Sử dụng chung cư theo niên hạn: Quyền sở hữu căn hộ được đảm bảo thế nào?

Quy định rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu

Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 của Chính phủ về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, Chính phủ yêu cầu làm rõ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư và phương án xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Theo Nghị quyết, thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được quy định phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. Đồng thời, cần làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới.

Đây là vấn đề đặc biệt được người dân quan tâm, bởi nhiều người lo ngại việc một tòa nhà hết niên hạn sử dụng có đồng nghĩa với việc căn hộ mà mình đã bỏ tiền mua cũng hết quyền sở hữu hay không.

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Đoàn Luật sư TP Hà Nội

Chung cư không mặc nhiên bị phá dỡ khi hết thời hạn sử dụng

Theo định hướng đang được Chính phủ yêu cầu hoàn thiện, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo niên hạn của công trình, gắn với hồ sơ thiết kế xây dựng. Tuy nhiên, khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, công trình không mặc nhiên phải phá dỡ.

Việc công trình có tiếp tục được sử dụng hay không phải căn cứ vào kết quả kiểm định chất lượng và các yêu cầu về an toàn. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, có thể tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định; nếu không bảo đảm an toàn, việc phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng lại sẽ được thực hiện theo quy định. Nội dung này cũng đang được thể hiện trong phương án xây dựng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở.

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho rằng người dân cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng của công trình và quyền của chủ sở hữu đối với căn hộ.

Luật sư Phạm Bích Hảo, cho biết: "Về thời hạn sử dụng của nhà chung cư, hiện nay, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, thời hạn sử dụng của nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế của công trình và chất lượng công trình khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định.

Nếu hồ sơ thiết kế xác định thời hạn sử dụng khoảng 50 năm thì nhà chung cư đó sẽ được sử dụng trong thời gian 50 năm. Khi hết thời hạn này, Nhà nước sẽ tiến hành kiểm định, đánh giá để xem xét việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư. Khi đó, quyền và nghĩa vụ của người dân vẫn được bảo đảm.

Theo đó, chúng ta có thể hiểu rằng khi Nhà nước tháo dỡ hoặc xây dựng lại nhà chung cư thì người dân vẫn được bảo đảm chỗ ở mới. Tuy nhiên, người dân có nghĩa vụ đóng góp kinh phí xây dựng nhà chung cư mới.

Nếu Nhà nước thu hồi hoặc phá dỡ căn hộ chung cư đó thì người dân vẫn có thể được bố trí một nơi ở khác, ví dụ như nhà ở xã hội hoặc được bố trí tái định cư ngay tại khu vực sẽ xây dựng chung cư mới. Vì vậy, người dân vẫn có thể yên tâm rằng quyền lợi của mình vẫn được bảo đảm".

Quyền đối với phần đất chung được hiểu thế nào?

Một căn hộ chung cư không chỉ bao gồm phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ mà còn có phần sở hữu chung của cả nhà chung cư. Pháp luật về nhà ở xác định phần sở hữu chung bao gồm nhiều hạng mục, không gian và hệ thống kết cấu, thiết bị được sử dụng chung trong nhà chung cư.

Do đó, khi mua căn hộ, người dân cần hiểu rõ phần nào thuộc sở hữu riêng và phần nào là sở hữu chung. Đây cũng là cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu khi chung cư được cải tạo hoặc xây dựng lại.

Luật sư Phạm Bích Hảo, phân tích: "Khi người dân sở hữu căn hộ chung cư thì đồng nghĩa với việc người dân sẽ được sở hữu một phần quyền sử dụng đất riêng đối với phần căn hộ của mình. Tuy nhiên, xét trên tổng thể, toàn bộ tòa nhà chung cư sẽ có một quyền sử dụng đất chung, thống nhất.

Mỗi người dân khi sở hữu một căn hộ chung cư cũng cần hiểu rằng mình chỉ sở hữu riêng đối với phần căn hộ của mình. Còn phần sở hữu chung là sở hữu chung đối với toàn bộ tòa nhà của tất cả các chủ sở hữu.

Đối với những quy định như thế này, khi tòa nhà hết thời hạn sử dụng thì đối với phần đất này, người dân không được bồi thường đối với phần đất của mình khi mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, người dân sẽ được bồi thường đối với phần nhà ở, tức là phần căn hộ mà chúng ta đã sở hữu. Chúng ta sẽ được bồi thường đối với phần giá trị đó".

Vấn đề này càng được chú ý trong bối cảnh Chính phủ yêu cầu dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) làm rõ quyền của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư.

Ai đóng tiền xây dựng lại chung cư?

Một nội dung đáng chú ý khác trong Nghị quyết 278/NQ-CP là yêu cầu làm rõ nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu khi xây dựng mới chung cư. Đây là điểm có thể tác động trực tiếp đến người đang sở hữu hoặc có ý định mua căn hộ.

Theo luật sư Phạm Bích Hảo, nếu chủ sở hữu có nhu cầu tiếp tục sử dụng căn hộ tại tòa nhà được xây dựng lại thì có thể phát sinh nghĩa vụ đóng góp kinh phí xây dựng. "Đối với chi phí xây dựng lại chung cư thì về bản chất, khi có một tòa nhà chung cư, mỗi người dân đều đóng góp một phần kinh phí trong đó.

Khi chúng ta đã sử dụng hết thời gian khấu hao, hết thời hạn sử dụng của căn hộ thì cũng có nghĩa vụ đóng góp phần kinh phí của mình để xây dựng mới căn hộ chung cư. Khi đó, chúng ta sẽ tiếp tục được sử dụng căn hộ chung cư mới.

Nghĩa vụ đóng góp này được hiểu là nghĩa vụ của tất cả những người đang sở hữu căn hộ chung cư tại tòa nhà đó. Nếu mọi người vẫn có nhu cầu ở lại thì sẽ tiếp tục đóng góp kinh phí để xây dựng lại. Đây là kinh phí đóng góp chung của tất cả mọi người" - Luật sư cho biết.

Tuy nhiên, luật sư cũng lưu ý, cơ chế đóng góp kinh phí khi xây dựng lại chung cư, từ mức đóng đến phương thức thực hiện, hiện vẫn cần được pháp luật quy định cụ thể.

Trong bối cảnh các quy định về nhà chung cư đang tiếp tục được hoàn thiện, việc hiểu đúng về thời hạn sử dụng công trình, quyền đối với căn hộ, phần đất và sở hữu chung, cũng như các nghĩa vụ có thể phát sinh sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

Đặc biệt, những thông tin này không chỉ cần thiết với người đang sở hữu căn hộ mà còn rất quan trọng với những người chuẩn bị mua nhà. Trước khi xuống tiền, người mua cần trang bị những kiến thức pháp lý nào, cần kiểm tra những giấy tờ gì và cần lưu ý điều gì trong hợp đồng để bảo đảm quyền lợi của mình? Đây sẽ là nội dung được phân tích trong bài tiếp theo.

Video: Bài 2 - Căn hộ của người dân sẽ ra sao?