Tăng mức đặt cọc đấu giá đất lên tới 50%: giải pháp chặn đầu cơ, lướt sóng trong đấu giá đất

Đề xuất nâng mức tiền đặt cọc khi đấu giá quyền sử dụng đất lên tới 50% giá khởi điểm được xem là một trong những giải pháp mạnh. Ảnh minh họa

Siết chặt quy định đặt cọc để ngăn trục lợi

Mới đây, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú chủ trì cuộc họp Hội đồng thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về ĐGQSDĐ trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai. Đây là bước đi quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế, ngăn chặn tình trạng thao túng, “bỏ cọc” trong đấu giá đất thời gian qua. Theo Tờ trình, dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung quy định nâng mức tiền đặt trước trong trường hợp giao đất, cho thuê đất lên từ tối thiểu 20% đến tối đa 50% giá khởi điểm. Mục tiêu là hạn chế việc người tham gia lợi dụng mức đặt cọc thấp để “ôm” hồ sơ, thổi giá hoặc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá nhằm trục lợi.

Theo Bộ Tư pháp, bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động đấu giá tài sản, đặc biệt là ĐGQSDĐ vẫn còn một số tồn tại, hạn chế như: tình trạng người tham gia ĐGQSDĐ, nhất là đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất ở trả giá cao bất thường, có dấu hiệu thông đồng, dìm giá, nâng giá, cấu kết thao túng giá, lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi rồi “bỏ cọc”, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Từ đấy, Bộ Tư pháp để xuất một số giải pháp, cơ chế để ngăn chặn các hành vi trục lợi, sai phạm, trong đó có việc bỏ cọc đấu giá đất. Thứ nhất, nâng mức đặt cọc. Luật hiện hành quy định mức tiền đặt trước khi ĐGQSDĐ tối thiểu là 5% nếu giao đất ở cho cá nhân và 10% nếu là dự án đầu tư, tối đa 20%. Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức này lên tối thiểu là 20%, tối đa 50%.

Theo cơ quan soạn thảo, việc nâng mức đặt cọc sẽ hạn chế tình trạng người tham gia đấu giá đất lợi dụng mức cọc quá thấp để trục lợi. Dao động từ 20 - 50% đảm bảo tính linh hoạt, tạo thuận lợi cho người có tài sản và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản. Họ sẽ căn cứ vào tính chất cụ thể của từng cuộc đấu giá, tính hấp dẫn, thu hút của từng tài sản đấu giá cụ thể để xem xét, quyết định.

Thứ hai, Bộ Tư pháp đề xuất là xử lý vi phạm. Bộ Tư pháp đề xuất người bỏ cọc đấu giá đất phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá (giá dịch vụ đấu giá, chi phí tổ chức đấu giá) do phải hủy kết quả ĐGQSDĐ. Đồng thời, người bỏ cọc đấu giá đất còn bị cấm tham gia đấu giá theo thời hạn nhất định. Nếu trúng đấu giá mà không nộp tiền thì cấm từ 2 - 5 năm, trúng đấu giá mà nộp tiền không đầy đủ thì cấm từ 6 tháng đến 3 năm.

Tăng chế tài xử lý với người bỏ cọc

Một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, việc cấm tham gia hoạt động ĐGQSDĐ từ 6 tháng đến 5 năm với người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc, không nộp tiền đất là rất cần thiết để ngăn chặn từ xa tình trạng đi đấu giá đất để phá đám. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, việc Bộ Tư pháp đề xuất các giải pháp nhằm ngăn chặn các tổ chức, cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc là rất cần thiết, nhất là trong thực tế có nhiều người lợi dụng hoạt động đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá đất.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, việc cấm tham gia đấu giá có thời hạn với các trường hợp bỏ cọc sẽ khó khả thi nếu không có biện pháp kiểm soát thật chặt bởi các tổ chức, cá nhân có nhờ đứng tên hoặc liên kết với các tổ chức, cá nhân khác để tham gia đấu giá. Trong khi đó quy định bồi thường các chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác cũng không đáng kể so với khoản lợi mà các tổ chức, cá nhân này thu được khi thổi giá đất.

“Do vậy ngoài các giải pháp được Bộ Tư pháp đề xuất, cần bổ sung thêm chế tài về mặt tài chính khác mới đủ sức răn đe. Chẳng hạn có thể buộc người bỏ cọc phải nộp bổ sung một khoản tiền theo tỉ lệ nhất định với mức giá đã bỏ thầu. Như vậy khi người đấu giá đẩy giá lên càng cao, số tiền nộp phạt bổ sung càng lớn”, ông Lê Hoàng Châu gợi ý.

Cũng liên quan đến vấn đề này, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Quốc Khánh cho biết, ngoài các biện pháp nêu trên, còn có nhiều giải pháp để kiểm soát tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá để gây nhiễu, làm giá đất trên thị trường. Trước tiên cần đưa ra các điều kiện tham gia các cuộc đấu giá đất chặt chẽ hơn với các tổ chức cá nhân. Ví dụ như bổ sung điều kiện tài chính với người tham gia đấu giá, kiểm soát dữ liệu của người tham gia đấu giá để tránh tình trạng một người đứng tên nhiều bộ hồ sơ đấu giá và nâng mức giá khởi điểm đấu giá đất lên gần với giá thị trường.

“Như vậy sẽ hạn chế những người không có nhu cầu thực, tham gia đấu giá với mục đích lướt sóng, sau đó bán suất kiếm lời, trường hợp không bán được suất thì họ chấp nhận bỏ cọc và không nộp tiền đất”, Nguyễn Quốc Khánh cho biết.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Đinh Thị Nguyên, Giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Nguyên Legalsun, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, việc nâng tỷ lệ đặt cọc là bước đi hợp lý và đúng pháp luật, bởi nó giúp sàng lọc sớm nhà đầu tư yếu kém, ngăn tình trạng “đặt cọc ảo” rồi bỏ cuộc giữa chừng.

Bên cạnh đó, luật sư Đinh Thị Nguyên cũng lưu ý, để chính sách phát huy hiệu quả, cần đi kèm cơ chế xác minh năng lực tài chính thực của người tham gia đấu giá, thông qua hồ sơ tín dụng, xác nhận ngân hàng hoặc bảo lãnh thanh toán. Đồng thời, phải xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đấu giá đất, giúp cơ quan quản lý kiểm soát được người tham gia, ngăn tình trạng lập nhiều pháp nhân khác nhau để lách quy định sau khi bị cấm.

Về quy định bồi thường toàn bộ thiệt hại khi bỏ cọc, vị luật sư đề nghị cần hướng dẫn cụ thể thế nào là “thiệt hại thực tế”, bởi nếu không xác định rõ, rất dễ phát sinh tranh chấp giữa doanh nghiệp và chính quyền địa phương. Mục tiêu là đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật, nhưng không đẩy nhà đầu tư có thiện chí vào thế rủi ro pháp lý.

Nhìn tổng thể, theo luật sư Đinh Thị Nguyên việc tăng mức đặt cọc không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật, mà là định hướng quan trọng để khôi phục niềm tin vào kỷ cương thị trường đất đai. Khi rủi ro đầu cơ bị đẩy lùi, cơ hội sẽ mở ra cho những nhà đầu tư có năng lực thật, tầm nhìn dài hạn và cam kết đồng hành cùng sự phát triển của địa phương.

Thái An