Thị trường ảm đạm, căn hộ ở TPHCM vẫn chào bán giá 'trên trời'

Thị trường ảm đảm mà giá bán tăng cao

Dự án Paris Hoàng Kim trên đường Lương Định Của (Quận 2, TPHCM) mới đây mở bán với giá bình quân khoảng 80 triệu đồng/m2. Mức giá này được đánh giá cao gần gấp đôi so với giá các dự án khác ở khu vực lân cận và ngang bằng với những căn hộ cao cấp ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Không chỉ ở các dự án khu vực trung tâm, giá bán căn hộ vùng ven cũng bị đẩy cao. Điển hình, dự án Akari City trên đường Võ Văn Kiệt (Quận Bình Tân) có giá bán từ 32-36 triệu đồng/m2, chưa tính thuế VAT. Một căn hộ rộng 70m2, nếu tính luôn thuế VAT và phí bảo trì 2% thì giá bán lên khoảng 2,8 tỷ đồng. Cũng cùng một chủ đầu tư nhưng chung cư Ehome 3 vị trí sát bên, căn góc rộng 70m2 nhưng đang được cư dân rao bán chỉ 1,5 tỷ đồng.

Nằm ở thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh (gần giáp với tỉnh Long An), dự án West Gate đang được chủ đầu tư rao bán với giá từ 30-35 triệu đồng/m2. Nhưng đây cũng chỉ là mức giá để truyền thông, thực tế giá khi tới tay người mua còn cộng thêm thuế phí và bị đẩy gần 40 triệu đồng/m2.

"Từ trước đến nay, ở khu vực này chưa có dự án nào dám chào bán căn hộ với mức giá vượt quá 25 triệu đồng/m2. Để bán được hàng, chủ dự án quảng cáo có rất nhiều tiện ích, như công viên 1,9ha, hồ bơi tiêu chuẩn Olympic, an ninh đa lớp… trong khi chúng chỉ là sản phẩm trong tương lai", một môi giới ở huyện Bình Chánh nhận xét.

Dự án Paris Hoàng Kim ở Quận 2 đang được bán với giá 80 triệu đồng/m2, cao gần gấp đôi so với khu vực lân cận.

Tương tự, dự án Picity (phườngThạnh Xuân, Quận 12) do Tập đoàn Pi Group làm chủ đầu tư cũng đang quảng cáo với giá bán khoảng 1,5 tỷ đồng/căn, dù khu này cách trung tâm TPHCM khoảng 20km. Lâu nay, giá bán căn hộ chung cư ở khu vực này chỉ khoảng 1,2 tỷ đồng/căn. Thậm chí, nhiều dự án đã đưa vào sử dụng ở khu vực này vẫn có giá bán rẻ hơn khoảng 200-300 triệu đồng so với giá bán của dự án Picity.

Điều đáng nói, dữ liệu nghiên cứu của batdongsan.com cho thấy, nhu cầu mua bất động sản trong 2 tháng đầu năm 2020 đã giảm sút rõ rệt. Tại TPHCM, chung cư là phân khúc được tìm kiếm nhiều nhất trên thị trường, nhưng từ đầu năm đến nay, mức quan tâm dành cho sản phẩm này đã giảm 4,6%, nhà phố giảm đến 35% so với cùng kỳ năm ngoái, phân khúc đất nền có mức độ quan tâm giảm gần 50%. Hệ quả là hàng tồn kho tăng mạnh.

Báo cáo về thị thường bất động sản của Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) chỉ ra, tính đến cuối năm 2019, tổng lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng 38% so với cùng kỳ. Trong đó có tới 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng. Giá trị hàng tồn kho của các "ông lớn" bất đống sản tại TPHCM rất lớn.

Tồn kho nhiều nhưng người nghèo càng khó mua nhà

Theo ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, trong vòng 5 năm qua giá nhà tăng dựng đứng. Như năm 2015 giá căn hộ hạng A khoảng 45 triệu đồng/m2 nhưng năm 2019 lên 70-80 triệu đồng/m2, căn hộ hạng B giá khoảng 21 triệu đồng/m2 thì đến nay tăng lên bình quân khoảng 36 triệu đồng/m2, căn hộ hạng C năm 2015 khoảng 16 triệu đồng/m2 thì nay đã lên 30 triệu đồng.

Điều đáng nói, hiện nay phân khúc căn hộ hạng C gần như vắng bóng trên thị trường, năm 2016 phân khúc căn hộ hạng C chiếm khoảng 30% thì đến năm 2018 còn khoảng 17%, đến 2019 gần như biến mất khỏi thị trường.

Trao đổi với PV Tiền Phong, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng cho biết, về nguyên tắc khi mở bán căn hộ của một dự án ra thị trường, chủ đầu tư sẽ chia thành nhiều giai đoạn. Để đảm bảo khách hàng đầu tư cảm thấy có lợi nhuận, chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh tăng giá bán, giai đoạn sau cao hơn giai đoạn trước, dù khách chưa chắc bán được hàng và có được lợi nhuận như giá chủ đầu tư điều chỉnh.

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường trong bối cảnh ảm đạm nhưng giá nhà tăng cao khiến người nghèo đô thị khó có cơ hội sở hữu nhà ở.

Vì vậy, việc dự án giảm giá bán hầu như sẽ không bao giờ xảy ra, vì nó chẳng khác nào chủ đầu tư tự đánh vào “tử huyệt” của mình. Tuy nhiên, chủ đầu tư sẽ chuyển sang những hình thức khuyến mãi khác như chiết khấu, tặng quà có giá trị lớn thay cho việc giảm giá.

“Một số doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho bất động sản lớn hiện nay có thể do dự án thuộc loại khó bán hàng. Giá bất động sản tại TPHCM hiện cao nhất tính từ năm 2015. Bất cứ thị trường nào, khi tăng giá quá mạnh mà không tương ứng với nguồn cầu thì sớm muộn sẽ rơi vào khủng hoảng”, ông Hoàng nói.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, giá cả bất động sản ở TPHCM đang tăng mạnh và do không phải mặt hàng nhu yếu phẩm nên khó có sự can thiệp quản lý giá. Hiện nay, đối tượng mua loại căn hộ cap cấp có thể là tầng lớp siêu giàu, nhà đầu cơ, còn người nghèo đô thị bị bỏ lại bên lề: “Hệ quả là thị trường bị méo mó, người nghèo rất khó mua nhà. Nếu muốn mua nhà ở hiện tại, khách hàng nên cân đối bài toán tài chính và tìm được sản phẩm phù hợp. Còn nếu nói chờ để giá nhà đất đi xuống, tôi cho rằng sẽ rất khó”, ông Chánh nói.

Duy Quang