Sửa đổi Luật Đất đai: Rà soát, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất

Quang cảnh Hội nghị. Ảnh: Cổng thông tin điện tử Mặt trận.

Chiều 23/9, tại Hà Nội, Cơ quan Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật đất đai (sửa đổi).

Tại hội nghị, GS.TS Trần Ngọc Đường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã thể chế hóa khá rõ nhiều định hướng lớn của Nghị quyết số 21-NQ/TW, nhất là về đổi mới quy hoạch, chuyển đổi số, phân cấp quản lý giá đất và đa dạng hóa hình thức khai thác nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, để luật đi vào cuộc sống, một số quy định cần tiếp tục được rà soát theo hướng chặt chẽ, minh bạch và bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người sử dụng đất.

Theo GS.TS Trần Ngọc Đường, Nghị quyết 21 nhấn mạnh việc kiểm soát quyền lực, bảo đảm công bằng, minh bạch, tránh khiếu kiện kéo dài và ưu tiên cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng.

Trong khi dự thảo luật quy định đối với dự án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét thông qua việc thu hồi 25% diện tích đất còn lại để giao cho nhà đầu tư.

Việc dùng quyết định hành chính để thu hồi 25% diện tích còn lại có nguy cơ chuyển giao dịch dân sự thành thu hồi bắt buộc, dễ phát sinh khiếu kiện phức tạp từ nhóm hộ dân còn lại, chưa hoàn toàn triệt để theo tinh thần tôn trọng sự thỏa thuận bình đẳng.

"Dự thảo luật cần cân nhắc ngưỡng và cơ chế bảo đảm quyền lợi cho 25% hộ dân còn lại trong dự án thỏa thuận chuyển nhượng", GS.TS Trần Ngọc Đường kiến nghị.

GS.TS Trần Ngọc Đường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam.  Ảnh: Cổng thông tin điện tử Mặt trận.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng cần bổ sung đầy đủ cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Các nội dung về tiêu chí lựa chọn dự án, nguồn vốn, thẩm quyền quyết định, xác định giá mua và quản lý quỹ nhà sau khi mua lại cần được luật hóa cụ thể để tránh tình trạng chủ trương có nhưng khó triển khai.

Cũng theo GS.TS Trần Ngọc Đường, đối với bảng giá đất, cần hạn chế độ trễ chính sách trong giai đoạn chuyển tiếp đến năm 2028. Cơ quan soạn thảo nên nghiên cứu cơ chế cập nhật linh hoạt hơn, đồng thời công khai dữ liệu, phương pháp xác định giá và tăng cường giám sát độc lập để giá đất phản ánh sát thực tế thị trường…

PGS.TS Phạm Hữu Nghị, Ủy viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng Luật Đất đai năm 2024 đã hình thành một chế định tương đối toàn diện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Vì vậy, cần kế thừa những quy định đã hợp lý và tập trung giải quyết những vấn đề thực sự phát sinh do thay đổi thể chế, tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, yêu cầu tích hợp quy hoạch và những hạn chế đã được thực tiễn nhận diện…

Góp ý đối với các quy định về bảng giá đất, PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết dự thảo quy định tiêu chí xây dựng bảng giá đất mới dừng lại ở “loại đất, khu vực, vị trí”, chưa phản ánh đầy đủ những yếu tố tạo nên sự khác biệt về giá trị và khả năng khai thác kinh tế của đất, đặc biệt đối với đất sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, việc phân loại theo loại đất, khu vực và vị trí là cần thiết để hình thành cấu trúc cơ bản của bảng giá đất, nhưng ba tiêu chí này chủ yếu giúp phân nhóm đất ở cấp độ tương đối khái quát.

Trong thực tế, ngay cả các thửa đất cùng loại đất, cùng khu vực và được xếp cùng một vị trí vẫn có thể có giá trị kinh tế rất khác nhau. Vì vậy, nếu chỉ sử dụng ba tiêu chí này, bảng giá đất có nguy cơ phản ánh một mức giá mang tính bình quân cho một nhóm đất mà chưa phản ánh đầy đủ đặc điểm của từng nhóm vị trí có giá trị thực tế khác biệt.

Do đó, cần hoàn thiện quy định theo hướng mở rộng nhưng có giới hạn các tiêu chí xây dựng bảng giá đất. Ngoài loại đất, khu vực và vị trí, cần tính đến những nhóm yếu tố có tính ổn định và ảnh hưởng đáng kể đến giá trị đất như: điều kiện kết cấu hạ tầng, khả năng tiếp cận, đặc điểm không gian của khu đất và những hạn chế pháp lý cơ bản đối với khả năng khai thác đất.

Chính phủ có thể quy định chi tiết cách phân loại và xây dựng vùng giá để tránh làm luật quá kỹ thuật.