pháp lý liên quan đến việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp mặc dù đã được đơn giản hóa nhưng tiến độ đền bù giải tỏa vẫn còn khá chậm, có thể dẫn đến làm chậm tiến độ đi vào hoạt động của dự án.”

Tuy nhiên, bà Phương cũng kỳ vọng việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương, sẽ giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các khu công nghiệp. Đặc biệt, các khu công nghiệp sẽ có thể nhận giấy phép ngay khi được chấp thuận đầu tư.

Về nhu cầu thuê đất tại các KCN, nhóm phân tích của SSI đánh giá thị trường này tiếp tục tăng trưởng tích cực, nhờ vào việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế, điều này giúp các hợp đồng được ký ghi nhớ trong thời gian trước sẽ hoàn tất các thủ tục đầu tư. Hơn thế, giá thuê tại các khu công nghiệp hiện hữu vẫn đang tăng, dự kiến có mức trung bình đạt 8-20%/năm tại các KCN, như Châu Đức, Phú Mỹ, Bàu Bàng, Yên Phong…

Một số yếu tố hỗ trợ khác cũng được bà Phương nêu bao gồm việc tỷ giá VND/USD ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia. Thêm vào đó, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động và tiếp tục giảm 50% trong 5 năm tiếp theo; Chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp; Sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam trong bối cảnh Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách “Zero COVID”.

Tuy nhiên, bà Phương cũng lưu ý các nhà đầu tư trên trường chứng khoán về một số doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê, như mã SZC, IDC, KBC, VGC, BCM mặc dù được cho là có lợi thế về nguồn cung mới song vẫn còn hạn chế khi các khu công nghiệp mới duyệt quy hoạch đến 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động./.

Hạnh Nguyễn (Vietnam+)