Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Siết thu tiền giữ chỗ, gỡ vướng chuyển nhượng dự án

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI). Ảnh: quochoi.vn

Phát biểu thảo luận tại phiên họp, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) chỉ ra nhiều bất cập thực tiễn trong quy định tài chính và giao dịch bất động sản.

Về điều kiện vốn chủ sở hữu khi triển khai đồng thời nhiều dự án, ông Đậu Anh Tuấn kiến nghị cần bổ sung cơ chế giảm vốn chủ sở hữu tương ứng với phần dự án đã thực hiện và được nghiệm thu hoàn thành theo pháp luật về xây dựng. Thực tế hiện nay, nhiều dự án đã hoàn thành phần lớn, chỉ chờ quyết toán nhưng doanh nghiệp vẫn phải chứng minh vốn chủ sở hữu trên 100% tổng vốn đầu tư. Việc này khiến các doanh nghiệp làm nhiều dự án bị "giam" vốn cùng lúc ở dự án mới, dự án đang làm và dự án sắp xong, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ các dự án tiếp theo.

Liên quan đến quy định bảo lãnh của ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, đại diện VCCI đề nghị thay đổi khái niệm "trước khi bán" thành "khi ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê", đồng thời cho phép bên mua, bên thuê mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, quy định hiện hành đang rơi vào vòng lẩn quẩn về thủ tục khi Thông tư 61 của Ngân hàng Nhà nước chỉ cấp bảo lãnh sau khi chủ đầu tư có văn bản chấp thuận huy động vốn của Sở Xây dựng, nhưng Luật lại yêu cầu có bảo lãnh trước khi bán, dẫn đến một số Sở Xây dựng đòi hỏi cam kết bảo lãnh ngay trong hồ sơ xin chấp thuận.

Bên cạnh đó, đại diện VCCI cũng đề xuất hàng loạt giải pháp thiết thực khác như khi chủ đầu tư đã đảm bảo đủ điều kiện để bất động sản được cấp Giấy chứng nhận thì khoản 5% trong tài khoản phong tỏa phải được giải tỏa, kể cả trường hợp người mua tự làm thủ tục.

Đề nghị khôi phục quyền cho thuê bên cạnh quyền bán, quyền thuê mua để chủ đầu tư chủ động tìm khách, ký hợp đồng thuê đối với các công trình đã hoàn thành trong thời gian chờ cơ quan Nhà nước nghiệm thu. Luật chỉ nên bắt buộc hợp đồng mẫu đối với căn hộ chung cư. Cũng theo ông Đậu Anh Tuán, việc áp dụng cứng nhắc hợp đồng mẫu cho mọi loại bất động sản, nhất là sản phẩm cao cấp hoặc giao dịch với tổ chức nước ngoài (vốn cần đàm phán theo thỏa thuận) là chưa phù hợp.

Đồng thời, ông Đậu Anh Tuấn cũng đề nghị bỏ việc cấm ủy quyền đối với hợp đồng đặt cọc, chỉ giới hạn cấm đối với hợp đồng thuê, mua bán, thuê mua bất động sản có sẵn. Bởi lẽ, hợp đồng đặt cọc chưa phải là hợp đồng chính thức, và theo Điều 139 Bộ luật Dân sự quy định về hậu quả pháp lý của hành vi đại diện, bên ủy quyền vẫn chịu trách nhiệm cuối cùng nên không ảnh hưởng đến quyền lợi người mua.

Về lộ trình đăng ký tài khoản hệ thống thông tin, đại diện VCCI đề nghị bỏ quy định bắt buộc sàn giao dịch, doanh nghiệp môi giới phải đăng ký tài khoản trên hệ thống thông tin Nhà nước trước khi hoạt động. Khi hệ thống chưa vận hành hoàn thiện, việc gắn điều kiện hoạt động sẽ làm đình trệ doanh nghiệp; do đó chỉ nên thực hiện khi hệ thống vận hành ổn định và có lộ trình rõ ràng.

Ngăn chặn "đầu nậu" gom đất, tạo hành lang pháp lý mở cho M&A

Đóng góp ý kiến cho dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) tập trung vào các giải pháp kiểm soát thị trường và tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án.

Chủ tịch HoREA đề xuất bổ sung quy định điều chỉnh hoạt động phân lô bán nền ngoài các dự án bất động sản có hạ tầng kỹ thuật nhằm ngăn chặn triệt để tình trạng "đầu nậu" gom đất, tách thửa tràn lan. Cấm ủy quyền mua bán bất động sản nhưng cho phép ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc (ở mức 5%). Cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc 5% khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc thiết kế cơ sở. Đồng thời xây dựng cơ chế M&A dự án, cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản khi bên nhận chuyển nhượng có cam kết kế thừa và thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của chủ đầu tư cũ.

Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Trung Thành. Ảnh: quochoi.vn

Bảo vệ tối đa quyền lợi người mua và đẩy mạnh chuyển đổi số minh bạch

Ở góc độ cơ quan giám sát, Ủy viên là Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Trung Thành ghi nhận dự thảo Luật đã có nhiều tiến bộ rõ nét, song cần lưu ý thêm các nguyên tắc quản lý chặt chẽ.

Về điều kiện vốn chủ sở hữu (quy định 20% đối với dự án dưới 20 ha và 15% đối với dự án trên 20 ha), đại biểu Lê Trung Thành đề nghị làm rõ thời điểm và cơ chế kiểm soát việc duy trì tỷ lệ vốn này trong suốt quá trình thực hiện dự án. Cần có nguyên tắc kiểm soát hậu kiểm để tránh tình trạng doanh nghiệp đáp ứng điều kiện ban đầu rồi sau đó rút vốn hoặc thay đổi, đảm bảo chủ đầu tư có đủ năng lực thực chất.

Đối với quy định giao dịch và bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu nhấn mạnh quy định "trước khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" thì chủ đầu tư và các bên liên quan "không được nhận tiền của khách hàng". Đại biểu đề nghị làm rõ việc không được thu tiền dưới bất kỳ hình thức nào nếu bản chất khoản tiền đó nhằm xác lập thỏa thuận ưu tiên quyền mua, thuê. Để bảo vệ quyền lợi cử tri và người dân, tuyệt đối không cho phép thu tiền khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Về công nghệ và cơ sở dữ liệu, đại biểu ủng hộ việc cấp mã định danh điện tử nhưng yêu cầu làm rõ giá trị thực tiễn cho người dân và công tác quản lý. Đại biểu đề nghị Chính phủ quy định rõ các nhóm dữ liệu phải liên thông bắt buộc, gồm: đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, thuế, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và tình trạng pháp lý. Mục tiêu là khi tra cứu mã định danh, người dân có thể tự kiểm tra bất động sản có đủ điều kiện giao dịch, có bị thế chấp hay hạn chế giao dịch không; đồng thời cơ quan Nhà nước không được yêu cầu người dân, doanh nghiệp nộp lại thông tin đã có trong hệ thống.

Đại biểu nhấn mạnh 3 nguyên tắc xuyên suốt khi hoàn thiện dự thảo là tháo gỡ thủ tục hành chính nhưng không làm giảm cơ chế bảo vệ người mua, người dân; phân cấp phải gắn liền với hiệu quả, kiểm toán và trách nhiệm giải trình; chuyển đổi số phải làm cho thông tin bất động sản minh bạch, kiểm chứng được và giảm thủ tục thực chất cho người dân, doanh nghiệp.

Phát biểu kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo đánh giá cao các ý kiến đóng góp tâm huyết, sát thực tiễn của các đại biểu và chuyên gia. Phó Chủ nhiệm Nguyễn Ngọc Bảo nhấn mạnh sửa đổi lần này cần xác định rõ phạm vi đối tượng người nước ngoài; làm rõ ranh giới giữa Luật Dân sự và các luật chuyên ngành (giữa pháp luật nội địa và quốc tế). Đồng thời khẳng định rõ nguyên tắc: người nước ngoài có thể mua quyền tài sản gắn liền với công trình xây dựng, nhà ở theo quy định, nhưng quyền sử dụng đất thì không thuộc đối tượng người nước ngoài được tiếp cận.

Cùng với đó, cần phối hợp đồng bộ giữa Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP), Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Đặc biệt, phải quy định rõ thời điểm xác định giá đất theo luật nào để đảm bảo tính thực tiễn, đáp ứng mục tiêu huy động nguồn lực tư nhân tham gia đầu tư công.

Việc mở rộng yêu cầu có văn bản xác định đủ điều kiện kinh doanh sang các loại hình bất động sản hình thành trong tương lai ngoài nhà ở (như officetel, condotel) là cần thiết do phát sinh nhiều giao dịch phức tạp. Tuy nhiên, cần khoanh vùng phạm vi hợp lý, tránh mở rộng sang bất động sản thương mại dịch vụ, công nghiệp, trường học, bệnh viện... làm phát sinh thêm thủ tục hành chính không cần thiết.

Đồng thời, tiếp tục nghiên cứu các giải pháp tháo gỡ tình trạng dự án bị đình trệ, không thể chuyển nhượng do lỗi của chủ đầu tư; bổ sung căn cứ thực tiễn và đánh giá tác động đối với cơ chế kiểm soát rủi ro khi mở rộng các loại hình bất động sản được phép chuyển nhượng.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo cho biết, Thường trực Ủy ban sẽ tổng hợp đầy đủ ý kiến phát biểu tại phiên họp để hoàn thiện Báo cáo thẩm tra sơ bộ. Cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục phối hợp chặt chẽ, tiếp thu tối đa các góp ý để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến trong thời gian tới.