Tách thửa đất ngoài dự án để bán: Có phải kinh doanh bất động sản?

Cùng tách thửa nhưng bản chất khác nhau

Góp ý dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản.

Theo HoREA, một số trường hợp có thể xảy ra tình trạng “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp “núp bóng” người sử dụng đất để tách thửa, thực chất là phân lô bán nền nhưng không thực hiện dưới hình thức dự án bất động sản.

Từ đó, hiệp hội cho rằng việc mở rộng phạm vi điều chỉnh sẽ giúp bảo vệ người mua đất nền và hạn chế khoảng trống pháp lý đối với hoạt động phân lô, chuyển nhượng đất ngoài dự án.

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho biết, đất nằm ngoài các dự án bất động sản không phải là “vùng trắng” pháp luật. Việc tách thửa, điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi pháp luật đất đai; giao dịch chuyển nhượng còn liên quan đến pháp luật dân sự, thuế, quy hoạch, xây dựng và các quy định chuyên ngành khác.

“Vấn đề cần làm rõ không phải là cứ đất ngoài dự án thì là “vùng trắng” hoặc mọi giao dịch đất nền ngoài dự án đều phải chịu cùng một chế độ pháp lý”, ông Tú nói.

Theo luật sư cần làm rõ việc mua gom đất, làm hạ tầng rồi bán khác với bán tài sản gia đình. Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Theo luật sư, có thể hình dung hai trường hợp.

Một người được cha mẹ cho một khu đất lớn. Sau khi đủ điều kiện, người này thực hiện tách thửa theo quy định rồi lần lượt chuyển nhượng để xây nhà, trả nợ hoặc giải quyết công việc gia đình.

Ở trường hợp khác, một cá nhân chủ động mua gom nhiều khu đất, sau đó đầu tư đường giao thông, hạ tầng, phân chia thành nhiều lô, đăng thông tin quảng cáo, tìm kiếm khách hàng và tổ chức bán ra thị trường.

Cả hai trường hợp đều có thể dẫn đến việc tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo luật sư, không nên mặc nhiên coi hai hoạt động này có cùng bản chất pháp lý.

Vì vậy, nếu pháp luật cần kiểm soát hoạt động mua gom đất, tạo lập sản phẩm, đầu tư hạ tầng, phân lô rồi tổ chức bán ra thị trường, thì nên hướng quy định vào chính chuỗi hoạt động này, thay vì mở rộng một cách cơ học đối với mọi giao dịch đất ngoài dự án, coi mọi đất nền ngoài dự án là một nhóm tài sản cần quản giống nhau.

Bảo vệ người mua nhưng không “doanh nghiệp hóa” người bán đất

Một vấn đề được đặt ra trong quá trình xây dựng chính sách là có nên xác định một cá nhân bán từ bao nhiêu thửa đất trở lên thì bị xem là kinh doanh bất động sản?

Luật sư Trương Anh Tú cho rằng số lượng giao dịch có thể là một dữ liệu để cơ quan quản lý xem xét, nhưng không nên trở thành tiêu chí duy nhất.

Chẳng hạn, một người thừa kế nhiều thửa đất rồi bán lần lượt trong nhiều năm. Việc có nhiều giao dịch không đồng nghĩa người này đang tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Ngược lại, một người chỉ bán vài thửa đất nhưng trước đó đã chủ động mua gom, đầu tư hạ tầng, tách thành các sản phẩm có tính thương mại, quảng cáo và tìm kiếm khách hàng thì bản chất hoạt động có thể khác.

Nếu chỉ đặt ra một con số cứng, quy định cũng có nguy cơ tạo ra cách thức “né” ngưỡng. Hoạt động có thể được chia nhỏ giao dịch, kéo dài thời gian bán hoặc sử dụng nhiều chủ thể khác nhau để tránh bị xác định là kinh doanh.

Do đó, theo luật sư, cần nhìn vào toàn bộ quá trình, chuyển trọng tâm từ tên gọi của tài sản sang bản chất của quá trình đưa tài sản ra thị trường. 

“Một thửa đất tách từ tài sản gia đình và một thửa đất được tạo ra trong cả chuỗi mua gom, đầu tư, phân chia và tổ chức bán đều có thể được thị trường gọi là “đất nền”, nhưng tên gọi giống nhau không làm cho bản chất pháp lý của hai trường hợp trở thành giống nhau”, luật sư phân tích.

Một số yếu tố có thể được nghiên cứu để nhận diện hoạt động có tính chất kinh doanh gồm cách thức hình thành quỹ đất, việc mua gom và tích tụ đất để tạo nguồn hàng, mức độ đầu tư làm gia tăng giá trị, tính liên tục của hoạt động mua bán, việc quảng cáo, môi giới, tìm kiếm khách hàng và cách thức tổ chức bán hàng.

Đây là những yếu tố để cơ quan xây dựng chính sách nghiên cứu, không đồng nghĩa tất cả đã trở thành tiêu chí pháp lý áp dụng tự động.

Theo luật sư, điểm quan trọng là phải phân biệt hai câu hỏi: Hoạt động đó đã là kinh doanh bất động sản hay chưa? Nếu đã là kinh doanh thì chủ thể thuộc trường hợp nào và phải tuân thủ chế độ pháp lý nào?

Cách tiếp cận này vừa có thể ngăn tình trạng “núp bóng” giao dịch cá nhân để thực hiện hoạt động kinh doanh có tổ chức, vừa tránh việc mọi cá nhân bán nhiều tài sản hợp pháp đều bị “doanh nghiệp hóa”.

Theo luật sư, ranh giới không nên chỉ dựa vào số lô đất hay số lần giao dịch, mà cần xem xét cách thức tổ chức hoạt động và đưa đất ra thị trường. Ngược lại, việc cá nhân chuyển nhượng nhiều tài sản hợp pháp không nên tự động được xem là kinh doanh bất động sản.

Đây là điểm cần được làm rõ khi sửa đổi pháp luật, để vừa lấp khoảng trống quản lý đối với hoạt động phân lô, bán đất có tổ chức, vừa bảo đảm quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân.

“Với đất nền ngoài dự án, câu hỏi có giá trị lâu dài không nằm ở số lô đất một người đã bán, mà ở quá trình nào khiến việc chuyển nhượng tài sản chuyển thành hoạt động kinh doanh bất động sản. Làm rõ được đường biên đó mới có thể đồng thời quản kinh doanh núp bóng, bảo vệ người mua và không làm hẹp quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân”, luật sư Trương Anh Tú nói.