Sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP: Gỡ vướng cho cải tạo chung cư cũ

Vướng quy định của luật

Giám đốc Công ty Bất động sản Việt Úc Nguyễn Thị Thanh cho biết, năm 2012, đơn vị này được UBND TP Hà Nội chấp thuận cho phép nghiên cứu phương án và lập thiết kế xây dựng dự án cải tạo, xây lại khu nhà tập thể Viện Tư liệu Phim Việt Nam tại số 22 Liễu Giai (Ba Đình, Hà Nội).

Mặc dù công ty đã hoàn thành các thủ tục đầu tư nhưng vướng mắc trong giải phóng mặt bằng đã khiến cho dự án này đình trệ suốt gần chục năm qua.

“Hiện tại vẫn còn một số hộ gia đình không chấp thuận bồi thường để bàn giao mặt bằng nhưng do quy định phải đủ 100% chủ sở hữu đồng thuận mới được tháo dỡ, triển khai nên chủ đầu tư cũng chỉ còn biết trông chờ vào sự thay đổi từ cơ chế” – bà Nguyễn Thị Thanh cho hay.

Chung cư cũ trên phố Kim Ngưu, quận Hai Bà Trưng. Ảnh: Phạm Hùng

Tính đến cuối năm 2019, UBND TP Hà Nội đã giao cho 19 chủ đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai lập nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ trên địa bàn, đồng thời có giao bổ sung 2 khu, nâng tổng số lên 30 khu. Nhưng theo đánh giá để triển khai cải tạo, xây lại chung cư, tập thể cũ vẫn đang vướng mắc do những quy định của luật.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, trước đây, Luật Nhà ở 2005 đã quy định: Việc phá dỡ nhà chung cư cũ thì phải được hai phần ba (2/3, khoảng 66%) tổng số chủ sở hữu đồng ý, đã giúp cho công tác phá dỡ nhà chung cư cũ được tiến hành nhanh hơn.

“Tuy nhiên, quy định này đã bị bãi bỏ trong Luật Nhà ở 2014, yêu cầu: Nhà chung cư cũ phải được tất cả (100%) chủ sở hữu thống nhất tháo dỡ để xây dựng lại thì mới thông qua. Quy định này là một rào cản trong việc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ” – ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Cần sớm sửa đổi

Theo kiến nghị của HoREA, cần phải sửa đổi khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014, quy định có tối thiểu khoảng 80% chủ sở hữu thống nhất sẽ được tháo dỡ để xây dựng lại. Cùng với đó, quyền lợi của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư bị tháo dỡ để xây dựng lại được bảo đảm như nhau, để giúp cho việc quyết định tháo dỡ được thực hiện thuận lợi hơn.

Tại buổi làm việc giữa Thường trực Thành ủy Hà Nội với Ban Cán sự Đảng Bộ Xây dựng về việc thúc đẩy phối hợp trong xây dựng, quản lý, phát triển đô thị ngày 21/8, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh cho biết, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tập thể cũ đang gặp nhiều khó khăn do phương án thiết kế từ DN đều nâng chiều cao xây dựng.

Vấn đề này bị hạn chế bởi Luật Quy hoạch, Luật Thủ đô... Hầu hết hộ gia đình trong quá trình sử dụng đều cơi nới, khiến cho việc xác định diện tích bồi thường gặp khó khăn. Nhiều khu nhà nằm ở vị trí đất vàng nên chủ sở hữu đòi mức bồi thường giải phóng mặt bằng cao hơn thực tế...

“Tổng hợp những kiến nghị từ các địa phương, đặc biệt là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, từ nay đến cuối năm 2020, Bộ Xây dựng sẽ xây dựng dự thảo sửa đổi một số quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP để phù hợp với điều kiện thức tế. Từ đó giúp cho các địa phương đẩy nhanh việc cải tạo, xây lại chung cư, nhà tập thể cũ” – ông Nguyễn Trọng Ninh cho hay.

Rất nhiều chuyên gia cho rằng, Hà Nội đã có quyết định thành lập Tổ chuyên gia để nghiên cứu, hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù của UBND TP; hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ trên địa bàn TP.

Đây là một bước tiến, tuy nhiên, việc lập và phê duyệt quy hoạch cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ trên nguyên tắc quy hoạch tổng thể toàn khu, khai thác hiệu quả đất đầu tư đô thị, không chỉ xây dựng lại từng nhà cũ thành nhà mới cao hơn mà kết hợp chỉnh trang lại cả hệ thống hạ tầng, hạ tầng xã hội của khu vực.

"Thủ đô Hà Nội là địa bàn đặc thù, vì vậy cũng cần phải có những cơ chế đặc thù trong quá trình triển khai thực hiện. Thời gian qua đã có một số nhà đầu tư sẵn sàng tham gia đầu tư vào các dự án cải tạo nhà chung cư cũ. Nhưng có những quy định của pháp luật không còn phù hợp với thực tiễn, gây cản trở quá trình thực hiện. Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đề nghị, nếu vướng mắc về thông tư, nghị định sớm đề xuất sửa đổi, những vướng mắc về luật thì xin cơ chế đặc thù để thí điểm." - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà

Doãn Thành