Thí điểm làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Khu đất tại quận Thanh Xuân dự kiến thực hiện thí điểm làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, 157 khu đất với tổng diện tích hơn 860 ha sẽ được thực hiện thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, dự kiến thời gian thực hiện từ quý IV/2025 đến quý IV/2027. Quy định về đất làm dự án nhà ở thương mại tại Điểm b, Khoản 3, Điều 122 Luật Đất đai sửa đổi có quy định: “Muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”. Quy định này đã tạo ra vướng mắc lớn, khiến hàng nghìn dự án trên cả nước rơi vào tình trạng “đắp chiếu”.

Thảo luận, góp ý về Luật Đất đai sửa đổi, ông Hà Sỹ Đồng, Ủy viên Ủy ban Tài chính, ngân sách của Quốc hội phát biểu: “Phải có 1 m2 đất ở trong diện tích dự án thì mới được làm, còn nếu không có mét vuông đất ở nào thì không được. Thiết nghĩ, việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng. Vì thế, bỏ quy định này là tạo nguồn cung nhà ở, giảm giá nhà”. Nghị quyết số 171 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/4/2025 đã giải quyết được vướng mắc nêu trên. Việc cho phép triển khai dự án thông qua hình thức thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) tạo ra sự công bằng, tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp bất động sản.

Theo tờ trình của Ủy ban nhân dân thành phố, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã tiếp nhận 347 hồ sơ từ các tổ chức, tương ứng với 343 khu đất, tổng diện tích đề xuất khoảng 3.071 ha. Sau khi rà soát theo các điều kiện, tiêu chí quy định tại Nghị quyết số 171 và Nghị định số 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ, Ủy ban nhân dân thành phố đã lựa chọn 157 khu đất đủ điều kiện thí điểm, với tổng diện tích khoảng 861,9 ha. Trong đó, diện tích đất ở khoảng 430,95 ha; đất trồng lúa khoảng 179,49 ha.

Đáng chú ý, trong danh mục các khu đất được thí điểm, có một số dự án có quy mô khá lớn như: Khu đô thị mới Văn Minh (huyện Thạch Thất và Quốc Oai) của Công ty trách nhiệm hữu hạn Xuất nhập khẩu Văn Minh có diện tích đất 107 ha, tổng mức đầu tư dự kiến là 10.000 tỷ đồng, thời gian thực hiện kéo dài từ năm 2025 đến năm 2030; Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng (số 231 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân) của Công ty trách nhiệm hữu hạn Sao Vàng - Hoành Sơn có tổng diện tích đất 6,2 ha, tổng mức đầu tư là 17.500 tỷ đồng, tiến độ thực hiện từ quý II/2026 đến quý I/2030; dự án số 233, 233B, 235 Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân) của Công ty cổ phần bất động sản XAVINCO, tổng diện tích khu đất là 10,9 ha, tổng mức đầu tư dự kiến là 11.107 tỷ đồng, thời gian triển khai từ năm 2025-2030...

Hai dự án thuộc địa bàn quận Thanh Xuân được đánh giá là "quỹ đất hiếm" cho phát triển nhà ở thương mại. Bởi hiện nay trong khu vực nội thành, quỹ đất cho phát triển nhà ở phần lớn chỉ còn trông vào các chung cư cũ đang chờ cải tạo. Một dự án đáng chú ý khác là khu nhà ở sinh thái Đồng Mai (quận Hà Đông) của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Phong Phước, tổng diện tích của dự án lên tới 222 ha với tổng mức đầu tư khoảng 21.641 tỷ đồng. Thời gian triển khai từ quý IV/2025 đến quý IV/2027.

Giải trình với Hội đồng nhân dân thành phố trước khi Nghị quyết được thông qua, đại diện Ủy ban nhân dân thành phố cho biết, các khu đất thực hiện dự án thí điểm phải đáp ứng các điều kiện như phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt...

Việc thực hiện thí điểm của thành phố sẽ giúp cho nguồn cung nhà ở trong thời gian tới được khơi thông, giảm dần tình trạng lệch pha cung-cầu, nguyên nhân căn bản dẫn đến việc “sốt giá”, đầu cơ. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng chủ động hơn trong quá trình chuẩn bị dự án, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, tăng hiệu quả sử dụng quỹ đất.

Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm sẽ được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử thành phố và trang thông tin điện tử của Sở Nông nghiệp và Môi trường. Ủy ban nhân dân thành phố giao Sở Nông nghiệp và Môi trường ban hành thông báo về việc chấp thuận cho tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án thí điểm và có thông báo đối với trường hợp dự án không đáp ứng yêu cầu.

Trước đó, Báo cáo thẩm tra của Ban Kinh tế-Ngân sách, Hội đồng nhân dân thành phố đánh giá, việc trình thông qua Danh mục các khu đất dự kiến thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thể hiện quyết tâm cao của thành phố nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện tăng nguồn cung và góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế đạt mức cao trong năm 2025 và những năm tiếp theo ■

Bài và ảnh: : MINH THU