Tháo gỡ vướng mắc, bảo đảm quyền lợi của cư dân Khu đô thị HH Linh Đàm

12 năm chờ đợi

12 năm nay, người dân HH Linh Đàm mong chờ được cấp sổ hồng. Ảnh TA

Gần 40.000 hộ dân đã sinh sống tại Khu đô thị HH Linh Đàm từ năm 2015 đến nay nhưng chưa được cấp sổ hồng, dù cơ bản đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính. Được biết, Khu đô thị HH Linh Đàm bao gồm 4 tổ hợp tòa nhà (HH1, HH2, HH3, HH4), mỗi tổ hợp có 3 tòa (A, B, C) với chiều cao 41 tầng, trong đó có 1 tầng hầm, 1 tầng thương mại, dịch vụ và 1 tầng penthouse. Mỗi sàn có từ 20 - 24 căn hộ với diện tích từ gần 37 đến trên 60 m2. Đây là dự án nhà ở giá rẻ quy mô lớn do Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Lai Châu (Mường Thanh), Công ty Bemes làm chủ đầu tư. Giá mua tại thời điểm năm 2015 khoảng 16-17 triệu đồng/m2, được coi là hấp dẫn đối với nhiều gia đình trẻ, thu nhập thấp.

Theo Kết luận số 2344 ngày 10-8-2016 của Thanh tra thành phố Hà Nội, dự án tổ hợp chung cư HH Linh Đàm theo phê duyệt chỉ được phép xây dựng 27 tầng. Tuy nhiên, trong quá trình thi công, chủ đầu tư đã xây dựng tới 36 tầng với các tòa HH4 và 41 tầng đối với các tòa HH1, HH2, HH3, vượt tới 9 và 14 tầng so với quy hoạch được phê duyệt. Những sai phạm này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khoảng 2.700 hộ dân Khu đô thị HH Linh Đàm, chung cư VP3, VP5.

Theo Phó Chủ tịch UBND phường Hoàng Liệt Tạ Việt Dũng, trong quá trình thực hiện dự án, việc chủ đầu tư tự ý điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao tầng và chuyển đổi công năng từ văn phòng sang căn hộ lưu trú mật độ cao đã phá vỡ Quy hoạch chi tiết 1/500. Những sai phạm này không chỉ gây hệ lụy về hạ tầng mà còn không đảm bảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn công trình và phòng cháy, chữa cháy, trực tiếp dẫn đến việc ách tắc thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Những sai phạm của chủ đầu tư ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khoảng 2.700 hộ dân Khu đô thị HH Linh Đàm, chung cư VP3, VP5. Ảnh TA

Chính quyền phường Hoàng Liệt hiện rơi vào thế "sự đã rồi", khó có thể áp dụng các biện pháp kỹ thuật (cắt điện, nước) do ảnh hưởng đến quyền an sinh cơ bản của hàng nghìn hộ dân, dẫn đến tình trạng sai phạm kéo dài, khó xử lý dứt điểm.

Việc chưa nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy đồng nghĩa với việc các thiết bị cảnh báo, chữa cháy và thoát nạn chưa được kiểm định về khả năng vận hành thực tế. Khi mật độ cư dân vượt quá thiết kế (do tăng số lượng căn hộ, chuyển đổi công năng), hệ thống hạ tầng kỹ thuật (thang máy, điện, nước, xử lý nước thải) sẽ bị quá tải, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ và ô nhiễm môi trường nghiêm trọng.

Do dự án chưa hoàn tất thủ tục hoàn công và nghĩa vụ tài chính, cơ quan chức năng không có cơ sở để cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng). Điều này làm phát sinh các giao dịch "ngầm" (chuyển nhượng qua hợp đồng ủy quyền, viết tay), gây khó khăn cho việc quản lý biến động đất đai. Việc đăng ký thường trú, tạm trú và thực hiện các quyền lợi về giáo dục, y tế của cư dân tại các dự án này luôn nằm trong tình trạng "tạm bợ", gây áp lực lớn cho chính quyền cơ sở.

Theo quy định, chỉ khi công trình được nghiệm thu và bàn giao chính thức mới có đủ điều kiện để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu và bầu Ban quản trị. Khi chưa có pháp nhân này, việc quản lý kinh phí bảo trì (2%) vẫn do chủ đầu tư chiếm dụng. Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về phí dịch vụ, diện tích chung - riêng thường xuyên xảy ra mà không có cơ chế phân xử dứt điểm.

Khu đô thị HH Linh Đàm. Ảnh TA

Chính quyền vào cuộc

Để có cơ sở cấp sổ hồng, mới đây, Công an phường Hoàng Liệt đã tiến hành phát phiếu thu thập thông tin cho người dân để Thành phố có phương án xử lý sai phạm của chủ đầu tư. Hai phương án chính được đưa ra gồm trả lại nhà lấy tiền và đổi sang căn hộ khác tại Khu đô thị Thanh Hà. Ngoài phương án "trả lại căn hộ để nhận lại tiền đã mua" hoặc "được đền bù bằng một căn hộ khác có giá trị tương đương tại Khu đô thị Thanh Hà", cư dân còn được đề xuất các phương án khác.

Trao đổi với người viết, nhiều cư dân HH Linh Đàm cho rằng, hai phương án trên có những bất cập.

Thứ nhất, về giá trị tài sản: Sau hơn một thập kỷ, giá trị bất động sản đã tăng gấp nhiều lần so với thời điểm ký hợp đồng mua bán. Nếu chỉ nhận lại số tiền gốc cộng với lãi suất cơ bản, người dân hoàn toàn thua thiệt và không thể xác lập quyền sở hữu một chỗ ở mới tương đương trong bối cảnh giá nhà leo thang. Đây là sự tổn thương kép đối với người mua nhà rất dễ nhìn ra.

Thứ hai, tính khả thi của phương án đền bù: Việc điều chuyển cư dân sang Khu đô thị Thanh Hà gặp rào cản lớn về hạ tầng và pháp lý, dù giá thị trường tại đó khoảng 45-47 triệu đồng/m2, được cho là xấp xỉ. Bản thân dự án Thanh Hà cũng đang trong quá trình rà soát, xử lý các sai phạm về quy hoạch tương tự. Việc dùng một dự án chưa hoàn thiện về pháp lý để đền bù cho một dự án sai phạm khác là một vòng lặp rủi ro, không giải quyết triệt để gốc rễ vấn đề.

Thứ ba, hệ lụy an sinh: Đẩy người dân khỏi nơi đã gắn bó hơn 10 năm đồng nghĩa với việc phá vỡ mạng lưới an sinh (trường học, công việc, y tế). Quyền được an cư lạc nghiệp bị xâm phạm nghiêm trọng khi lỗi lầm thuộc về chủ đầu tư nhưng người dân lại phải chịu cảnh "di dân pháp lý".

Người dân ghi nhận sự vào cuộc của chính quyền thành phố và phường Hoàng Liệt trong việc bảo đảm quyền lợi của các chủ hộ tại VP3, VP5 và Khu đô thị HH Linh Đàm. Theo ông Trần Hợp Dũng, Trưởng ban Đô thị (HĐND thành phố Hà Nội), quan điểm của lãnh đạo thành phố là phương án giải quyết sai phạm của chủ đầu tư phải căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành, không tạo thành tiền lệ xấu cho các chủ đầu tư cố tình sai phạm trong việc thực hiện các dự án nhà ở, đồng thời quan tâm đến quyền lợi người dân đã mua nhà và thực tế quản lý đô thị hiện nay.