Sunbay Park Ninh Thuận nợ ngân sách hàng trăm tỉ đồng, nguy cơ bị thu hồi sổ đỏ

Thanh tra Chính phủ vừa có thông báo kết quả thanh tra các dự án có khó khăn, vướng mắc tại tỉnh Khánh Hòa.

Cấp sai 17 sổ đỏ, chưa nộp ngân sách hàng trăm tỉ đồng

Dự án Sunbay Park Hotel & Resort được UBND tỉnh Ninh Thuận chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2019, điều chỉnh vào năm 2024, với mục tiêu xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ du lịch kết hợp dịch vụ thương mại tại khu đô thị biển Bình Sơn ở phường Mỹ Bình, TP.Phan Rang - Tháp Chàm (tỉnh Ninh Thuận cũ, nay thuộc phường Đông Hải, tỉnh Khánh Hòa).

Dự án có diện tích sử dụng đất hơn 36.600m², tổng mức đầu tư gần 4.800 tỉ đồng. Thời hạn hoạt động dự án là 70 năm kể từ tháng 9.2010.

Theo tiến độ được phê duyệt, Tháp B (48 tầng), Tháp C (40 tầng), tầng hầm chung và hạ tầng cảnh quan, dự kiến hoàn thành, đưa vào sử dụng trong tháng 4.2024; Tháp A hoàn thành vào tháng 10.2024. Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra, dự án vẫn chưa hoàn thành theo kế hoạch, cần tiếp tục rà soát, xử lý các tồn tại liên quan.

Phối cảnh dự án SunBay Park Hotel & Resort tại tỉnh Ninh Thuận do Sunbay Ninh Thuận làm chủ đầu tư

Đáng chú ý, Thanh tra Chính phủ xác định Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Ninh Thuận cũ đã cấp 17 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho Sunbay Ninh Thuận (gồm 3 GCNQSDĐ cho khu căn hộ phố thương mại tập trung với diện tích 6.005,5m² và 14 GCNQSDĐ cho 14 lô đất biệt thự với diện tích 9.460,94m²) với mục đích sử dụng là đất ở đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài.

“Điều này không đúng quy định tại Luật Đất đai 2013 (thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án đầu tư không quá 50 hoặc 70 năm)”, kết luận của Thanh tra Chính phủ nêu.

Ngoài ra, việc cấp các sổ đỏ này không phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và chủ trương đầu tư đã được UBND tỉnh phê duyệt. Theo quy hoạch và hồ sơ pháp lý của dự án, toàn bộ khu đất Sunbay Park là đất thương mại, dịch vụ, không có đất ở đô thị.

Thanh tra Chính phủ còn chỉ rõ đến thời điểm thanh tra (tháng 8.2025), chủ đầu tư vẫn chưa nộp bổ sung hơn 170,9 tỉ đồng tiền sử dụng đất và tiền phạt chậm nộp theo quy định. Trong số này, tiền sử dụng đất chiếm hơn 138,8 tỉ đồng. Ngoài ra, dự án cũng chưa hoàn thành theo tiến độ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Từ các tồn tại, vi phạm nêu trên, Thanh tra Chính phủ xác định trách nhiệm thuộc về UBND tỉnh Ninh Thuận cũ, Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Ninh Thuận, các tổ chức, cá nhân có liên quan qua từng thời kỳ và chủ đầu tư dự án.

Kiến nghị thu hồi 17 sổ đỏ đã cấp

Về hướng xử lý, Thanh tra Chính phủ yêu cầu thực hiện kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm để xử lý theo quy định đối với các tập thể, cá nhân, tổ chức có liên quan đến các tồn tại, hạn chế, vi phạm trong kết luận thanh tra; tập trung khắc phục triệt để các tồn tại, hạn chế. Trong quá trình thực hiện, nếu phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì chuyển cơ quan chức năng xem xét, xử lý.

Thanh tra Chính phủ cũng kiến nghị thu hồi toàn bộ 17 GCNQSDĐ đã cấp cho dự án Sunbay Park Hotel & Resort để điều chỉnh lại mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất nhằm bảo đảm phù hợp với quy định.

Cơ quan thanh tra cũng yêu cầu các cơ quan chuyên môn của địa phương khẩn trương áp dụng các biện pháp xử lý dứt điểm việc thu tiền sử dụng đất còn thiếu, bảo đảm thu đúng, thu đủ, tránh thất thoát ngân sách Nhà nước.

Thanh tra Chính phủ kiến nghị thu hồi toàn bộ 17 GCNQSDĐ đã cấp cho dự án Sunbay Park Hotel & Resort để điều chỉnh

Yêu cầu chủ đầu tư tập trung nguồn lực, đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các hạng mục còn lại của dự án, trước mắt là hoàn thiện các tòa tháp để bàn giao cho khách hàng, hạn chế nguy cơ phát sinh khiếu kiện đông người.

Thanh tra Chính phủ nhấn mạnh việc xử lý các tồn tại tại dự án Sunbay Park Hotel & Resort cần được thực hiện nghiêm túc, đúng quy định pháp luật, vừa tháo gỡ vướng mắc cho dự án, vừa bảo đảm kỷ cương, kỷ luật trong công tác quản lý đất đai và đầu tư xây dựng.

Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu ở mức cao

Công ty cổ phần Sunbay Ninh Thuận thành lập vào tháng 4.2017 với vốn điều lệ ban đầu là 110 tỷ đồng. Hiện số vốn điều lệ của doanh nghiệp là 770 tỷ đồng, do ông Nguyễn Đức Chi là người đại diện theo pháp luật với chức danh Chủ tịch HĐQT.

Về tình hình kinh doanh, Công ty Sunbay Ninh Thuận ghi nhận khoản lỗ sau thuế hơn 8,1 tỉ đồng sau 6 tháng đầu năm 2025. Tại thời điểm ngày 30.6.2025, Sunbay Ninh Thuận có lỗ lũy kế gần 289,4 tỷ đồng, tăng hơn 8 tỷ đồng so với đầu năm. Vốn chủ sở hữu theo đó giảm từ gần 490 tỷ đồng xuống còn khoảng 481,6 tỷ đồng, dù vốn góp của chủ sở hữu vẫn giữ nguyên ở mức 770 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp tăng mạnh, từ 3.476 tỷ đồng lên 3.901 tỷ đồng chỉ sau nửa năm. Đáng chú ý, dư nợ trái phiếu duy trì ở mức cao, khoảng 1.547 tỷ đồng, gần như không thay đổi so với kỳ trước. Trong khi đó, nhóm nợ phải trả khác tăng thêm hơn 420 tỷ đồng, lên 2.354 tỷ đồng, chủ yếu đến từ tiền người mua trả trước, chi phí phải trả và các khoản phải trả dài hạn khác.

Nợ phình to, hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu ở mức cao

Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu cũng ở mức rất cao, tăng từ 7,1 lần lên 8,1 lần. Đối với trái phiếu doanh nghiệp, hệ số dư nợ trái phiếu riêng lẻ trên vốn chủ sở hữu tăng từ 3,16 lần lên 3,21 lần.

Đáng chú ý, báo cáo tài chính kỳ này, đơn vị kiểm toán là Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn A&C cho hay tại thời điểm 30.6.2025, Sunbay Ninh Thuận có khoản nợ ngắn hạn vượt quá tổng tài sản của công ty mẹ là 1.307,4 tỉ đồng. Những điều kiện này cho thấy sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của nhóm công ty.

Tình hình các năm trước, công ty này báo lỗ 4,3 tỉ đồng ở năm 2021; lỗ 1,7 tỉ đồng ở năm 2022; lỗ 3,6 tỉ đồng ở năm 2023, và báo lỗ 25,6 tỉ đồng ở năm tài chính 2024.

Lam Thanh