Tháo gỡ khó khăn tín dụng bất động sản: 'Gạn đục, khơi trong'

Doanh nghiệp bất động sản đói vốn

Vốn cho thị trường bất động sản là chủ đề thu hút sự quan tâm đặc biệt. Thị trường bất động sản, các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản đều đang rất khó khăn, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trong đó có nhiều doanh nghiệp thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do thiếu dòng tiền hoặc âm dòng tiền. Năm 2023, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chịu áp lực lớn từ các đợt trái phiếu đến hạn, bên cạnh đó là nhu cầu tất toán trước hạn của nhà đầu tư.

Số lượng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phá sản tăng gần 40% trong năm qua. Ảnh minh họa

“Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội” - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết.

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú - thành viên tổ công tác của Thủ tướng về lĩnh vực bất động sản cho biết, đã trực tiếp cùng tổ công tác khảo sát, nghiên cứu, phân tích tại các địa phương và thấy rõ nhiều vấn đề khó khăn vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản. Sau công điện của Chính phủ về vấn đề tín dụng, NHNN đã nới tín dụng lên tối đa 16%. "Room tín dụng đã mở, các hiệp hội đang vận động hạ lãi suất. NHNN cũng đang triển khai tháo gỡ khó khăn về thị trường bất động sản" - ông Đào Minh Tú nói.

Mặc dù vậy, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể dễ vay vốn ngân hàng ngay cả khi lãi suất bớt căng và room tín dụng rộng rãi hơn.

Trong văn bản gửi Thủ tướng và NHNN ngày 22/12/2022, Chủ tịch HoREA cho biết, doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vẫn khó tiếp cận vốn vay, lý do là không đáp ứng được chuẩn tín dụng của các ngân hàng. Do đó, HoREA kiến nghị NHNN trình Chính phủ xem xét nới chuẩn tín dụng trong ngắn hạn từ nay đến hết 2023 để hỗ trợ cho doanh nghiệp và người mua nhà.

Thống kê chưa đầy đủ từ báo cáo tài chính năm của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, tính đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, tăng rất mạnh so với trước đó. Điều này có nghĩa số vốn rất lớn đang nằm trong đất nhưng doanh nghiệp lại không xoay được tiền để triển khai tiếp.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến 31/3/2022 là 783.942 tỷ đồng, tới 30/6/2022 đã tăng lên 784.575 tỷ đồng, 30/9/2022: 796.689 tỷ đồng, 30/12/2022: 800.000 tỷ đồng…

Trong báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2022 và cả năm 2022, Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của NHNN Việt Nam cho biết, tính đến 31/12/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản gần 800.000 tỷ đồng.

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ với các địa phương tháng 1/2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, xác định đây là nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan, như trái phiếu doanh nghiệp.

Không cào bằng hỗ trợ

Cuối năm 2022, NHNN đã có văn bản số 9064/NHNN-TD chỉ đạo các ngân hàng thương mại tập trung cấp tín dụng vào những lĩnh vực: Sản xuất kinh doanh; tiêu dùng; xây dựng khu công nghiệp; cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, các dự án bất động sản nhà ở sắp hoàn thành xây dựng và bàn giao, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại với giá phù hợp...

Tín dụng bất động sản hướng vào các dự án đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt

Cuộc họp chiều nay sẽ có sự tham dự của lãnh đạo NHNN, đại diện các vụ, ngành trực thuộc, lãnh đạo cơ quan thanh tra giám sát ngân hàng, Hiệp hội Ngân hàng và đại diện các tổ chức tín dụng… Dự kiến sau đó 2 ngày, NHNN sẽ tổ chức cuộc họp bàn với các doanh nghiệp bất động sản để nắm bắt khó khăn, lắng nghe ý kiến, đề xuất của doanh nghiệp nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc giữa thị trường bất động sản với ngành ngân hàng.

Theo Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) Nguyễn Quốc Hùng, số lượng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phá sản tăng gần 40% trong năm qua cho thấy thị trường đang mức độ sàng lọc rất lớn. Thị trường hiện rõ những doanh nghiệp, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức và đang mắc kẹt với các khoản vay.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, những nội dung cần làm rõ là thực trạng các tổ chức tín dụng đang cho vay bất động sản thế nào, vướng mắc ở đâu, tại sao không giải ngân được, dự án bất động sản đã hoàn thiện thủ tục chưa, đã hoàn thiện thủ tục thì phải giải ngân tiếp như thế nào… Ngoài ra, hiệu quả của dự án và các dự án đang giải ngân nhưng thủ tục chưa đầy đủ thì xử lý thế nào cũng là vấn đề cần được tính tới. “Từ đó mới có giải pháp để tháo gỡ, đồng thời kiến nghị cả các cấp, ngành không thuộc thẩm quyền của NHNN” - ông Nguyễn Quốc Hùng nói thêm.

Theo các chuyên gia, năm 2023, cần tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của NHNN.

Trong đó, ưu tiên cho vay các dự án bất động sản sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và những đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay bất động sản bị khống chế. Ban hành tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào dự án bất động sản cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt.

Ngoài ra, phát triển khơi thông các kênh dẫn vốn khác ngoài ngân hàng, nhanh chóng giải quyết vướng mắc pháp lý. Đặc tính tín dụng bất động sản là trung, dài hạn, số tiền lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn.

Điểm sáng là việc Bộ Tài chính đang lấy ý kiến sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng sẽ cho doanh nghiệp thêm 2 năm để giãn nợ trái phiếu, giảm áp lực đáo hạn. Dự thảo nếu được ban hành sẽ giúp các doanh nghiệp phát hành có thêm 2 năm để xoay xở nguồn tiền đảo nợ, bán tài sản, tái cơ cấu nợ. Mặc dù chưa thể giải quyết ngay các khó khăn trên thị trường, song các quy định trên sẽ giúp nhà đầu tư bớt lo lắng, tháo chạy khỏi trái phiếu, cải thiện thanh khoản thị trường.

Áp lực đáo hạn sẽ được giải tỏa nếu dự thảo sửa đổi Nghị định 65 cho phép gia hạn nợ được thông qua. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sắp tới sẽ bước vào chu kỳ mới với nhiều thay đổi cốt lõi giúp kênh vốn này phát triển bền vững hơn. Các đơn vị phát hành với năng lực tài chính mạnh và mô hình kinh doanh tốt có thể tận dụng thời cơ để mở rộng thị phần kinh doanh của mình trong kỳ kinh doanh sắp tới và đưa ra những chiến lược mới về sản phẩm, cấu trúc tài chính hay cơ cấu lại vốn.

TS Cấn Văn Lực

Thảo Nguyên