Thanh khoản nhỏ giọt, vì sao giá nhà đất vẫn tăng vọt?

Mới đây, trong bài viết “Xuống tiền đầu tư bất động sản đến bao giờ” của VnBusiness, anh Ngô Quốc Toàn, một môi giới nhà đất, chia sẻ có một thực tế là nguyên nhân chính khiến giá đất nền tăng phi mã trong thời gian qua là do cầu tăng, song đáng nói cầu ở đây là “cầu đầu cơ”.

Ám ảnh đầu cơ tạo sóng

Có hơn 10 năm gắn bó với nghề môi giới, anh Toàn cho hay trong khoảng 2 năm trở lại đây, đất nền nông thôn phân lô là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ, lướt sóng. Người chịu thiệt là những nhà đầu tư non tay và thị trường rơi vào hỗn loạn.

“Mới đây, một khách hàng của tôi vừa bán thành công một khu đất rộng hơn 1,2 ha ở Đắk Nông với giá 3 tỷ đồng giữa lúc đỉnh sốt, lô này được mua vào từ năm 2017 với giá chưa đầy 600 triệu. Ngay sau đó, cũng chính vị khách này nhờ tôi môi giới và mua thành công hai khu đất rộng hơn 3 ha ở Đắk Lắk với giá chỉ gần 2 tỷ đồng. Khách có tiền, không có nhu cầu bán ngay, nên không quan tâm đến thanh khoản”, anh Toàn kể.

Không chỉ có đất nền, nhu cầu đầu cơ bùng lên cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá các loại hình khác liên tục leo thang. Đơn cử như một phân khúc được đánh giá dành riêng cho giới đầu tư thượng lưu là shophouse (nhà phố thương mại) cũng đang tăng mạnh.

Anh Lê Trọng Trí, một tay chơi có kinh nghiệm gần 10 năm buôn shophouse, kể hồi đầu năm 2022, anh xuống tiền đầu tư một căn shophouse bên quận 9, TP.HCM với giá 30 tỷ đồng, vị trí đắc địa. Vì thanh khoản thấp nên khi mua anh cũng xác định “ngâm” tầm 2-3 năm để chờ sóng tăng.

Bất ngờ là vừa nhận nhà xong thì có người đến “gạ” mua. Vì chưa thực sự muốn bán nên anh Trí nói vống lên 40 tỷ đồng để khách bỏ chạy, nhưng khách vẫn xuống tiền quyết mua cho bằng được. Đồng nghĩa chỉ trong vòng hơn 1 tháng, quá 2 lần trao tay, căn shophouse đã tăng 10 tỷ đồng.

Ngăn đầu cơ, ổn định thị trường là việc cần làm ngay để người dân "an cư, lạc nghiệp".

“Kinh nghiệm mua shophouse là phải chọn vị trí đẹp, đắt chút cũng không sao, vì giá sẽ tăng rất nhanh. Thực tế những người mua thời điểm hiện tại đa phần là để đầu tư, hay nói trắng ra là đầu cơ, đợi giá lên chứ ít người mua để lấy mặt bằng kinh doanh, cho thuê hoặc bán ngay”, anh Trí nói thêm.

Cần khẳng định, có rất nhiều nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng như nhu cầu ở thực, nguồn cung thấp, lạm phát ảnh hưởng đến giá trị đồng tiền, quá trình hình thành khu đô thị mới, sự kỳ vọng vào gói kích cầu sau đại dịch Covid-19… Tuy nhiên, những ví dụ thực tế ở trên cho thấy “cầu đầu cơ” rõ ràng là một trong những lý do quan trọng nhất.

Cách nào chặn “găm hàng”?

Đáng chú ý, trong công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2022 của Bộ Xây dựng mới đây chỉ ra trong thời gian qua có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau để “ôm hàng”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây sốt ảo nhằm ăn chênh lệch, gây nhiễu loạn thị trường.

Kết luận của Bộ Xây dựng cho thấy “cầu đầu cơ” không chỉ là hiện tượng của các cá nhân mà đang tăng cấp độ lên thành tổ chức có quy mô, và nếu không được ngăn chặn kịp thời, hiện tượng nhà đất tăng giá khắp nơi, ngay cả những vùng quê vốn bình yên, sẽ còn tiếp tục kéo dài.

Câu hỏi đặt ra là có cách nào để ngăn chặn đầu cơ? Thị trường luôn biến thiên, nhưng theo các chuyên gia, để loại bỏ tình trạng “găm hàng” thổi giá thì cần có bàn tay của cơ quan quản lý nhà nước và các địa phương.

Có nhiều bài học ngăn đầu cơ tăng giá đất trên thế giới. Điển hình như tại Trung Quốc, một trong những thị trường có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam, năm 2017, khi công bố quy hoạch đặc khu kinh tế Hùng An (tỉnh Hà Bắc), quy mô gần 2.000km2, giới đầu cơ khắp nơi ùn ùn đổ về, giá các căn hộ xung quanh tăng gấp đôi chỉ trong vài ngày.

Ngay lập tức, tỉnh Hà Bắc ra chỉ thị cấm mua bán ở khu quy hoạch và xử lý nghiêm những trường hợp lách luật. Cơn sốt xẹp xuống ngay tức khắc. Các quyết định cứng rắn như thế đã được các ngành chức năng áp dụng nghiêm ngặt với các dự án quy hoạch sân bay, khu công nghiệp, đô thị...

Hay như ở Singapore, để nâng tỷ lệ sở hữu nhà ở lên tới 91% và trở thành một trong những quốc gia có tỷ lệ này cao nhất thế giới, Chính phủ Singapore đã ngăn đầu cơ bằng cách trở thành “nhà đầu cơ” lớn nhất, tức sở hữu nhiều nhà nhất.

Cụ thể, bình quân mỗi năm Singapore chi gần 3% ngân sách để phát triển nhà ở xã hội và chính phủ tài trợ khoảng 21 tỷ USD cho Hội đồng phát triển nhà ở quốc gia (HDB) kể từ khi cơ quan này được thành lập. Hiện, Chính phủ Singapore là nhà đầu cơ bất động sản lớn nhất tại chính quốc gia này khi sở hữu đến 90% đất đai. Và, khoảng gần 80% công dân Singapore sống trong các khu nhà giá rẻ do Chính phủ xây dựng.

Ở Việt Nam, từ đòi hỏi của thực tiễn, Bộ Xây dựng đã đề nghị các Bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao thực hiện nhiều giải pháp. Trong đó, đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.

Bên cạnh sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để tạo khung pháp lý, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương thực hiện công khai, minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Có thể khẳng định, việc ngăn chặn đầu cơ thổi giá, ổn định thị trường bất động sản, giúp người dân “an cư, lạc nghiệp” là một trong những chiếc chìa khóa để phát triển kinh tế quốc dân. Khi tiền bớt đổ vào bất động sản, vốn vào sản xuất sẽ có lợi. Tiềm lực con người và trí tuệ sẽ tập trung vào những nơi mà Nhà nước khuyến khích.

Hưng Nguyên