Sửa Luật Nhà ở: Kỳ vọng mở rộng cơ hội an cư

Việc sửa Luật Nhà ở được kỳ vọng mở rộng khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân. Ảnh: chinhphu.vn

Đảm bảo mục tiêu xã hội và động lực đầu tư

Một điểm mới đáng chú ý của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là lần đầu tiên xây dựng hành lang pháp lý riêng cho phát triển nhà ở cho thuê. Theo Dự thảo, nhà ở cho thuê gồm nhà ở được đầu tư bằng vốn nhà nước và nhà ở không sử dụng vốn nhà nước; cùng các quy định về đối tượng, điều kiện thuê, hình thức phát triển, quỹ đất, yêu cầu đối với dự án, lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi, giá cho thuê và quản lý, vận hành.

Giới chuyên gia cho rằng, việc bổ sung khung pháp lý này không chỉ mở thêm một loại hình nhà ở, mà còn cho thấy cách tiếp cận chính sách đang chuyển từ hỗ trợ người dân sở hữu nhà sang đa dạng hóa phương thức tiếp cận chỗ ở. Tuy nhiên, quy định cần đủ rõ để vừa bảo đảm mục tiêu xã hội, vừa tạo dư địa cho doanh nghiệp (DN) đầu tư dài hạn.

Ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) - lưu ý về mức độ can thiệp hành chính đối với nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn ngoài Nhà nước. Theo ông Tuấn, nếu DN tự bỏ vốn đầu tư nhưng phải áp dụng những quy định cứng về đối tượng thuê và thứ tự ưu tiên tương tự dự án sử dụng vốn nhà nước, khả năng thu hồi vốn và hiệu quả kinh doanh có thể bị ảnh hưởng. Do đó, cần phân định hợp lý giữa chính sách xã hội gắn với nguồn lực công và quan hệ thị trường vận hành theo cung - cầu. Các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng có thể tạo động lực để DN tham gia, nhưng cần đi cùng cơ chế vận hành phù hợp, tránh để hạn chế ở đầu ra làm giảm hiệu quả của ưu đãi đầu vào.

Làm rõ cơ chế giá và nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê

Theo Dự thảo, giá cho thuê do chủ đầu tư và bên thuê thỏa thuận theo cơ chế thị trường, trên cơ sở tính đúng, đủ các chi phí và cân đối lợi nhuận; thay vì cơ chế quản lý giá và điều kiện đối tượng như nhà ở xã hội. Cách thiết kế này được đánh giá phù hợp với đặc thù tài chính của mô hình cho thuê, khi chủ đầu tư phải bỏ vốn lớn ban đầu nhưng thu hồi vốn trong thời gian dài. Vì vậy, khả năng chủ động xác định giá thuê có ý nghĩa quan trọng đối với tính khả thi của dự án.

Bên cạnh cơ chế giá, nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại cũng cần được làm rõ. Theo Dự thảo, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phương thức thực hiện, bao gồm việc dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án, bố trí quỹ đất tại vị trí khác hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.

Luật sư Vũ Khánh Din - Giám đốc Công ty Luật TNHH ZNA - cho rằng, cơ chế này tạo sự linh hoạt nhưng cần làm rõ tiêu chí lựa chọn phương thức, thời điểm xác định nghĩa vụ và mối quan hệ giữa nhà ở xã hội với nhà ở cho thuê. Khi đưa nhà ở cho thuê vào cùng cơ chế nghĩa vụ, nhà đầu tư cần biết ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án phần nghĩa vụ dành cho từng loại hình, cũng như xác định rõ nhà ở cho thuê được tính trong cùng tổng nghĩa vụ hay là một nghĩa vụ độc lập.

Theo ông Din, phương thức thực hiện nghĩa vụ nên được xác định cùng quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc văn bản tương đương, trong đó ghi rõ diện tích đất trong dự án, quỹ đất thay thế hoặc căn cứ xác định khoản tiền phải nộp. Ba phương thức cần được xác định là các phương thức thay thế cho cùng một phần nghĩa vụ, tránh tình trạng một nghĩa vụ đã hoàn thành nhưng tiếp tục bị tính theo phương thức khác. Nếu nhà ở cho thuê nằm trong cùng tổng nghĩa vụ, tỷ lệ phân bổ cũng cần dựa trên chương trình phát triển nhà ở, nhu cầu thực tế và điều kiện quỹ đất của từng địa phương.

Hài hòa quyền lợi trong cải tạo chung cư cũ

Nếu phát triển các loại hình nhà ở mới là cơ sở tạo thêm nguồn cung thì cải tạo chung cư cũ lại là bài toán tái thiết những không gian sống đã tồn tại trong nhiều thập kỷ. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dành riêng một chương quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, từ lựa chọn chủ đầu tư, bồi thường, tái định cư đến di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ.

Để đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ nhưng vẫn bảo đảm quyền tài sản của người dân và tạo động lực cho nhà đầu tư, theo VCCI, Dự thảo cần làm rõ nguyên tắc xác định hệ số K - yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến phương án bồi thường, tái định cư. Nếu chỉ yêu cầu xác định hệ số K mà chưa quy định rõ căn cứ tính toán, giới hạn áp dụng và cách xử lý khi các bên không đạt được thỏa thuận, nguy cơ tranh chấp vẫn có thể phát sinh. Vì vậy, Luật cần quy định khung nguyên tắc thay vì giao toàn bộ nội dung này cho Chính phủ.

Từ góc độ quyền lợi cư dân, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - lưu ý, việc mở rộng các phương án bồi thường chỉ thực sự có ý nghĩa khi được quy đổi trên cùng một mặt bằng giá trị. Chính sách bồi thường cần bảo đảm cư dân không bị thiệt khi lựa chọn phương án khác với tái định cư tại chỗ; mỗi phương án phải có cơ sở pháp lý rõ ràng và được xác định theo giá trị tương đương.

Bên cạnh đó, bài toán nguồn lực cũng cần một lời giải đủ sức thuyết phục nhà đầu tư. VCCI cho rằng nhiều dự án cải tạo chung cư cũ có hiệu quả tài chính thấp do chỉ tiêu quy hoạch bị khống chế, trong khi diện tích thương mại không đủ bù đắp chi phí. Việc chỉ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể chưa đủ tạo động lực; do đó, cần nghiên cứu thêm các cơ chế hỗ trợ về hạ tầng, tài chính hoặc khai thác quỹ đất khác.

Nhìn tổng thể, sửa Luật Nhà ở không chỉ là hoàn thiện thêm các quy định để xử lý những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, mà quan trọng hơn là mở rộng khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân; qua đó góp phần bảo đảm an sinh xã hội, ổn định đời sống và tạo nền tảng cho phát triển đô thị bền vững./.