Đánh thuế đất bỏ hoang cần 'đúng đối tượng, đúng thời điểm'

Gỡ “điểm nghẽn” từ hàng trăm dự án chậm triển khai

Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt mục tiêu đến năm 2030 khắc phục tình trạng sử dụng đất lãng phí, bỏ hoang, ô nhiễm, suy thoái; bảo đảm đất đai được quản lý chặt chẽ, phân bổ công bằng, khai thác tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.

Một trong những định hướng đáng chú ý là nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp, bảo đảm việc găm giữ đất không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích từ đầu cơ.

Trong đó, Trung ương định hướng nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng để hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Các dự án bỏ hoang gây lãng phí đất đai. Ảnh: Thái Nguyễn

Đây là vấn đề có ý nghĩa thực tế đối với Hà Nội khi thành phố đang tập trung xử lý các dự án chậm triển khai, qua đó đưa đất đai trở lại sử dụng hiệu quả, tạo thêm nguồn lực cho phát triển.

Theo rà soát của thành phố, có 341 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai được đưa vào diện xem xét, trong đó 290 dự án cần tiếp tục theo dõi, xử lý.

Hà Nội đã phân loại các dự án thành nhiều nhóm để có giải pháp tương ứng, từ những dự án đủ điều kiện thu hồi ngay, dự án đã hoàn thiện pháp lý và phải đẩy nhanh khởi công, đến các dự án đã khởi công nhưng triển khai chậm hoặc còn đang hoàn thiện thủ tục về đầu tư, đất đai, quy hoạch.

Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu công cụ thuế đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng có thể tạo thêm một cơ chế tài chính để điều chỉnh hành vi.

Mục tiêu không chỉ là tăng nghĩa vụ tài chính mà quan trọng hơn là tạo động lực để đất được đưa vào sử dụng, tạo ra sản phẩm, việc làm, nguồn thu và giá trị mới cho nền kinh tế đô thị.

Đối với Hà Nội, điều này càng có ý nghĩa khi thành phố đang cần huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn lực cho đầu tư phát triển. Thành phố xác định việc tháo gỡ các dự án sử dụng đất chậm triển khai là một trong những nhiệm vụ để tạo thêm động lực tăng trưởng.

Dữ liệu phải đủ để đánh thuế “đúng và trúng”

Phát biểu tại Hội thảo ”Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” tổ chức tại Hà Nội, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho rằng, một trong những yếu tố biến quyền sử dụng đất trở thành nguồn lực quan trọng là phải nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội phát biểu tại Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”. Ảnh: BTC

"Đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang cần có chính sách tài chính, thuế cao hơn để không khuyến khích việc giữ đất không sử dụng và thúc đẩy đưa đất vào khai thác. Tuy nhiên, vấn đề cần làm rõ là thế nào là chậm đưa vào sử dụng và thế nào là bỏ hoang", TS Hiếu đánh giá.

Theo TS Hiếu, có ba vấn đề cần được xác định rõ:

Thứ nhất là tiêu chí nhận diện đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng.

Thứ hai là mức thuế cao hơn được xác định như thế nào và tính trên cơ sở nào.

Thứ ba là hệ thống thông tin, dữ liệu có đủ để đánh thuế một cách công bằng, phù hợp hay không.

Với các dự án đầu tư, việc xác định chậm tiến độ có thể căn cứ vào tiến độ được ghi nhận trong hồ sơ pháp lý. Nhưng với đất của cá nhân hoặc các tổ chức khác, việc xác định đất bỏ hoang sẽ phức tạp hơn. Đáng chú ý, nguyên nhân chậm đưa đất vào sử dụng cũng cần được xem xét. Nếu dự án chậm do vướng quy hoạch, thủ tục, giải phóng mặt bằng hoặc các nguyên nhân khách quan, việc áp dụng chính sách thuế cần có sự phân biệt.

Ngược lại, với trường hợp chủ đầu tư có đủ điều kiện nhưng cố tình giữ đất, chờ tăng giá hoặc không có khả năng triển khai nhưng vẫn tiếp tục nắm giữ, chính sách tài chính cần tạo áp lực để chủ thể phải thay đổi cách sử dụng nguồn lực.

Theo TS. Phan Đức Hiếu, một chính sách thuế được thiết kế rõ ràng cũng sẽ khiến doanh nghiệp phải thay đổi cách tính toán khi lập dự án. Nhà đầu tư cần đánh giá đầy đủ năng lực tài chính, tiến độ pháp lý, khả năng triển khai, đồng thời tính đến cả kịch bản dự án gặp khó khăn, phải rút lui hoặc cơ cấu lại danh mục đầu tư thay vì tiếp tục giữ đất trong thời gian dài.

Từ góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, Nghị quyết 21 sẽ định hướng quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch hơn và đưa đất đai trở thành động lực phát triển. Theo ông Đính, các nội dung về quy hoạch, giao đất, thu hồi, bồi thường, định giá đất theo thị trường và xây dựng nền tảng dữ liệu sẽ có vai trò quan trọng trong quá trình này.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng việc quản lý giá đất theo hướng phù hợp có thể góp phần đưa thị trường từ “giá kỳ vọng” về gần hơn với “giá trị thực”. Trong khi đó, công cụ thuế có thể được sử dụng để điều chỉnh hành vi của người sử dụng đất, hạn chế tình trạng găm giữ, đầu cơ và đẩy giá. Đất càng để lâu không sử dụng thì người sử dụng càng phải nộp nhiều tiền và đóng thuế cao. Vì vậy, họ sẽ không để đất lãng phí mà phải tìm cách khai thác, đưa đất vào sử dụng.

Đối với Hà Nội, yêu cầu “đánh đúng, đánh trúng” càng trở nên quan trọng bởi số lượng dự án cần rà soát lớn và nguyên nhân chậm triển khai rất khác nhau. Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội thống kê, thành phố có hơn 4,9 triệu thửa đất trên bản đồ; sau chiến dịch 45 ngày làm sạch dữ liệu đất đai, khoảng 3,25 triệu thửa đã được xây dựng cơ sở dữ liệu.

Đây sẽ là nền tảng quan trọng để thành phố từng bước xác định hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng, quá trình thực hiện dự án, tình trạng pháp lý và những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng. Khi dữ liệu đất đai được kết nối với thông tin về quy hoạch, đầu tư, xây dựng và nghĩa vụ tài chính, cơ quan quản lý sẽ có thêm cơ sở để phân biệt đất thực sự bị bỏ hoang với dự án đang trong quá trình triển khai hoặc gặp vướng mắc khách quan.

Đối với Hà Nội, việc đánh thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang sẽ là một công cụ tài chính để thúc đẩy thay đổi hành vi sử dụng đất, góp phần xử lý tình trạng găm giữ, lãng phí nguồn lực và nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai cho đầu tư phát triển.