Tài sản công dôi dư: Chuyển từ tư duy xử lý sang khai thác nguồn lực

Một đầu mối - một hồ sơ - một tiến độ

Ngày 18/9/2026, Bộ Tài chính ban hành Công văn số 14684/BTC-QLCS về việc đẩy mạnh triển khai sắp xếp, bố trí, xử lý nhà đất sau khi sắp xếp tổ chức bộ máy, đơn vị hành chính theo yêu cầu của Bộ Chính trị, Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực, với mục tiêu hoàn thành trong năm 2026.

Từ góc độ pháp lý và thực tiễn quản lý, Luật sư (LS) Hà Đăng Luyện - Giám đốc Công ty Luật TNHH LS Hà (Đoàn LS TP Hồ Chí Minh) cho rằng, vấn đề quan trọng nhất hiện nay không phải là “xử lý cho xong” TSC dôi dư, mà phải xử lý đúng pháp luật, đúng giá trị và khai thác tối đa lợi ích công. Không nên đồng nhất TSC dôi dư với TS phải bán. TS được xác định là dôi dư chỉ có nghĩa là không còn nhu cầu sử dụng tại đơn vị đang quản lý. Điều đó không đồng nghĩa với việc TS đã mất giá trị hoặc bắt buộc phải bán, thanh lý. Một trụ sở không còn phù hợp với cơ quan này có thể lại phù hợp với một cơ quan khác. Một khu đất chưa sử dụng có thể có giá trị lớn nếu được khai thác đúng quy hoạch. Một công trình xuống cấp có thể cần phá dỡ, nhưng giá trị quyền sử dụng đất vẫn cần được xem xét riêng. Vì vậy, theo LS, phương án đầu tiên phải làm là phân loại TS. Có thể chia thành các nhóm chính: TS tiếp tục sử dụng; TS điều chuyển; TS có khả năng khai thác, chuyển đổi công năng; và TS không còn khả năng sử dụng cần thanh lý hoặc xử lý theo quy định. Đây là bước rất quan trọng để tránh tình trạng “một phương án áp dụng cho tất cả”.

Theo LS Hà Đăng Luyện, phương án điều chuyển phải được ưu tiên xem xét, với nguyên tắc tận dụng TSC hiện có trước khi đầu tư mới. Nếu trong cùng một địa phương có nơi thừa trụ sở nhưng nơi khác phải thuê địa điểm làm việc thì rõ ràng đang tồn tại sự bất hợp lý trong phân bổ nguồn lực. Do đó, cần xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất về TSC dôi dư, cập nhật các thông tin về vị trí, diện tích, hiện trạng, nguồn gốc, tình trạng pháp lý, quy hoạch và phương án xử lý. Trên cơ sở đó, các cơ quan có thể chủ động rà soát, điều chuyển TS giữa những đơn vị có nhu cầu, tránh đầu tư trùng lặp, lãng phí.

Một vấn đề đáng quan tâm nữa là nhiều TSC nằm ở vị trí có giá trị kinh tế cao nhưng lại bị bỏ trống trong thời gian dài. Điều này gây lãng phí kép khi tài sản không phát huy giá trị sử dụng nhưng ngân sách vẫn phải chi cho công tác quản lý, bảo vệ và duy trì. Đối với những TS đủ điều kiện theo pháp luật, cần nghiên cứu phương án khai thác, cho thuê, chuyển đổi công năng hoặc các hình thức phù hợp khác, thay vì mặc nhiên lựa chọn phương án bán. Tuy nhiên, việc khai thác phải bảo đảm đúng quy hoạch, đúng thẩm quyền, đúng trình tự và bảo toàn lợi ích của Nhà nước. “Điều cần thay đổi là tư duy: Không phải TSC nào dôi dư cũng phải bán, nhưng cũng không nên giữ một TSC trong tình trạng bỏ không chỉ vì tâm lý ngại xử lý” - LS Luyện nhấn mạnh.

Qua thực tiễn pháp lý, LS Luyện nhận định, một trong những nguyên nhân khiến việc xử lý TSC kéo dài là sự không đồng bộ về hồ sơ. Một TS có thể đồng thời vướng nhiều vấn đề: Nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý, quy hoạch, TS trên đất, giá trị TS, nghĩa vụ tài chính hoặc thẩm quyền quyết định. Nếu mỗi vấn đề được chuyển qua một cơ quan khác nhau mà không có một đầu mối chịu trách nhiệm chung thì tiến độ xử lý rất dễ bị kéo dài. Vì vậy, cần nghiên cứu cơ chế “một đầu mối - một hồ sơ - một tiến độ xử lý” đối với từng TS. Với những trường hợp phức tạp, cần tăng cường phối hợp liên ngành để tháo gỡ đồng thời các vướng mắc về đất đai, quy hoạch, tài chính và thẩm quyền xử lý.

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nâng hiệu quả khai thác

Liên quan đến việc sắp xếp hiệu quả TSC dôi dư, LS Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn LS TP Hà Nội) cho rằng, việc xử lý TSC dôi dư, đặc biệt là trụ sở làm việc và cơ sở nhà, đất sau sắp xếp đơn vị hành chính, cần được thực hiện trên cơ sở rà soát đầy đủ hồ sơ pháp lý và xây dựng phương án sử dụng phù hợp. Nếu được tổ chức hiệu quả, nguồn TS này có thể phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, thay vì tiếp tục bị bỏ trống, xuống cấp.

Trên thực tế, nhiều đơn vị dù có nhu cầu đưa TS vào khai thác nhưng lại gặp khó khăn trong việc xác định trình tự thủ tục, thẩm quyền phê duyệt, phương án xã hội hóa hoặc cơ chế hợp tác với doanh nghiệp tư nhân. Thông qua việc rà soát hồ sơ pháp lý, đối chiếu quy hoạch, đánh giá hiện trạng sử dụng và tư vấn áp dụng đồng bộ các quy định tại Luật Quản lý, sử dụng TSC 2017, Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn liên quan, nhiều dự án đã được hoàn thiện hành lang pháp lý để triển khai trên thực tế một cách minh bạch và an toàn hơn.

Bên cạnh đó, sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn ngay từ giai đoạn xây dựng phương án có thể hỗ trợ cơ quan quản lý xác định điều kiện pháp lý của TS, lựa chọn hình thức khai thác và hoàn thiện hồ sơ, thủ tục theo quy định. Đây cũng là giải pháp góp phần tăng tính minh bạch, hạn chế nguy cơ thất thoát TS nhà nước và các tranh chấp phát sinh.

Một điểm rất quan trọng là nhiều TSC sau khi được xử lý đúng hướng đã phát huy hiệu quả rõ rệt trong thực tiễn. Có những khu đất công, sân thể thao, trụ sở cũ trước đây bị bỏ hoang, xuống cấp hoặc sử dụng không hiệu quả, sau khi được xã hội hóa đầu tư đã trở thành không gian sinh hoạt cộng đồng, khu thể thao, trung tâm dịch vụ hoặc hạ tầng phục vụ dân sinh. Qua đó, vừa giảm áp lực ngân sách nhà nước, vừa tạo thêm giá trị sử dụng cho cộng đồng và nâng cao hiệu quả khai thác TSC theo đúng tinh thần của pháp luật hiện hành.

Từ góc độ thực tiễn hành nghề, LS Tuấn cho rằng, để xử lý hiệu quả TSC dôi dư, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Trước hết, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng đồng bộ hơn giữa pháp luật về TSC, đất đai, đầu tư, đấu giá và quy hoạch nhằm giảm tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong quá trình áp dụng. Đồng thời, cần tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc quyết định phương án xử lý TSC gắn với cơ chế kiểm tra, giám sát minh bạch. Cùng với đó, cần nghiên cứu các hình thức huy động nguồn lực ngoài ngân sách để cải tạo, nâng cấp và khai thác những tài sản đủ điều kiện, bảo đảm công khai, cạnh tranh và đúng quy định pháp luật. Việc xử lý TSC dôi dư không chỉ hướng tới giải quyết tình trạng bỏ trống, xuống cấp mà quan trọng hơn là đưa TS vào sử dụng hiệu quả, phục vụ lợi ích chung và tạo thêm nguồn lực phát triển.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn. (Ảnh: LS cung cấp)

Một giải pháp quan trọng là xây dựng cơ chế bảo vệ cán bộ, công chức trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Thực tế, việc chậm xử lý tài sản công dôi dư tại một số địa phương còn do tâm lý e ngại trách nhiệm pháp lý, lo ngại rủi ro khi bị thanh tra, kiểm toán hoặc xem xét trách nhiệm cá nhân. Vì vậy, cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất từ các cơ quan trung ương cũng như và cơ chế đánh giá trách nhiệm rõ ràng để cán bộ yên tâm triển khai thực hiện các phương án xử lý TS đúng pháp luật, bảo đảm lợi ích chung”.

(LS Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn LS TP Hà Nội)

LS Hà Đăng Luyện. (Ảnh: LS cung cấp)

“Trong quá trình xử lý TSC dôi dư, cần tránh cách hiểu rằng cứ bán hoặc thanh lý càng nhanh thì càng hiệu quả. Đối với TS có giá trị lớn, nhất là nhà, đất ở vị trí thuận lợi, việc lựa chọn phương án xử lý cần cân nhắc đầy đủ quy hoạch, nhu cầu sử dụng trong tương lai và khả năng tạo nguồn lực. Nếu bán một TS có giá trị nhưng chưa đánh giá đầy đủ các yếu tố này, Nhà nước có thể giải quyết được “bài toán” trước mắt nhưng lại mất đi một nguồn lực lâu dài.

Vì vậy, xử lý “nhanh” phải đi cùng với “đúng” và “hiệu quả”. Theo tôi, đã đến lúc cần thay đổi cách tiếp cận đối với TSC dôi dư. Không nên chỉ đặt câu hỏi: “TS này xử lý thế nào?” Mà cần đặt câu hỏi: “TS này có thể tạo ra giá trị gì cho Nhà nước, xã hội và phương án nào bảo đảm giá trị đó được khai thác tốt nhất trong khuôn khổ pháp luật?” Từ đó, có thể hình thành một quy trình thống nhất để xử lý TSC dôi dư trong giai đoạn hiện nay”.