Thận trọng khi giao dịch dân sự với hộ gia đình

Ảnh Internet

Ảnh Internet

Từ đó, “Hộ gia đình” sẽ không được coi là chủ thể trong quan hệ dân sự nữa. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn dành ra hẳn một chương để quy định về tư cách tham gia quan hệ dân sự của “Hộ gia đình” và hướng một số giao dịch với hộ gia đình về pháp luật đất đai. Sự đổi mới nửa vời này liệu có thực sự giải quyết được những bất cập trong giao dịch với “Hộ gia đình” nhiều năm qua?

Quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự với hộ gia đình

Khoản 1, Điều 101 về “Chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân” Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:“Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.”

Với quy định nêu trên, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bỏ đi tư cách chủ thể của “Hộ gia đình” trong các quan hệ giao dịch dân sự thông thường. Từ đó xác định thành viên của hộ gia đình mới chính là chủ thể tham gia quan hệ dân sự.

Ý đồ của nhà soạn luật là muốn phân định rõ trách nhiệm dân sự của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ dân sự. Tuy nhiên, với những giao dịch với hộ gia đình liên quan quyền sử dụng đất, khoản 2 Điều 101 Bộ luật Dân sự 2015 vẫn ghi nhận “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”. Hiện nay, Luật Đất Đai năm 2013 đang xác định hộ gia đình là người sử dụng đất, là chủ thể thực hiện giao dịch dân sự. Từ đó nảy sinh một vài vấn đề liên quan đến các giao dịch của hộ gia đình.

Dựa vào đâu để xác định thành viên gia đình?

Đây chính là câu hỏi mấu chốt và quan trọng nhất khi xác lập giao dịch với hộ gia đình nhưng cho đến nay chưa có câu trả lời rõ ràng và thống nhất. Nếu không xác định đúng hoặc thiếu thành viên hộ gia đình, giao dịch sẽ bị tuyên vô hiệu toàn bộ. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án đã cho thấy rủi ro này.

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:“29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Quan hệ hôn nhân xác định theo giấy kết hôn, quan hệ huyết thống xác minh qua giấy khai sinh nhưng quan hệ nuôi dưỡng thì dựa trên căn cứ nào? Thế nào thì được coi là đang sống chung (theo thông tin trên sổ hộ khẩu hay theo thực tế)? Xưa nay, thực tế cơ quan công chứng, các bên giao dịch thường xác định dựa trên sổ hộ khẩu. Thế nhưng ngay cả việc căn cứ vào sổ hộ khẩu thì cũng còn tồn tại nhiều quan điểm, cách hiểu khác nhau, dễ phát sinh lắm vấn đề phức tạp.

Thành viên trong sổ hộ khẩu thường xuyên có biến động do việc tách, nhập hộ; nhập cắt, chuyển khẩu do sinh, tử, di chuyển, thậm chí đăng ký cư trú nhờ… Dẫn đến khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nơi căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm ký hợp đồng để tính những người có tên trong hộ khẩu, có nơi lại dựa vào thời điểm được cấp Giấy chứng nhận bất động sản, có nơi cẩn thận hơn yêu cầu tất cả bố mẹ, vợ chồng con cháu chắt dù ở chung hay ở riêng cứ có tên trong sổ hộ khẩu đều phải đồng ý, ký tên trong hợp đồng.

Vậy nhưng giao dịch cũng chưa chắc đã bảo đảm an toàn khi có tranh chấp, Tòa án lại có quan điểm giải quyết khác. Nhiều vụ án chỉ cần có bằng chứng cho thấy tồn tại một người được xác định là thành viên thuộc thành viên hộ gia đình nhưng không ký tên vào hợp đồng, hay có trường hợp người xác định là thành viên hộ gia đình dưới 15 tuổi nhưng không có chữ ký của người giám hộ thì giao dịch với hộ gia đình đó có thể sẽ bị tuyên vô hiệu toàn bộ.

Nếu Luật cư trú năm 2020 có hiệu lực và sổ hộ khẩu giấy thay bằng sổ hộ khẩu điện tử (có thể sẽ cập nhật thông tin thành viên hộ gia đình ở thời điểm gần nhất), thì sẽ còn phát sinh những rủi ro mới là căn cứ vào đâu, tra cứu dữ liệu chỗ nào để xác định các thành viên trong hộ gia đình trong các giao dịch liên quan đến đất đai.

Nảy sinh mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai

Theo khoản 2, Điều 5 về “Người sử dụng đất” Luật Đất đai năm 2013, “Hộ gia đình” được xác định là Người sử dụng đất nên hộ gia đình là chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai. Điều này dẫn đến sự không đồng nhất với quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Về việc định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình, khoản 2, Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp ngoại lệ là “luật có quy định khác”.

Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn luật đất đai 2013 (cụ thể là tại khoản 1, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT) lại hướng dẫn: Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên và người này chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Tức là theo Bộ luật dân sự chỉ cần chữ ký của thành viên hộ gia đình đủ 18 tuổi trở lên đồng ý giao dịch nhưng văn bản hướng dẫn luật đất đai lại đòi hỏi phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình đồng ý (gồm cả người dưới 18 tuổi).

Trong khi đó, Luật đất đai năm 2013 lại không quy định vấn đề này, cũng như không có quy định để Chính phủ hướng dẫn chi tiết. Do đó, nếu căn cứ vào câu từ của Bộ luật dân sự thì chỉ khi luật có quy định khác thì mới áp dụng quy định đó, tức là Nghị định và Thông tư là các văn bản hướng dẫn dưới luật có quy định thì cũng không được áp dụng.

Như vậy, chỉ khi nào Luật đất đai ghi nhận các quy định tại Nghị định và Thông tư vào Luật, hoặc quy định để cho Chính phủ quy định chi tiết về vấn đề này thì mới giải quyết được bất cập trên.

Trong bối cảnh đó, để đối phó với rủi ro hiện hữu, tổ chức, cá nhân giao dịch với hộ gia đình buộc phải kiểm tra kỹ thông tin về thành viên hộ gia đình tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cũng như thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), quyết định được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu.

Thậm chí cẩn thận hơn nữa là xin xác nhận thành viên hộ gia đình từ Ủy ban nhân dân, xác minh thông tin về những người đang sống chung trên thực tế (có thể chưa có tên trong hộ khẩu); tư cách năng lực pháp luật của người được xác định là thành viên hộ gia đình, nếu chưa đủ 15 tuổi thì bắt buộc phải có chữ ký của người giám hộ; Xác định người thừa kế trong trường hợp người được xác định là thành viên hộ gia đình đã chết.

Tuy nhiên, để rủi ro vô hiệu giao dịch liên quan đến tài sản hộ gia đình thật sự được giảm thiểu, các văn bản pháp luật cần được điều chỉnh, bổ sung để phù hợp và thống nhất với nhau; và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần ban hành hướng dẫn chi tiết về việc xác định thành viên hộ gia đình nhằm thống nhất cách giải quyết cho những giao dịch với hộ gia đình, đặc biệt là quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình.

Chuyên viên pháp lý Nguyễn Ngọc Anh – Công ty Luật BASICO