Tham vọng tỷ đô của LDG sau đợt thay máu cổ đông

Phối cảnh dự án LDG Sky

Nửa đầu năm buồn của LDG

Kỳ kinh doanh nửa đầu năm nay Công ty Cổ phần Đầu tư LDG ghi nhận mức lợi nhuận giảm sâu, dù doanh thu bán hàng bất động sản quý II đạt 393 tỷ đồng, gấp gần 10 lần cùng kỳ. Trong cả nửa đầu năm, doanh thu cũng tăng gần 30% đạt 459 tỷ đồng. Tuy nhiên, mỗi 100 đồng thu về lại chỉ giúp LDG có 28,5 đồng lãi gộp, trong khi tỷ lệ này hồi cùng kỳ năm 2019 là 54,5%.

Cùng với chi phí bán hàng tăng vọt từ gần 20 tỷ đồng lên 78 tỷ đồng trong nửa đầu năm, chi phí lãi vay xấp xỉ 8,5 tỷ đồng còn cùng kỳ chưa đến nửa tỷ đồng, lợi nhuận của LDG bị teo tóp bất chấp doanh thu ghi nhận tăng vọt. Lợi nhuận sau thuế trong 6 tháng chỉ đạt 2,38 tỷ đồng, giảm 98,8% so với khoản lãi 198 tỷ đồng đạt được cùng kỳ.

Xu hướng giảm của giá cổ phiếu thậm chí còn bắt đầu từ trước hai quý kinh doanh bết bát vừa qua. Cổ phiếu LDG bắt đầu giao dịch dưới mệnh giá từ tháng 11/2019 và tới những ngày cuối tháng 7 rơi sâu về 5.500 đồng/cp.

Đây cũng là thời điểm hai cổ đông lớn nhất của LDG cùng thoái vốn. Tập đoàn Đất Xanh, cổ đông lớn nhất cũng là những nhà đầu tư đầu tư của LDG, đã bán gần 63 triệu cổ phiếu. Công ty TNHH Xây dựng TMDV Hà Thuận Hùng, công ty do thành viên HĐQT Lê Văn Hưng giữ vị trí Chủ tịch HĐQT, cũng đã bán xong hơn 25 triệu cổ phiếu. Phần lớn cổ phiếu trong giao dịch này được thực hiện thông qua lệnh thỏa thuận trong ngày 22/7 và 24/7.

Tham vọng mở rộng 1.000 ha dự án

Danh tính người bán đã rõ, nhưng những bên mua tổng cộng 33% vốn trên vẫn chưa chính thức lộ diện. Do các trường hợp không sở hữu trên 5% vốn sẽ không cần công bố do chưa phải cổ đông lớn của công ty.

Tuy nhiên, LDG mới đây công bố chuyển động mới trong kế hoạch đầu tư và hé lộ sự xuất hiện của nhà đầu tư mới.

Công ty này cho biết sẽ tham gia vào 5 dự án chiến lược với tổng vốn đầu tư khoảng 61.000 tỷ đồng. Diện tích quỹ đất 5 dự án này lên tới gần 1.000 ha. Trong đó, LDG Sky (Bình Dương) và LDG River (Thủ Đức, TP HCM) là dự án khu căn hộ cao cấp với khoảng 4.000 sản phẩm. Còn ba dự án khác gồm LDG Grand miền Bắc (TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh), LDG Grand miền Trung (Đà Nẵng) và LDG Grand miền Nam (Xuyên Mộc, Bà Rịa – Vũng Tàu) là khu phức hợp giải trí đa chức năng.

Bốn trong 5 dự án đã có 100% quỹ đất sạch. Riêng LDG Grand miền Bắc tại Quảng Ninh hiện chưa xong các thủ tục thuê đất thương mại 50 năm. Công ty đang hoàn tất các khâu còn lại để hoàn thiện.

Đây cũng là dự án có vốn đầu tư dự kiến lớn nhất, lên tới 30.000 tỷ đồng. Dự án LDG Grand miền Nam tại Xuyên Mộc, Bà Rịa – Vũng Tàu dự kiến có vốn đầu tư 17.353 tỷ đồng; LDG Grand miền Trung cũng cần số vốn lên tới 5.924 tỷ đồng. Còn lại, vốn đầu tư của LDG Sky là 3.400 tỷ đồng; LDG River là 4.411 tỷ đồng.

Tổng quỹ đất sở hữu đến cuối năm 2019 của LDG là 407 ha. Doanh nghiệp này thời điểm đó cũng từng chia sẻ về mục tiêu mở rộng quỹ đất lên 1.400 ha trong kế hoạch 5 năm. Phương án công bố lần này đã bao trọn mục tiêu 5 năm mà LDG từng đề ra.

Tuy nhiên, so với tham vọng dấn thân vào nhóm dự án với tổng vốn đầu tư hơn 2,6 tỷ USD trên, LDG vẫn là "bé hạt tiêu". Quy mô tổng tài sản ở thời điểm 30/6 hơn 5.800 tỷ đồng. Nguồn vốn tiếp cận từ kênh tín dụng ngân hàng khá hạn chế mà chủ yếu đến từ nguồn tiền người mua trả trước và vốn chủ sở hữu.

Cùng với phương án đầu tư, cùng ngày công bố vừa qua, LDG chính thức ký hợp tác chiến lược toàn diện với Công ty Quản lý quỹ đầu tư S.A.M. Như hé lộ của ông Louis Nguyễn, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc quỹ đầu tư S.A.M, một trong các vai trò của quỹ là đầu tư lâu dài bằng hình thức mua cổ phần. S.A.M nhiều khả năng đã “xuống tiền” mua lại cổ phần LDG từ nhóm cổ đông cũ.

Ngoài ra, ông còn cho biết vai trò của quỹ còn là hỗ trợ gọi vốn từ các nhà đầu tư khu vực châu Á và châu Âu, để đầu tư mua cổ phần và cả đầu tư trực tiếp vào dự án.

Saigon Asset Management (SAM) được thành lập năm 2007, quản lý quỹ đầu tư của Quỹ Đầu tư Chứng Khoán Vietnam Equity Holding (VEH) và Quỹ Đầu tư Bất động sản Vietnam Property Holding (VPH). Ngoài giữ vai trò Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc, ông Louis Nguyễn còn là người sáng lập công ty quản lý quỹ này, đồng thời, từng đảm nhiệm vị trí giám đốc điều hành của Quỹ đầu tư IDG Ventures Vietnam và VinaCapital. Vị doanh nhân này cũng được biết đến trong chương trình gọi vốn của doanh nghiệp khởi nghiệp với vai trò cá mập (Sharks).

Chia tay LDG khiến Đất Xanh bất ngờ lỗ lớn

Giá chuyển nhượng bình quân là 6.200 đồng/cổ phiếu. So với giá trị sổ sách 10.000 đồng/cổ phiếu mà Đất Xanh đang ghi nhận, đợt thoái vốn góp này đã khiến lợi nhuận của Tập đoàn Đất Xanh sau soát xét chuyển sang thua lỗ. Kiểm toán viên đã yêu cầu công ty trích lập dự phòng giảm giá đầu tư từ 1.079 tỷ đồng còn 542 tỷ đồng.

Thực tế, số tiền Đất Xanh nhận về lớn hơn giá gốc từng bỏ ra trước đây. Tuy nhiên, việc hạch toán theo phương pháp vốn chủ sở hữu giúp Đất Xanh tăng giá trị ghi sổ khoản đầu tư nhờ các năm trước ghi nhận thêm phần lợi nhuận.