'Tay ngang' có nên nhảy vào thị trường nhà đất lúc này?

Anh Bắc, một nhân sự quản lý doanh nghiệp tại TP.HCM, chia sẻ gia đình đã có nhà để ở, xe hơi, thu nhập ổn định và mỗi tháng dư ra khoảng 50–60 triệu đồng. Tuy nhiên, do vừa mua xe, anh chưa tích lũy được nhiều tiền mặt.

Áp lực lựa chọn

Trước mắt anh Bắc phân vân việc mở một hoạt động kinh doanh tay trái, hoặc vay ngân hàng mua căn nhà thứ hai để cho thuê. Anh Bắc không thiếu quyết tâm, nhưng thiếu thời gian, và quan trọng hơn, thiếu sự chắc chắn về rủi ro trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Tương tự, chị Lan, một chuyên viên tài chính tại Bình Dương (cũ), sau nhiều năm làm công ăn lương, chị tích lũy được khoảng 500 triệu đồng tiền nhàn rỗi.

Chị Lan thừa nhận không có kinh nghiệm đầu tư bất động sản, cũng không có mạng lưới “cò đất”, nhưng lại nghe nhiều câu chuyện về việc mua căn hộ cho thuê gần khu công nghiệp, vừa có dòng tiền đều, vừa chờ tăng giá dài hạn. Điều khiến chị phân vân trước khi nhảy vào “cuộc chơi” bất động sản là lãi suất, khả năng vay vốn và nỗi lo “vào nhầm chu kỳ”.

Bất động sản không phải “kênh đầu tư an toàn tuyệt đối” cho mọi tay ngang.

Cả anh Bắc và chị Lan đều là người ngoại đạo nhưng cùng chung một câu hỏi “thời điểm này có phù hợp để một nhà đầu tư tay ngang bước chân vào bất động sản?”.

Để trả lời, cần nhìn vào bức tranh tổng thể của thị trường. Sau giai đoạn suy giảm kéo dài, bất động sản Việt Nam đang ở trạng thái phục hồi ban đầu. Thanh khoản đã cải thiện, tâm lý thị trường bớt bi quan, nhưng “thời kỳ tiền rẻ”, yếu tố từng tạo ra những cơn sóng đầu cơ mạnh mẽ, đã chấm dứt.

Chưa kể, tín dụng đang được kiểm soát chặt hơn, lãi suất có xu hướng nhích lên, và hệ thống pháp lý mới đang từng bước siết lại những khoảng mờ của thị trường.

Trong bối cảnh đó, kỳ vọng “mua nhanh – bán nhanh”, lướt sóng bằng vốn vay không còn là lựa chọn khôn ngoan, đặc biệt với người tay ngang. Những nhà đầu tư không chuyên thường thiếu 3 yếu tố cốt lõi, gồm khả năng đọc chu kỳ sâu, mạng lưới thông tin sớm và năng lực chịu đựng rủi ro cao. Khi thị trường phân hóa mạnh, những yếu tố này lại càng trở nên quyết định.

Quay lại với trường hợp của anh Bắc, phương án mua căn hộ cho thuê, nếu được tính toán thận trọng được đánh giá là phù hợp với đặc điểm của một nhà đầu tư tay ngang là quản lý doanh nghiệp, ít thời gian, ưu tiên sự ổn định và chấp nhận lợi nhuận vừa phải nhưng bền vững.

Cẩn trọng cuộc chơi may rủi

Theo chuyên gia, với khoảng vốn ban đầu 500 triệu đồng, tận dụng đòn bẩy ở mức hợp lý, các nhà đầu tư cá nhân có thể tiếp cận những căn hộ giá 2,5–3 tỷ đồng tại các khu vực ven trung tâm như Thuận An, Dĩ An (Bình Dương cũ). Những khu vực này có mật độ dân cư cao, nhu cầu ở thực lớn, gắn với khu công nghiệp và đang được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông mới.

Điểm mấu chốt nằm ở cách sử dụng đòn bẩy. Khuyến nghị của chuyên gia là chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản, lựa chọn dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín. Trong giai đoạn đầu, có thể tận dụng các gói vay ưu đãi lãi suất 2–3 năm.

Phần dòng tiền thặng dư hàng tháng, thay vì dồn hết vào trả nợ trước hạn hoặc tiêu dùng, có thể phân bổ vào các kênh an toàn như chứng chỉ quỹ trái phiếu. Khi hết thời gian ưu đãi lãi suất, khoản tích lũy này sẽ trở thành “đệm an toàn” để tất toán bớt nợ, giảm áp lực lãi suất thả nổi.

Ở góc độ dài hạn, lợi ích của việc đầu tư bất động sản không chỉ nằm ở dòng tiền hàng tháng. Quan trọng hơn, đó là sự gia tăng giá trị tài sản theo thời gian. Trong một nền kinh tế đang phát triển, với tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà đất phục vụ ở thực lớn như Việt Nam, giá bất động sản khó có thể giảm sâu và kéo dài.

TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định chi phí đất đai, xây dựng và xu hướng lãi suất tăng đều sẽ tạo áp lực đẩy giá lên trong dài hạn.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là bất động sản là “kênh đầu tư an toàn tuyệt đối” cho mọi tay ngang. Thị trường hiện nay không dành cho những kỳ vọng phi thực tế. Mặt bằng giá đã cao, biên lợi nhuận ngắn hạn bị thu hẹp rõ rệt.

Với những ai bước vào thị trường chỉ với mong muốn lướt sóng, dùng vốn vay lớn và trông chờ vào việc “ra hàng nhanh”, rủi ro là rất lớn. Khi thanh khoản phân hóa và tín dụng bị kiểm soát chặt, cuộc chơi này chẳng khác nào một canh bạc.

Vì vậy, câu trả lời cho câu hỏi “tay ngang có nên nhảy vào thị trường bất động sản lúc này” không nằm ở hai chữ “có” hay “không”, mà nằm ở điều kiện và mục tiêu.

Nếu là người mua ở thực, hoặc nhà đầu tư trường vốn, chấp nhận nắm giữ dài hạn, ưu tiên tài sản phục vụ nhu cầu thật và sử dụng đòn bẩy ở mức an toàn, thì đây vẫn là thời điểm có thể tham gia. Ngược lại, nếu kỳ vọng làm giàu nhanh, thiếu chuẩn bị và phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay, thì tốt nhất nên đứng ngoài quan sát.

Lựa chọn hợp lý không phải là chạy theo sóng, mà là xây dựng một chiến lược tích sản bền vững, bất động sản cho thuê làm “xương sống”, kết hợp các kênh tài chính an toàn để phân tán rủi ro. Trong một thị trường đang dần ổn định và minh bạch hơn, sự thận trọng là điều kiện để cơ hội trở thành tài sản.

Nhật Minh