Tháo gỡ vướng mắc khi cấp 'sổ hồng'

Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện có hơn 25 nghìn căn hộ của gần 50 dự án bất động sản trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đang không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là “sổ hồng”) cho khách hàng. Nguyên nhân chính của thực trạng này là do không thể hoàn tất thủ tục đóng tiền sử dụng đất…

Bà Hồ Thị Vinh, ngụ chung cư Lexington Residence (quận 2) phản ánh, hơn 5 năm qua, 1.500 hộ dân với khoảng 3.500 nhân khẩu tại chung cư đã về ở và nộp đầy đủ nghĩa vụ thuế nhưng vẫn không được cấp “sổ hồng”. Nguyên nhân khiến dự án này không thể cấp “sổ hồng” bởi khoảnh đất nhỏ nằm giáp đường Mai Chí Thọ là hành lang trồng cây xanh phía trước chung cư không thể xác định được tiền sử dụng đất. Người dân không hiểu, dẫn đến nghi kỵ chủ đầu tư, rồi tụ tập, treo băng-rôn phản đối vì quá bức xúc. Ban quản trị chung cư cũng đã gửi đơn kiến nghị từ Trung ương đến địa phương nhưng vẫn chưa được giải quyết.

Về phía doanh nghiệp (DN), ông Lê Minh Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Sơn Kim Land cho biết, tháng 4-2018, công ty đã bàn giao tất cả căn hộ tại tòa nhà A và B thuộc dự án Gateway (quận 2) cho khách hàng và những người mua nhà đều đã thực hiện đúng các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán căn hộ, đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng. Thế nhưng, đến nay dự án vẫn chưa được cấp “sổ hồng” đã dẫn đến sự bức xúc của hàng trăm khách hàng. Nguyên nhân khiến dự án chưa được cấp “sổ hồng” là bởi tầng hầm có diện tích hơn 9.089 m2, lớn hơn so với phần xây dựng công trình (hơn 5.742 m2).

Theo ông Lê Minh Sơn, khối đế vượt ra khỏi diện tích tầng hầm là vấn đề kỹ thuật, không chỉ Công ty Sơn Kim Land mà các dự án khác đều gặp phải. Các dự án này đều được cấp phép, không phải DN tự làm. Chính vì vậy, DN cần được hướng dẫn để hoàn thành thủ tục hồ sơ, nếu phát sinh chi phí, DN sẽ chi trả với mong muốn lớn nhất là hoàn thành thủ tục cấp “sổ hồng” cho cư dân.

Tương tự, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh, chia sẻ, DN có 13 dự án, tương đương 8.791 căn hộ chưa được cấp “sổ hồng” vì hầu hết bị vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất. Hiện nay, quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian, phải từ ba năm trở lên DN mới nộp được tiền sử dụng đất. Thậm chí, DN có nộp ứng trước khoản thuế này thì cũng đến năm, bảy năm sau vẫn chưa được thông qua phương án giá đất. Minh chứng, khu chung cư Lavita Garden (quận Thủ Đức), thủ tục thẩm định giá đất được triển khai từ cuối năm 2015, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN và MT) TP Hồ Chí Minh đã bốn lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua. Chưa có kết quả thẩm định giá đất, DN phải tạm nộp tiền theo đơn giá cao nhất.

Theo ông Trần Quốc Dũng, việc chậm trễ thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dẫn đến việc chưa cấp “sổ hồng” cho cư dân là lỗi xuất phát từ cơ quan thẩm quyền, không phải do lỗi của DN, nhưng DN đang phải gánh chịu trách nhiệm, thiệt hại nặng nề. Thực tế, DN phải mang tiếng “bội tín” với khách hàng, vướng vào các tranh chấp, kiện tụng không đáng có.

Còn ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, theo quy định, các nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, thế nhưng đã bốn năm nay, thủ tục để miễn khoản thuế này vẫn chưa được phê duyệt xong.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, thống kê sơ bộ tại 11 DN với 43 dự án đã có tới 22.400 căn hộ chưa được cấp “sổ hồng”. Tất cả những dự án này đều tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất. Mỗi dự án có một nguyên nhân khác nhau, nhưng có điểm chung là hồ sơ chậm ở Sở TN và MT thành phố.

Trả lời những bức xúc của DN, Phó Giám đốc Sở TN và MT thành phố Hồ Chí Minh Trần Văn Thạch thừa nhận, việc giải quyết các vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất hiện nay rất chậm. Trong 5 năm qua, thành phố chỉ thu được từ 3 đến 5% tiền sử dụng đất tại các dự án. Trong sáu tháng đầu năm 2020, thành phố mới tính được giá đất cho 38 dự án, vẫn còn hơn 100 hồ sơ của DN chưa được giải quyết.

Theo ông Trần Văn Thạch, quy trình tính tiền sử dụng đất không khó, chủ yếu vướng về mặt kỹ thuật, pháp lý. Đối với các dự án lớn, thời gian thực hiện kéo dài, trong quá trình triển khai có rất nhiều luật, quy định thay đổi, điều chỉnh nên vướng nhiều về pháp lý. Bên cạnh đó, cơ quan kiểm tra, kiểm toán qua từng thời kỳ có nhiều trường hợp tham mưu không chuẩn, dẫn đến sai phạm nên thực tế đang có sự trùng lặp. Hiện, chưa có bộ nguyên tắc tiêu chí kiểm tra, thẩm định giá đất; việc thu thập thông tin, phương pháp định giá cũng còn nhiều bất cập...

Nhằm tháo gỡ những vướng mắc hiện nay, nhiều DN đề xuất, đối với các dự án chưa được định giá đất, UBND thành phố Hồ Chí Minh và các sở, ngành sớm xem xét định giá làm cơ sở để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, trên cơ sở đó nộp hồ sơ xin cấp “sổ hồng” cho dân cư. Đối với các dự án mà chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng người dân chưa được xét cấp “sổ hồng”, đơn vị quản lý nhanh chóng xem xét, giải quyết để sớm ổn định đời sống cho cư dân.

Cùng với đó, thành phố kiến nghị Trung ương khi sửa Luật Đất đai nên phân quyền việc ký cấp “sổ hồng” cho các quận, huyện để tiến độ giải quyết nhanh hơn, thay vì chỉ tập trung vào Sở TN và MT, dẫn đến quá tải như hiện nay…

Bài và ảnh: VŨ NGUYÊN