Tái thiết các khu chung cư cũ theo mô hình đô thị hiện đại

Chiều 12/6, tiếp tục chương trình kỳ họp thứ tư HĐND TP Hà Nội, các đại biểu thảo luận ở tổ cho ý kiến đối với các nội dung thuộc các lĩnh vực đô thị, pháp chế, khoa học, công nghệ và môi trường để triển khai khi Luật Thủ đô năm 2026 có hiệu lực.

Liên quan đến dự thảo nghị quyết cải tạo, chỉnh trang đô thị và chính sách phát triển nhà ở, đại biểu Mạc Đình Minh, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND xã Yên Xuân cho rằng, thành phố cần có những cơ chế đủ mạnh để giải quyết các vướng mắc thực tiễn, tạo động lực thu hút nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo chung cư cũ.

Đại biểu Mạc Đình Minh, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND xã Yên Xuân phát biểu. Ảnh: Viết Thành

Theo kế hoạch, Hà Nội có khoảng 1.500 nhà chung cư cũ cần cải tạo. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay không nằm ở việc lựa chọn chủ đầu tư mà là làm thế nào để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia dự án có thể bảo đảm hiệu quả tài chính.

Đại biểu đề xuất nghiên cứu bổ sung vào nghị quyết cơ chế cho phép tăng chỉ tiêu dân số tại các khu chung cư cũ trong những trường hợp phù hợp. Đây là giải pháp quan trọng để tạo điều kiện cho nhà đầu tư phát triển quỹ nhà ở thương mại, qua đó bảo đảm khả năng thu hồi vốn và nâng cao tính hấp dẫn của dự án.

“Nhà đầu tư bỏ rất nhiều thời gian, công sức để thực hiện dự án nhưng chỉ tiêu dân số chỉ đủ để tái định cư. Do đó, họ phải tính toán khả năng thu hồi vốn từ phần diện tích kinh doanh thương mại. Thực tế có những khu vực, theo tính toán, thời gian hoàn vốn có thể lên tới 70 năm”, đại biểu nêu thực trạng.

Bên cạnh đó, một hướng tiếp cận khác là phát triển phần nhà ở thương mại ngay trong khu vực cải tạo nhưng ưu tiên bán cho chính các hộ dân đang sinh sống tại khu chung cư cũ. Giải pháp này vừa góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, vừa hỗ trợ nhà đầu tư thu hồi vốn.

Còn theo đại biểu Lưu Quang Huy, Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, cải tạo chung cư cũ là nhiệm vụ đã được đặt ra nhiều năm nhưng kết quả đạt được còn rất hạn chế.

Ông Huy đồng tình với ý kiến cho rằng cần nghiên cứu tăng chỉ tiêu dân số phù hợp để tạo thêm quỹ nhà ở thương mại, giúp nhà đầu tư có điều kiện cân đối tài chính và thu hồi vốn. Tuy nhiên, đây là bài toán hết sức phức tạp.

Đại biểu Lưu Quang Huy, Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội phát biểu. Ảnh: Viết Thành

Các khu chung cư cũ chủ yếu nằm trong khu vực nội đô. Trong khi đó, mật độ dân số hiện nay đã rất cao, vượt xa các tiêu chuẩn quy hoạch. Theo quy chuẩn, mật độ dân số khoảng 12.000 người/km², nhưng có những khu vực hiện đã lên tới khoảng 40.000 người/km². Nếu tiếp tục tăng dân số sẽ đặt ra thách thức rất lớn về hạ tầng xã hội như trường học, cây xanh, bãi đỗ xe và các công trình công cộng khác.

Theo đại biểu, việc tăng dân số chỉ có thể được xem xét trên cơ sở nghiên cứu kỹ từng khu vực cụ thể, bảo đảm cân đối giữa yêu cầu phát triển và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng đô thị. Đại biểu cho rằng bên cạnh việc xem xét các chỉ tiêu quy hoạch, thành phố cần tiếp tục nghiên cứu các cơ chế khác để bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư khi tham gia cải tạo chung cư cũ.

Định hướng chỉ đạo của thành phố cũng nêu rõ, thời gian tới công tác cải tạo chung cư cũ sẽ được triển khai quyết liệt hơn, gắn với phát triển đô thị theo mô hình TOD, nâng cao chất lượng không gian sống, mở rộng không gian xanh và cải thiện điều kiện hạ tầng đô thị.

Đây là bài toán rất khó, cần sự tham gia của các chuyên gia, nhà quản lý và các cơ quan chuyên môn để vừa bảo đảm hiệu quả đầu tư, vừa đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị bền vững và nâng cao chất lượng sống của người dân.

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng nói về cải tạo chung cư cũ. Ảnh: Viết Thành

Đối với lĩnh vực nhà ở, Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho biết, thành phố đang tập trung hoàn thiện các cơ chế liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại cho thuê và đặc biệt là cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Một trong những định hướng quan trọng là tái thiết toàn diện các khu chung cư cũ theo mô hình đô thị hiện đại, đồng thời dành thêm quỹ đất cho các công trình công cộng, không gian xanh và hạ tầng xã hội.

“Không nhất thiết toàn bộ diện tích khu chung cư cũ sau cải tạo đều tiếp tục dành cho nhà ở. Thành phố có thể điều chỉnh một phần diện tích sang mục đích công cộng, tạo thêm không gian sống chất lượng hơn cho người dân, đồng thời bảo đảm lợi ích hợp lý cho nhà đầu tư để thu hút nguồn lực xã hội tham gia cải tạo chung cư cũ”, Chủ tịch UBND thành phố cho biết.