Thị trường bất động sản ảm đạm: Nhiều nhà đầu tư gặp khó

Còng lưng “gánh lãi”

Ông N.V.H, phường Hoàng Văn Thụ (TP Bắc Giang) trước đây từng làm nghề kinh doanh vận tải. Năm 2021, thị trường BĐS sôi động, nhận thấy buôn đất mang lại lợi nhuận cao nên ông H chuyển sang đầu tư BĐS. Ông H chia sẻ, cuối năm 2021, cùng với số tiền gia đình tích lũy nhiều năm, ông vay lãi ngân hàng hơn chục tỷ đồng để hùn vốn mua 8 lô đất có tiềm năng ở các huyện Yên Dũng, Lạng Giang và TP Bắc Giang với hy vọng sau vài tháng sang tay sẽ kiếm lời cao.

Thế nhưng, nhiều tháng qua, thị trường BĐS trầm lắng, ông chấp nhận rao bán mỗi lô đất lỗ hàng trăm triệu đồng để thu hồi vốn và có tiền trả lãi ngân hàng song không có khách mua. Ví như lô đất gần 100 m2 tại thị trấn Nham Biền (Yên Dũng) trước đây ông mua 2,2 tỷ đồng nhưng nay rao bán 1,9 tỷ đồng vẫn không có người mua. Đất không bán được, mỗi tháng gia đình ông phải trả khoảng 100 triệu đồng lãi ngân hàng. Thời điểm này, ông H như “ngồi trên chảo lửa”, chưa biết xoay xở thế nào để cầm cự trong những tháng tới.

Khu đô thị Chuôm Nho (Tân Yên) sau đấu giá, nhiều khách hàng bỏ tiền đặt cọc.

Cũng như ông H, anh H.V.T, xã Yên Lư (Yên Dũng) cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự. Cách đây hơn một năm, anh T vay lãi ngân hàng gần 3 tỷ đồng để kinh doanh đất và mở văn phòng giao dịch BĐS. Những tháng đầu mới đi vào hoạt động, vừa bán đất của khách ký gửi anh vừa đầu tư "ôm" 4-5 lô đất tại một số phiên đấu giá. Thời điểm đó, thị trường đất khá sôi động nên chỉ sau 1-2 tháng, anh bán lại cho nhà đầu tư thu chênh lệch mỗi lô 30-50 triệu đồng.

Với số tiền thu lãi từ kinh doanh đất, đầu năm ngoái, anh T tiếp tục mua một số lô đất tại TP Bắc Giang và huyện Yên Dũng để tiếp tục “lướt sóng” kiếm lời. Tuy nhiên, từ đó đến nay, sau nhiều lần rao bán với giá thấp hơn giá mua ban đầu 300 triệu đồng/lô nhưng vẫn không thanh khoản được. Thực tế này khiến cuộc sống gia đình anh gặp rất nhiều khó khăn vì mỗi tháng phải trả lãi ngân hàng khoảng 30 triệu đồng. Vợ chồng anh phải làm thêm nghề cắt tóc, gội đầu, tiết kiệm mọi chi tiêu nhưng vẫn khó cầm cự.

Trên đây chỉ là hai trong số hàng trăm nhà đầu tư trong tỉnh vay ngân hàng để “ôm” bất động sản đang phải gồng gánh để trả lãi trong nhiều tháng qua. Nhiều người trong số này có nguy cơ bị vỡ nợ nếu thị trường BĐS tiếp tục trầm lắng. Khảo sát tại một số văn phòng giao dịch bất động sản trên địa bàn các huyện Yên Dũng, Lạng Giang, Lục Nam, TP Bắc Giang… cho thấy, số người ký gửi bán đất qua các văn phòng tăng cao trong những tháng gần đây, mỗi văn phòng có 30 - 40 lô đất ký gửi nhưng số người mua chỉ lác đác. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ 100-300 triệu đồng/lô đất nhưng vẫn không có khách.

Thận trọng trong giao dịch

Theo đại diện lãnh đạo Cục Thuế tỉnh, thị trường BĐS ảm đạm từ giữa năm ngoái kéo dài sang năm nay đã làm ảnh hưởng đến kết quả thu tiền sử dụng đất toàn tỉnh. Nhiều phiên đấu giá đất tại các huyện, TP có số người tham gia đấu giá không đông. Mức giá khách hàng trả trúng đối với các lô đất không còn chênh lệch cao như trước, có lô chỉ chênh vài chục triệu đồng so với giá sàn. Thậm chí có phiên đấu giá ở một số huyện đầu năm nay còn vài chục lô không có khách hàng tham gia. Được biết, thu tiền sử dụng đất tháng 1 năm nay, toàn tỉnh chỉ đạt 278 tỷ đồng, bằng 36% so với cùng kỳ năm trước.

Hiệp hội BĐS tỉnh khuyến cáo các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường BĐS nên tỉnh táo trước các diễn biến tăng giá đất bất thường trong thời gian quá ngắn. Thay vì nhanh chóng “lướt sóng”, người dân cần xem xét kỹ lưỡng, thẩm định, xem xét lại giá trị, tiềm năng của khu đất trước khi đầu tư.

Ông Lại Thanh Sơn, Chủ tịch Hiệp hội BĐS tỉnh cho biết, thực trạng trên xảy ra là do năm 2021 và đầu năm 2022, giá giao dịch của các lô đất cao hơn giá trị thực tế rất nhiều. Người có nhu cầu sử dụng thực khó tiếp cận mà chủ yếu là nhà đầu tư mua bán để “lướt sóng”. Trong số này, không ít nhà đầu tư tiềm lực tài chính yếu đã vay lãi ngân hàng để mua đất song từ giữa năm ngoái đến nay, thị trường giao dịch không còn sôi động, giá đất giảm mạnh cộng thêm việc ngân hàng siết chặt hơn hoạt động cho vay nên nhiều người kinh doanh BĐS gặp khó khăn, nguy cơ phá sản. Thực tế, các lô đất có giá từ 1 tỷ đồng trở lên, nhất là các lô biệt thự hầu như không thanh khoản được. Chỉ những lô đất có giá dưới 1 tỷ đồng có thể bán được cho khách hàng có nhu cầu thực sự.

Tính đến thời điểm này, những lô đất tại TP Bắc Giang giá giao dịch giảm khoảng 30% so với thời điểm đầu năm ngoái, còn tại khu vực nhiều huyện, tùy theo vị trí, giá đất của các lô thời điểm này đã giảm 30-50%. Do thị trường BĐS ảm đạm nên hiện nay 2/3 số người môi giới, kinh doanh BĐS trong tỉnh đã rời khỏi lĩnh vực này. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đầu năm nay vẫn chưa phải thời điểm khó khăn nhất của các nhà đầu tư “ôm” BĐS. Dự báo trong vài tháng tới, khó khăn sẽ càng rõ nét bởi thị trường BĐS vẫn trầm lắng trong khi thời gian đáo hạn ngân hàng đến.

Trước thực tế trên, Hiệp hội BĐS tỉnh khuyến cáo các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường BĐS nên tỉnh táo trước các diễn biến tăng giá đất bất thường trong thời gian quá ngắn. Người dân cần thẩm định kỹ giá trị, tiềm năng của khu đất trước khi đầu tư. Đồng thời trang bị kiến thức thị trường và kiến thức pháp lý trong lĩnh vực này và tham vấn chuyên gia, tránh tình trạng “sập bẫy” giá ảo, dẫn đến mất vốn, thậm chí vỡ nợ. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư đề nghị các ngân hàng thương mại xem xét đánh giá giá trị thực của các lô đất, qua đó điều chỉnh nới "room" tín dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đáo hạn ngân hàng, tránh tình trạng phá sản vì "ôm" đất.

Còn theo Cục Thuế tỉnh, tới đây, đối với các khu vực đất đấu giá đã xây dựng giá sàn theo mức giá tính theo thời điểm giá đất cao, không có khách hàng trả giá thì sẽ xem xét điều chỉnh theo thị trường thực tế, qua đó để tăng thu tiền sử dụng đất năm nay.

Bài, ảnh: Minh Linh