Tầm nhìn dài hạn mở đường cho mô hình khu công nghiệp sinh thái

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2025, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành Khối bất động sản Công nghiệp và Nhà ở - Frasers Property Vietnam cho rằng, tư duy “build to last” (xây dựng để trường tồn) là điểm thể hiện rõ nhất sự khác biệt giữa các tập đoàn nước ngoài và phần lớn nhà đầu tư bất động sản khu công nghiệp trong nước, vốn thường chú trọng đến hiệu quả ngắn hạn. Trong khi đó, các tập đoàn nước ngoài như Frasers luôn nhìn nhận đầu tư là một chiến lược dài hạn và vòng đời dự án phải được đảm bảo.

Về chu kỳ thuê và vận hành, ở Việt Nam, nhiều doanh nghiệp thuê nhà xưởng, nhà kho với chu kỳ ngắn chỉ 3 - 5 năm. Tuy nhiên, Frasers không muốn phải liên tục thay đổi khách thuê sau mỗi giai đoạn ngắn, từ đó hướng đến việc tạo điều kiện tối đa cho nhà sản xuất vận hành lâu dài, đồng thời xây dựng đội ngũ vận hành và cơ chế hỗ trợ bền vững để khách hàng yên tâm gắn bó, tránh phát sinh chi phí lớn khi di dời cả dây chuyền sản xuất.

Ông Trương An Dương chia sẻ tại diễn đàn (Ảnh: Lê Toàn)

“Tuy nhiên, cần ghi nhận rằng các chủ đầu tư Việt Nam đang tiến bộ rất nhanh, ngày càng có nhiều sáng tạo, cải tiến và hướng đến tầm nhìn dài hạn hơn. Vì vậy, khoảng cách giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đang dần thu hẹp trên thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam”, ông Dương đánh giá.

Từ đây, ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc, Prodezi Long An nhận thấy mô hình khu công nghiệp truyền thống buộc phải chuyển đổi sang khu công nghiệp sinh thái hoặc khu công nghiệp thế hệ mới, trong đó có thể tích hợp khu đô thị và dịch vụ thương mại, hình thành mô hình khu đô thị công nghiệp sinh thái.

Mục tiêu của mô hình khu công nghiệp sinh thái là đáp ứng đồng thời yêu cầu phát triển bền vững của Chính phủ và tiêu chí khắt khe của các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt là các thị trường như châu Âu, Bắc Mỹ và Nhật Bản, nơi chú trọng đến ESG, nguồn năng lượng tái tạo và phát thải carbon thấp.

Ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc, Prodezi Long An (Ảnh: Lê Toàn)

Từ thực tế làm việc với nhiều đối tác và khách hàng, ông Minh nhận ra cách hiểu và cách tiếp cận về khu công nghiệp sinh thái vẫn còn rất đa dạng. Riêng Prodezi Long An đã dựa trên kinh nghiệm từ các đối tác quốc tế, đồng thời áp dụng các tiêu chí đã được nêu trong Nghị định 35 về phát triển khu công nghiệp sinh thái.

Cụ thể, Prodezi Long An đưa ra tỷ lệ mảng xanh tối thiểu 25%, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật dùng chung giúp giảm phát thải và “xanh hóa” toàn khu. Bên cạnh đó là bố trí nhà ở công nhân, nhà ở xã hội và khu tiện ích y tế tại chỗ; ứng dụng công nghệ tiên tiến để tiết kiệm tài nguyên và tái tuần hoàn nước trong khu công nghiệp. Đồng thời, phối hợp với đối tác nước ngoài phát triển hệ thống năng lượng tái tạo, như điện mặt trời áp mái.

Tại Công ty NS BlueScope Việt Nam, bà Lâm Tố Trinh, Phó tổng giám đốc Phát triển sản phẩm & thị trường cho biết, BlueScope đã tập trung nghiên cứu và cung cấp các vật liệu có khả năng giảm phát thải carbon, tiết kiệm năng lượng trong suốt vòng đời công trình như vật liệu bao che phản xạ nhiệt cao giúp giảm nhu cầu làm mát, qua đó tiết kiệm điện năng. Bên cạnh đó, BlueScope luôn chuẩn bị sẵn các chứng chỉ quốc tế như EPD, LCA, minh bạch về phát thải carbon, để các công trình xanh hay khu công nghiệp xanh có thể sử dụng ngay khi cần tính toán tổng lượng phát thải.

“Ngoài yếu tố “xanh”, chúng tôi đặc biệt nhấn mạnh đến tính bền vững dài hạn. Một khu công nghiệp hay công trình xanh không chỉ tồn tại trong 5 hay 10 năm, mà phải có tuổi thọ 20 - 50 năm. Do đó, vật liệu cần bền, đẹp và ổn định theo thời gian, giúp kéo dài vòng đời công trình và giảm chi phí bảo trì, đầu tư lại. Nếu nhìn ở góc độ tổng thể, đầu tư ban đầu cao hơn cho vật liệu chất lượng lại là một bước tiết kiệm dài hạn cho cả chủ đầu tư và môi trường”, bà Trinh cho hay.

Bà Lâm Tố Trinh nói về câu chuyện tại NS BlueScope Việt Nam (Ảnh: Lê Toàn)

Nói thêm về các yếu tố quyết định việc chuyển đổi khu công nghiệp sang mô hình sinh thái xanh và bền vững, bà Lê Thị Kim Thanh, Giám đốc kinh doanh ngành nước, Suez Đông Nam Á thông tin, phần lớn các chủ đầu tư hiện mới chỉ tập trung vào mảng năng lượng như điện mặt trời, năng lượng áp mái, hoặc vật liệu xanh. Tuy nhiên, Suez nhận thấy yếu tố nước đóng vai trò vô cùng quan trọng trong phát triển khu công nghiệp xanh.

Theo bà Thanh, ở Việt Nam, nhiều khu công nghiệp hiện chỉ dừng ở mức xử lý nước thải đạt tiêu chuẩn quốc gia, nhưng lãng phí nguồn nước rất lớn. Bùn thải và phụ phẩm nước thải vẫn được coi là chi phí, thay vì nguồn tài nguyên tái tạo.

Trong khi đó, tại nhiều khu công nghiệp tiên tiến ở châu Á, nhà đầu tư mời các đơn vị chuyên nghiệp có kinh nghiệm và công nghệ tiên tiến tham gia vận hành. Họ ứng dụng phần mềm quản lý thông minh real-time, giúp giám sát lượng nước tiêu thụ, năng lượng chuyển hóa và phát thải carbon. Dữ liệu này không chỉ giúp minh bạch hóa mà còn phục vụ việc chứng nhận tiêu chuẩn xanh, tính toán chỉ số carbon của toàn khu công nghiệp.

Bà Lê Thị Kim Thanh, Giám đốc kinh doanh ngành nước, Suez Đông Nam Á (Ảnh: Lê Toàn)

Từ đó, Suez khẳng định một khu công nghiệp sinh thái xanh cần đảm bảo 3 yếu tố cốt lõi: tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên; giảm phát thải ra môi trường và tái sử dụng tài nguyên một cách hiệu quả.

Hồng Ân