Tháo gỡ 'điểm nghẽn' trong quản lý đất đai:Tạo động lực phát triển

Việc đề xuất điều chỉnh dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 sẽ hỗ trợ và khuyến khích nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Ảnh: Quang Thái

Cải cách mạnh mẽ về định giá đất

Một trong những điểm thay đổi lớn được dư luận quan tâm trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 là cơ chế xác định giá đất. Luật Đất đai hiện hành phân chia thành giá đất cụ thể và bảng giá đất, áp dụng trong trường hợp cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên, trên thực tế phát sinh nhiều vướng mắc, đặc biệt là với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng, chi phí này thường rất cao.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) Mai Văn Phấn, dự thảo luật bám sát tinh thần Nghị quyết số 69-NQ/TƯ của Ban Chấp hành Trung ương, hướng tới cải cách mạnh mẽ về định giá đất và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, bảng giá đất vẫn được duy trì nhưng sẽ điều chỉnh linh hoạt bằng hệ số, áp dụng tùy theo mục đích như bồi thường, thu hồi hay chuyển mục đích sử dụng. Điều này vừa nhằm hỗ trợ người dân có nhu cầu thực sự, vừa khuyến khích nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Từ đó, hướng tới bảo đảm nguồn thu ngân sách, giảm chi phí đầu tư, tạo điều kiện thu hút doanh nghiệp.

“Nếu tiền sử dụng đất đặt ra quá cao, nhà đầu tư khó mặn mà vì chi phí lớn. Nhưng nếu quá thấp, lại không bảo đảm nguồn thu cho ngân sách. Vì vậy, luật lần này hướng tới sự cân bằng, linh hoạt và minh bạch”, ông Mai Văn Phấn nhấn mạnh.

Dự thảo cũng bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng. Trong đó có trường hợp: Nếu nhà đầu tư đã đạt được thỏa thuận về quyền sử dụng đất với trên 75% diện tích và số lượng người sử dụng đất nhưng vẫn còn phần nhỏ chưa thỏa thuận được sau thời hạn, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho chủ đầu tư thuê.

Chờ đợi những cú hích mới

Đón nhận thông tin trên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá, với sự cầu thị trong quá trình soạn thảo và thẩm định, cùng việc lắng nghe đầy đủ ý kiến từ giới khoa học, doanh nghiệp và người dân, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ trở thành hành lang pháp lý quan trọng cho giai đoạn phát triển mới của đất nước. Đề xuất mới nếu được áp dụng sẽ tháo gỡ cho hàng nghìn dự án đã bị đình trệ nhiều năm qua. “Có những nhà đầu tư đã thỏa thuận tới 90-95% diện tích nhưng vẫn không thể giải phóng mặt bằng toàn bộ, khiến dự án đình trệ, đất đai bị lãng phí. Nếu quy định mới được thông qua, nhiều dự án dang dở sẽ có cơ hội được hồi sinh”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Ngoài ra, dự thảo còn mở rộng các trường hợp thu hồi đất đối với dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án tại khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa, khu đô thị - du lịch - dịch vụ tổng hợp… Đại diện cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao hướng sửa đổi này, coi đây là động lực thúc đẩy thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đề nghị, cần làm rõ cơ chế xác định giá đất trong các trường hợp thu hồi, tránh mâu thuẫn giữa bảng giá đất với giá đã được thỏa thuận trước đó. VCCI cũng lưu ý quy định “HĐND cấp tỉnh được quyết định các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác” có thể dẫn đến áp dụng quá rộng, chưa thật sự phù hợp với tinh thần Hiến pháp.

Xung quanh việc định giá đất theo thị trường hiện nay đang gây khó khăn cho người dân có nhu cầu chuyển đổi đất ở, cũng như khó khăn cho người dân tiếp cận nhà ở xã hội. Nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất ở xen kẽ với đất vườn, ao, khi có nhu cầu chuyển sang đất ở gặp nhiều khó khăn do chi phí cao. Văn phòng Chính phủ vừa có Văn bản số 8160/VPCP-NN truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính xử lý thông tin báo chí và dư luận về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng đến sinh kế. Trong đó, Thủ tướng giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường và các cơ quan liên quan nghiên cứu, đề xuất giải pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền sử dụng đất phù hợp, khả thi, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 10-9-2025.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) Mai Văn Phấn cho biết, để tháo gỡ, cùng với sửa Luật Đất đai kết hợp cơ chế kiểm soát và hậu kiểm nhằm ngăn ngừa lạm dụng trong thực thi, Chính phủ đã giao Bộ Tài chính xây dựng dự thảo hướng dẫn theo hướng: Nếu người dân chuyển mục đích trong hạn mức đất ở được giao sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất. Còn nếu vượt hạn mức sẽ nộp theo tỷ lệ nhất định, từ 30% đến 50% tùy trường hợp. Hiện Bộ Tài chính đang tiếp thu ý kiến để hoàn thiện dự thảo. Đối với người thu nhập thấp, việc tiếp cận nhà ở sẽ gắn với chính sách phát triển nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng quản lý. Đây là giải pháp bảo đảm sự thống nhất với các luật liên quan; hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi, người chuyển mục đích sử dụng đất.

Hà Phong