Tập trung tháo gỡ vướng mắc, bảo đảm tính khả thi khi sửa đổi Luật Đất đai

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp nghe báo cáo, cho ý kiến đối với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), để Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 10 - Ảnh: VGP/Tuấn Dũng

Tham dự cuộc họp có lãnh đạo các bộ, ngành, cơ quan của Quốc hội, Tòa án nhân dân Tối cao, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, đại diện các hiệp hội, doanh nghiệp, cùng lãnh đạo 29 tỉnh, thành phố (trừ 5 địa phương đang tập trung khắc phục hậu quả mưa bão).

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) có phạm vi điều chỉnh rất rộng, liên quan trực tiếp đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng cũng như đời sống của người dân và doanh nghiệp. Nếu không có phương pháp khoa học, đồng bộ giữa các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp và người dân, việc sửa đổi có thể dẫn đến xung đột, tác động tiêu cực ngay sau khi luật ban hành, "không thể lấy lý do rút gọn thủ tục mà bỏ qua các yêu cầu về đánh giá tác động".

Cơ quan chủ trì soạn thảo là Bộ Nông nghiệp và Môi trường phải phân công cụ thể, huy động các đơn vị chuyên môn tham gia trực tiếp, nhất là bộ phận pháp chế, làm rõ những điều luật đang "trói buộc", chưa sát thực tế, hoặc còn thiếu rõ ràng, gây vướng mắc trong triển khai.

"Những vấn đề chưa có cơ sở thực tiễn, còn cần nghiên cứu dài hơi thì chưa đưa vào lần sửa đổi này. Luật lần này phải tập trung tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện cho triển khai ngay, trong khi tiếp tục chuẩn bị kỹ lưỡng để sửa đổi chuyên sâu từng luật trong tương lai", Phó Thủ tướng nói.

"Mục tiêu là làm sao các đề xuất sửa đổi bảo đảm tính khả thi, có cơ sở thực tiễn, đáp ứng đúng yêu cầu chỉ đạo của Bộ Chính trị, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ", Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Đồng bộ hóa về phân cấp, thẩm quyền trong thu hồi đất với giao đất, cho thuê đất

Tiếp thu các ý kiến tại cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc cho ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sáng 13/8, dưới sự chủ trì của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã khẩn trương tiếp thu, giải trình, hoàn thiện Dự án Luật để đưa ra thảo luận tại phiên họp chiều 29/8.

Trong tờ trình, Bộ Nông nghiệp và Môi trường tập trung vào những vấn đề bức thiết, có tác động trực tiếp đến đời sống nhân dân và hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Bộ đề xuất bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã, chỉ giữ lại kế hoạch sử dụng đất cấp xã dựa trên chỉ tiêu phân bổ từ cấp tỉnh (phương án 2). Cách làm này nhằm tinh giản thủ tục, tránh tình trạng chồng chéo, đồng thời tăng cường tính thống nhất từ trên xuống.

Liên quan đến quy định thu hồi đất, Dự thảo Luật bổ sung 3 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong đó có các dự án trọng điểm, khẩn cấp; dự án treo kéo dài do vướng mắc trong thỏa thuận với người dân; cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp có trên 75% người dân đồng thuận, nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án, song vẫn bảo đảm quyền lợi của số hộ còn lại.

Đối với cơ chế tài chính và giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; bổ sung yếu tố chi phí hạ tầng kỹ thuật vào phương pháp xác định giá.

Dự thảo luật đã đồng bộ hóa phân cấp, phân định thẩm quyền thu hồi đất với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất giữa các cấp; cắt giảm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Đáng chú ý, quy định về giao đất, cho thuê đất không đấu giá, không đấu thầu, Dự thảo Luật sẽ bổ sung các trường hợp cụ thể, phân cấp thẩm quyền từ Thủ tướng xuống UBND cấp tỉnh, tạo thuận lợi cho các dự án BT và dự án đủ điều kiện nhưng không có nhà đầu tư khác. Rút ngắn thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại theo hướng chỉ cần quy hoạch phân khu, lập quy hoạch chi tiết 1/500 sau khi đấu giá. Bổ sung trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm trên quỹ đất Nhà nước quản lý vào quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giảm yêu cầu về quy hoạch chi tiết. Thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời với các quyết định sử dụng đất do Nhà nước quyết định (chuyển mục đích, gia hạn, chuyển hình thức).

Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến quy định rõ trách nhiệm hoàn thành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai vào năm 2026. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để tích hợp, kết nối dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư, tài chính, thị trường bất động sản, góp phần minh bạch hóa và hiện đại hóa công tác quản lý.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị, trên cơ sở dự thảo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các địa phương tiếp tục gửi ý kiến bằng văn bản về Bộ và Chính phủ để cơ quan tham mưu tổng hợp - Ảnh: VGP/Tuấn Dũng

Theo tờ trình, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Để bảo đảm tính liên tục, Dự thảo đưa ra 13 quy định chuyển tiếp để xử lý các vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng đất đối với một số trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, xử lý đối với các đơn vị sự nghiệp công lập khi chuyển hình thức sử dụng đất, quỹ đất được sử dụng để thanh toán hợp đồng BT, tránh tạo khoảng trống pháp lý và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển giao.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, việc sửa đổi lần này không nhằm thay đổi toàn diện Luật Đất đai, mà tập trung tháo gỡ ngay những "nút thắt" pháp lý, khắc phục những điểm bất cập, đồng thời tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Đây cũng là bước đi quan trọng để thể chế hóa các nghị quyết của Trung ương, Chính phủ, phù hợp với yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp xã

Góp ý vào dự thảo, đại diện UBND TPHCM, đề xuất không lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm ở cấp xã, chỉ cần tuân thủ quy hoạch đô thị và nông thôn; cho phép các đơn vị sự nghiệp công lập chỉ thuê đất trả tiền hàng năm; rút ngắn thời hạn thông báo thu hồi đất từ 90-80 ngày xuống còn 45-90 ngày, và cho phép ban hành khi có quyết định chủ trương đầu tư… Đối với dự án cấp bách, công trình trọng điểm, Thành phố kiến nghị niêm yết công khai, lấy ý kiến và đối thoại với người dân đồng thời trong 30 ngày, thay vì chờ hết thời hạn mới triển khai như hiện hành.

Ông Nguyễn Ngọc Phúc, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng bày tỏ, việc áp dụng bảng giá đất ổn định 5 năm và hệ số điều chỉnh phải dựa trên dữ liệu thực tiễn, phản ánh biến động giá đất từng khu vực để giảm sức ép trong tính toán và đảm bảo dự án vận hành hiệu quả. Hệ số biến động giá đất cần được xác định dựa trên dữ liệu thị trường, tránh áp dụng một cách máy móc, đồng thời cân nhắc phương án trả tiền đất một lần cho cả vòng đời dự án để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu kiến nghị áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh hàng năm nên phân biệt đất trong hạn mức và ngoài hạn mức để giảm chi phí cho hộ gia đình, cá nhân; cho phép chủ đầu tư điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi mua lại dự án còn thời gian sử dụng ngắn; cơ chế xử lý đất của doanh nghiệp Nhà nước sau khi cổ phần hóa…

Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Lê Minh Ngân cũng đã trao đổi, làm rõ thêm một số nội dung về thời điểm xác định giá đất cho các dự án BT, áp dụng bảng giá đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, đấu giá quyền sử dụng đất…

Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Lê Minh Ngân trao đổi, làm rõ thêm một số nội dung về thời điểm xác định giá đất cho các dự án BT, áp dụng bảng giá đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, đấu giá quyền sử dụng đất… - Ảnh: VGP/Tuấn Dũng

Sẽ sử dụng bảng giá đất cho mọi chính sách

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp thu đầy đủ các ý kiến đóng góp, bám sát Nghị quyết 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", các kết luận, chỉ đạo của Trung ương, Bộ Chính trị, Chính phủ.

"Những vấn đề còn mới, chưa cụ thể trong kết luận của Trung ương hoặc Bộ Chính trị có thể đưa vào dưới dạng nguyên tắc, định hướng và giao Chính phủ, Bộ trưởng hoặc địa phương triển khai, bảo đảm tính linh hoạt, kịp thời", Phó Thủ tướng lưu ý.

Trên cơ sở dự thảo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các địa phương tiếp tục gửi ý kiến bằng văn bản về Bộ và Chính phủ để cơ quan tham mưu tổng hợp. "Bất cập là từ địa phương, từ các bộ ngành, từ người dân và doanh nghiệp, nhưng địa phương nắm rõ nhất. Vì vậy, cần có báo cáo chi tiết gửi Bộ và Chính phủ", Phó Thủ tướng nêu rõ.

Về quy hoạch, Phó Thủ tướng nhấn mạnh, hiện nay quy hoạch sử dụng đất được thực hiện ở hai cấp: Tỉnh và Trung ương. "Khi cả nước có quy hoạch phủ kín về đô thị và nông thôn, các quy hoạch chung ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp xã sẽ gần như thay thế cho quy hoạch sử dụng đất đai. Nếu quy hoạch đã phủ kín, bao gồm cả quy hoạch đầy đủ hạ tầng kinh tế-xã hội, thì đất đai sẽ được quản lý hiệu quả", Phó Thủ tướng nói và đồng tình với định hướng quản lý đất đai dựa trên các quy hoạch đô thị, nông thôn hiện hữu thay cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

"Nơi nào không có quy hoạch gì, bắt buộc phải lập quy hoạch sử dụng đất để quản lý", Phó Thủ tướng lưu ý.

Liên quan đến tài chính đất đai, bao gồm phương pháp định giá, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường, Phó Thủ tướng nhấn mạnh, bảng giá đất sẽ sử dụng cho mọi chính sách, hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Tuy nhiên, hệ số điều chỉnh cần có quy định chi tiết, dựa trên dữ liệu thực tiễn và nguyên tắc thị trường, để tránh lúng túng hoặc vi phạm pháp luật, thậm chí "dẫn đến nhiều rủi ro cho cơ quan quản lý".

Về thời điểm áp dụng giá đất trong các dự án BT hay giao đất, Phó Thủ tướng cho rằng cần rõ ràng và phù hợp với Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP); đồng thời xem xét bỏ quy định thu bổ sung khoản tiền do chậm nộp tiền sử dụng đất nếu là lỗi do Nhà nước. Thời điểm áp dụng luật phải tuân theo nguyên tắc "quyết định lúc nào áp dụng lúc đó".

Đối với quy định gia hạn dự án, Phó Thủ tướng cho rằng cần cho phép điều chỉnh dựa trên tính toán của chủ đầu tư để huy động vốn tiếp.

Tuấn Dũng