Tái cấu trúc phân khúc trụ cột của thị trường bất động sản năm 2026

Sự dịch chuyển hệ quy chiếu giá trị

“Nếu trong năm 2025, một hộ gia đình cần trung bình khoảng 26 năm thu nhập để mua được một căn hộ thì sang năm 2026, con số này đã tăng lên 30 năm - cao gấp đôi mức bình quân của thế giới. Trong khi đó, tại Trung Quốc, số năm tích lũy thu nhập để mua nhà đã giảm 7 năm, xuống còn 21 năm”, nhận định của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - Thành viên Hội đồng tư vấn của Thủ tướng Chính phủ tại một hội thảo về thị trường bất động sản 2026 cuối tuần vừa qua đã phần nào phác họa bức tranh chung của thị trường nhà ở vào thời điểm hiện tại, đặc biệt là những nghịch lý mà phân khúc chung cư đang phải đối mặt.

Năm 2025, lượng giao dịch bất động sản ghi nhận mức tăng khoảng 8%, nhưng theo ông Lực, con số này vẫn chưa phản ánh đúng quy mô nguồn cung đang được đưa ra thị trường.

Với lượng hàng mở bán hiện nay, thị trường cần mức tăng trưởng giao dịch khoảng 10 - 15% mới thực sự tương xứng. Điều đáng nói, ghi nhận của Bộ Xây dựng cho thấy sức mua thị trường trong 3 tháng cuối năm 2025 có dấu hiệu sụt giảm so với 9 tháng đầu năm cho thấy sức cầu đang có phần “hụt hơi”, xuất phát từ việc giá bán đang ở mức quá cao so với khả năng chi trả của người mua.

Những tài sản đáp ứng nhu cầu ở thật, tạo ra dòng tiền ổn định và có khả năng khai thác kinh doanh tốt sẽ giữ giá tương đối vững. Ảnh: Đức Thanh

Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam 2025 và dự báo xu hướng 2026 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển BHS Group (BHS R&D) cho thấy, thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội hiện gần như không còn căn hộ có giá dưới 55 triệu đồng/m². Đơn giá chào bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đạt hơn 122 triệu đồng/m², tăng gần 9% so với quý trước và tăng hơn 42% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu, theo các chuyên gia từ BHS Group, đến từ việc nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, hạng sang, cùng với nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao, kéo mặt bằng giá lên cao. Giai đoạn 2021 - 2025 cũng chứng kiến biên độ giá ngày càng nới rộng, phản ánh sự phân hóa sâu sắc của thị trường. Trong khi giá bán thấp nhất chỉ dao động khoảng 40 - 50 triệu đồng/m², thì mức giá cao nhất từng đạt gần 320 triệu đồng/m² vào quý III/2025, tạo ra chênh lệch gần 8 lần giữa phân khúc cao cấp và bình dân vào cuối năm.

“Áp lực tài chính đè nặng lên vai người mua nhà là khá lớn vào thời điểm hiện tại” - bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhìn nhận và cho biết, việc mặt bằng giá chuyển nhượng “đã tiệm cận vùng đỉnh”, áp lực bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng “nóng”.

Trong ghi nhận của VARS IRE, thời gian vừa qua, sự chững lại của thanh khoản đã phân nào tác động tâm lý của nhiều nhà đầu tư, khiến họ phải cân nhắc lại việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, đồng thời quan sát lại xu hướng thị trường, đặc biệt khi nguồn cung mới dự báo tăng lên trong thời gian tới.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing đánh giá, với một mặt bằng giá cao, nguồn cung và lãi suất tăng cùng tâm lý thận trọng khiến giá chung cư chuyển nhượng dự kiến đi ngang trong năm nay. Trong đó, phân khúc chung cư vốn dẫn dắt thị trường thời gian qua đang đảo chiều rõ rệt. Nguồn cung mới góp phần làm dịu đà tăng giá bán, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, lướt sóng suy giảm đáng kể, mở ra các cơ hội cho người ở thực.

Cơ hội cho cầu ở thực lên ngôi

Theo ghi nhận của các chuyên gia tới từ VinaCapital, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở. Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường sử dụng một phép tính “nhanh” với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12 - 13%/năm). Nếu vượt trên mức này, họ thường do dự hơn khi mua bất động sản với mục đích “lướt sóng”.

Mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%/năm, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Trong thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành các định hướng yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức thận trọng hơn, đặc biệt đối với lĩnh vực cho vay bất động sản. Tuy vậy, VinaCapital không cho rằng lập trường thận trọng này sẽ kéo dài sang nửa cuối năm, xét đến việc phát triển bất động sản là một trong 3 động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm nay.

Với mục tiêu đó, Chính phủ chắc chắn sẽ điều tiết nền lãi suất ở mức thấp và linh hoạt. Dù có thể không thấp bằng giai đoạn cuối năm 2024 đầu 2025, nhưng điều này hàm ý Chính phủ sẽ duy trì sự cân bằng ở mức đủ thấp để kích thích kinh tế. Bên cạnh đó, khi kinh tế phát triển sẽ kéo theo yếu tố lạm phát. Hiện nay, so với vàng hay bạc đều đã thiết lập nền giá mới, thì bất động sản vẫn là lựa chọn ưu tiên của người dân để tích lũy tài sản. Với nền lãi suất dao động trong khoảng 7%/năm, khách hàng vẫn chấp nhận được.

Dẫu vậy, theo các chuyên gia, sức cầu từ nhóm khách hàng “sẵn sàng chấp nhận vay ngân hàng để mua nhà này” trong thời gian tới sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Trong đó, những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả trong trường hợp mặt bằng giá chung quay trở lại xu hướng tăng mạnh. Thay vào đó, chỉ những dự án có vị trí gắn với hạ tầng hiện hữu, pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng rõ ràng và mức giá nằm trong “biên độ chấp nhận được” của người mua ở thực.

Nhìn chung, dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, từ năm 2026, lợi thế đang nghiêng về người mua. Việc tăng số lượng căn hộ ở nhiều phân khúc, đặc biệt phân khúc vừa túi tiền, sẽ giúp kéo mặt bằng giá về mức hợp lý. Với các chủ đầu tư, khi sản phẩm trở nên đa dạng, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ gia tăng, họ sẽ buộc phải chuyển đổi chiến lược kinh doanh để đảm bảo cân bằng lợi ích hài hòa giữa cả người mua và nhà đầu tư dài hạn.

Việt Dương