Sửa nhà cũ cho thuê, 'một tiền gà, ba tiền thóc'

Tiền sửa ngang tiền xây mới

Villa (biệt thự) vốn là khái niệm dùng để chỉ những căn nhà ở độc lập, không gian sống thoáng đãng, thiết kế đẹp và thường gắn liền với sự "sang chảnh", đảm bảo nhu cầu riêng tư mà vẫn đầy đủ các dịch vụ tiện ích.

Một căn nhà cũ trước và sau khi được cải tạo thành villa.

Trong bối cảnh du lịch nghỉ dưỡng ngày càng phát triển, villa không còn chỉ để ở, mà đã trở thành tài sản cho thuê có giá trị cao, nhất là ở những nơi có tiềm năng du lịch như: Đà Lạt, Phú Quốc, Hội An, Nha Trang, TP.HCM, Hà Nội…

Nắm bắt nhu cầu này, nhiều người đã mạnh dạn đầu tư theo hình thức biến một căn nhà cũ thành villa nghỉ dưỡng với mong muốn "một vốn bốn lời". Tuy nhiên, không ít người đã phải "ngậm đắng" khi thực tế chi phí sửa chữa còn đắt ngang xây mới.

Anh Huỳnh Tuấn Minh (Hà Nội) cải tạo căn nhà 3 tầng cũ với mong muốn sửa căn nhà thành villa để vừa có thể sử dụng, vừa cho khách thuê. Tuy nhiên, với suy nghĩ chỉ cần sơn sửa lại, làm nội thất đẹp là xong, anh Minh đã phải "trả giá".

"Ban đầu tôi nghĩ chỉ cần làm lại nội thất, trang trí nhẹ nhàng, chi khoảng 600 triệu đồng là xong. Ai ngờ sau khi bóc gạch, đục tường, kiểm tra hệ thống điện nước thì phát hiện quá nhiều vấn đề. Cuối cùng, phải tốn hơn 1,3 tỷ đồng để sửa lại toàn bộ mà vẫn không ưng ý", anh Minh kể.

Dù chi phí xây dựng bỏ ra gần bằng xây dựng một căn nhà mới, tuy nhiên dòng tiền mang lại không như anh Minh kỳ vọng. Vì chưa xây dựng được thương hiệu, mỗi tháng chỉ lác đác có 1 - 2 đợt khách đến thuê, đều từ người quen giới thiệu, trung bình cũng chỉ thu được 2 - 3 triệu đồng/tháng, sau khi trừ chi phí điện nước và dọn dẹp.

Chị Thu Thảo (phường Vũng Tàu, TP.HCM) chia sẻ, trước khi cải tạo ngôi nhà phố với diện tích hơn 400m2, chị đã từng phân vân nên đập đi xây mới cho thật đẹp hoặc cải tạo thành một căn villa có công dụng như khách sạn để giảm chi phí.

Cuối cùng, chị quyết định giữ lại toàn bộ vách nhà và chỉ sửa một vài vị trí cần xây mới. Nhưng việc cải tạo lại không dễ dàng như chị hình dung. Vì chỉnh sửa từ căn nhà cũ, nên không thể làm mọi thứ theo ý muốn. Thay vì thời gian dự trù 3 tháng, căn villa đã mất tới 6 tháng để hoàn thành, chi phí sửa chữa lên đến hàng tỷ đồng.

Không có chuyện "ngon, bổ, rẻ"

Theo KTS Hoàng Mạnh Cường, CEO Công ty Kiến trúc và nội thất MLUX Design, gần đây có rất nhiều người liên hệ đơn vị để hỏi về việc cải tạo lại nhà cũ để làm villa, homestay hay khách sạn cho thuê lưu trú.

Hình ảnh căn villa 3 tầng được chia sẻ khi đang trong quá trình cải tạo.

"Điều này nghe thì hợp lý, vì tận dụng được tài sản có sẵn, tiết kiệm đất, vị trí cũng thường nằm ở khu dân cư hoặc trung tâm. Nhưng thực tế đi khảo sát, phần lớn những căn này đều đã xây từ 15 - 20 năm trước, có cái còn lâu hơn", ông Cường nói và cho biết, nhà cũ kiểu này hầu như không giữ lại được gì vì tường nứt, sàn lún, mái dột...

"Để cải tạo thành nơi kinh doanh được, đón khách ổn định trong 5 - 10 năm tới, gần như phải đập hết, làm lại điện nước, xử lý thấm, nâng cấp kết cấu nếu cần, rồi mới đến phần hoàn thiện, ốp lát, sơn sửa…", ông Cường cho biết.

Ông Cường cũng cho rằng, điều này sẽ khiến chủ nhà mất 2 lần nhân công, một lần đập bỏ, một lần thi công mới. Chưa kể giá vật tư, nhân công không còn rẻ như trước.

"Nếu làm đơn giản, không đầu tư kỹ, gặp khách đông một chút là hỏng ngay, rồi sau vài năm lại sửa, tốn thêm lần nữa.

Giá thành cải tạo hiện nay dao động từ 6 - 10 triệu đồng/m², thậm chí đến 15 triệu đồng/m², tùy mức độ và chất lượng đầu tư. Mức giá này đôi khi bằng hoặc gần như xây mới phần thô. Vì vậy, nếu xác định cải tạo để kinh doanh nghiêm túc, hãy đầu tư tới nơi tới chốn. Còn nếu muốn "ngon - bổ - rẻ", thì tốt nhất đừng làm", ông Cường khuyến cáo.

Đừng tiếc tiền thuê thiết kế

Ông Nguyễn Văn Thịnh, người sáng lập đơn vị chuyên cải tạo, sửa chữa nhà CharmingHome tại Hà Nội cho biết, thời gian gần đây, việc cải tạo nhà cũ thành nhà nghỉ, khách sạn, villa sẽ gặp nhiều khó khăn như: Việc bố trí phòng ốc của nhà ở khác hẳn nhà nghỉ, khách sạn; điện nước, hệ thống internet chưa phù hợp…

Căn villa từng được cải tạo vẫn cần được bảo dưỡng thường xuyên.

"Rất nhiều chủ đầu tư vì tiếc tiền thuê thiết kế nên tự triển khai. Nhưng sau khi công trình hoàn thiện thì hối hận vì nội thất rối rắm, công năng chỗ thừa chỗ thiếu, tốn kém và chậm tiến độ. Với việc phí thiết kế chỉ từ 3% tổng mức đầu tư, lợi ích đem lại tốt hơn nhiều", ông Thịnh chia sẻ.

Đại diện Công ty cải tạo nhà ở AHOME, ông Lê Xuân Trường nhận định, việc cải tạo nhà cũ thành villa có thể khiến nhà đầu tư hối tiếc nếu không được chuẩn bị kỹ lưỡng.

Đơn cử, khi lựa chọn cải tạo một ngôi nhà cũ sang khách sạn, villa hoặc homestay, chắc chắn sẽ có phí phát sinh ngoài dự kiến, thời gian thi công kéo dài hoặc những vấn đề không lường trước.

Một yếu tố khi cải tạo cần cân nhắc là kết cấu những ngôi nhà lâu năm sẽ khó để cải tạo thành những thiết kế mới, phù hợp với thị hiếu thị trường hiện nay.

Trang Lê