Thay đổi chính sách đất đai năm 2026: Giảm phí chuyển đổi và định danh bất động sản

Chính sách quản lý về đất đai và xây dựng tại Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn chuyển đổi lớn từ năm 2026. Những điều chỉnh này không chỉ tác động trực tiếp đến chi phí tài chính của người dân mà còn hướng tới mục tiêu số hóa quản lý và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Ba thay đổi cốt lõi bao gồm: điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất, triển khai mã định danh điện tử cho tài sản và nới lỏng quy định cấp phép xây dựng.

Cắt giảm mạnh tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở

Thay đổi đáng chú ý nhất là phương thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp, đất vườn, đất ao sang đất ở. Theo quy định mới, người dân sẽ không còn phải nộp 100% phần chênh lệch giá đất như trước đây, giúp giảm đáng kể áp lực tài chính khi hợp thức hóa tài sản.

Từ năm 2026 sẽ không còn nộp 100% tiền chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất. Ảnh: Internet

Cụ thể, mức thu sẽ được phân cấp dựa trên hạn mức giao đất ở tại địa phương:

Diện tích trong hạn mức: Nộp 30% phần chênh lệch giá.
Diện tích vượt hạn mức (không quá một lần): Nộp 50% phần chênh lệch.
Diện tích vượt quá hai lần hạn mức: Nộp 100% phần chênh lệch.

Đặc biệt, chính sách có cơ chế chuyển tiếp linh hoạt. Các trường hợp đã thực hiện chuyển mục đích từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026 có thể được tính lại nghĩa vụ tài chính theo mức mới. Nếu số tiền đã nộp cao hơn quy định mới, người dân sẽ được hoàn trả hoặc khấu trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác.

Thiết lập mã định danh điện tử cho từng bất động sản

Từ ngày 1/3/2026, hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ chính thức vận hành đồng bộ. Mỗi sản phẩm bất động sản, từ nhà ở riêng lẻ đến căn hộ chung cư, sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng, đóng vai trò như một "căn cước số" cho tài sản.

Mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng. Ảnh: Internet

Việc áp dụng mã định danh mang lại nhiều giá trị trong quản lý vĩ mô và minh bạch hóa giao dịch. Cơ quan chức năng có thể theo dõi chính xác biến động cung - cầu theo từng phân khúc và khu vực. Đây cũng là công cụ kỹ thuật nền tảng để nghiên cứu áp dụng các loại thuế đối với người sở hữu nhiều bất động sản hoặc thuế theo thời gian nắm giữ nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ.

Nới lỏng điều kiện miễn giấy phép xây dựng nhà ở

Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 sẽ mở rộng danh mục các công trình được miễn giấy phép xây dựng. Theo đó, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² sẽ không cần xin giấy phép, với điều kiện công trình không nằm trong khu vực đã có quy định về quản lý kiến trúc của địa phương.

Tại các khu dân cư hiện hữu chưa có quy chế quản lý kiến trúc cụ thể, người dân có thể khởi công xây dựng sau khi thông báo với cơ quan quản lý. Đối với các trường hợp vẫn thuộc diện phải xin phép, quy trình hành chính sẽ được rút ngắn đáng kể với thời gian giải quyết tối đa 7 ngày. Cơ quan quản lý sẽ chuyển từ hình thức kiểm soát nhiều vòng sang kiểm tra một lần xuyên suốt từ giai đoạn chuẩn bị đến khi hoàn thành công trình.

Nhìn chung, các thay đổi chính sách từ năm 2026 thể hiện xu hướng giảm chi phí tuân thủ cho người dân, số hóa dữ liệu để điều tiết thị trường và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Những điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường đầu tư và xây dựng ổn định, minh bạch hơn trong dài hạn.

Tuệ Nhân