Thách thức trong vận hành, quản lý

Chuyên gia tài chính – TS Đinh Thế Hiển

Thưa ông, kinh doanh dịch vụ căn hộ mini, nhà đầu tư cần lưu ý đến yếu tố nào đầu tiên, vì sao?

- Vấn đề tiên quyết nhất trong đầu tư kinh doanh BĐS luôn là pháp lý đầy đủ. Khi quyết định đầu tư phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, tránh việc kinh doanh chui, không hợp pháp vì như vậy sẽ đẩy tỷ lệ rủi ro lên cao. Pháp lý minh bạch, rõ ràng là cách duy nhất để đi xa trong ngành BĐS cho thuê.

Để sinh lời cao nhất, theo ông nhà đầu tư cần phải tính toàn dòng tiền như thế nào?

- Trước khi đổ tài chính vào kinh doanh, nhà đầu tư cần phải tiến hành nghiên cứu thị trường bài bản. Đặc biệt, phải chú ý đến các thông tin cần thiết như: Khách hàng thuộc phân khúc này sống tập trung tại địa bàn nào, triển vọng nguồn cung mới và cũ, mức chi trả trung bình, có bao nhiêu đối thủ đang kinh doanh mô hình này…

Hiện nay, trên thị trường có 2 nhóm nhà đầu tư cơ bản. Một là các nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn lớn, nhàn rỗi. Hai là các đơn vị quản lý chuyên nghiệp, thuê để cho thuê lại. Dù là hình thức nào cũng đều phải tính toán dòng tiền phải bỏ ra. Hết sức cân nhắc vay ngân hàng bởi lợi tức ổn định song không cao, nhà đầu tư có thể sập bẫy lãi suất thả nổi nếu như vay quá ngưỡng cảnh báo (chỉ nên vay từ 50 - 60% vốn dành để xây dựng).

Đối với mô hình này, tiền thuê hàng năm ở mức từ 4 - 6% tổng vốn đầu tư (tiền đất và xây dựng) cộng với khoản gia tăng giá trị từ 6 - 8%/năm của BĐS. Đơn cử, nếu chi ra khoản đầu tư 20 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể thu về từ 800 triệu tới 1,2 tỷ đồng/năm từ tiền thuê cộng với khoản tăng giá từ 1,2 - 2 tỷ đồng trên giá trị BĐS.

Thưa ông, hiện nay đâu là thách thức lớn nhất đối với loại hình kinh doanh này?

- Người thuê căn hộ dịch vụ mini chủ yếu là khách nước ngoài với thu nhập tầm trung 2.000 - 3.000 USD/căn/tháng. Họ thường đòi hỏi cao về tiện ích, an toàn, dịch vụ kèm theo… Khả năng về ngoại ngữ (nói tiếng Anh) của đội ngũ quản lý rất quan trọng trong quá trình phục vụ khách hàng.

Rõ ràng thách thức lớn nhất hiện nay chính là công tác vận hành và quản lý. Đa phần các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân trong nước đều là giới ngoại đạo, không có kinh nghiệm, kiến thức quản lý và vận hành BĐS cho thuê dành cho khách nước ngoài. Quản lý không tốt sẽ làm tài sản mau xuống cấp, khách hàng bỏ đi, tỷ lệ lấp đầy kém có thể dẫn tới thua lỗ nặng nề.

Có nhiều ý kiến cho rằng, loại hình kinh doanh này có tính an toàn cao. Ông nhận định như thế nào?

- Kinh doanh căn hộ dịch vụ mini có thể xem là kênh khá an toàn nhưng không hẳn đơn giản. Thứ nhất, với số tiền khá lớn bỏ vào đầu tư nội thất, tiện ích, chất lượng dịch vụ… thì thời gian thu hồi vốn của loại hình này sẽ chậm.

Thứ hai, kinh doanh loại hình này không có luật bù trừ, nghĩa là nếu không lấp đầy chỗ trống cho thuê thì nhà đầu tư sẽ thiệt hại, chôn vốn, thậm chí lỗ.

Ngoài ra, với phân khúc giá cao cấp cũng sẽ có sự biến động nhất định, chẳng hạn, so với đối tượng thuê nhà phòng trọ truyền thống thì số lượng người thuê trọ cao cấp nhìn chung hạn chế hơn, ít đa dạng hoặc dễ có sự thay đổi hành vi ở trọ sang mua nhà... nên mức độ ổn định về nguồn cầu không cao.

Chưa kể, việc thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia cũng đồng nghĩa với việc nguồn cung sản phẩm ra thị trường lớn, từ đó cạnh tranh giữa các chủng loại nhà cho thuê cũng vì thế mà khốc liệt.

Xin cảm ơn ông!

Tiểu Thúy (thực hiện)