Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới

Phân khúc nào sẽ thanh khoản cao trong năm 2026?

3 yếu tố giúp thị trường bất động sản phục hồi

Thị trường bất động sản TPHCM mới đã được cấu trúc lại, giảm bớt tình trạng bị "lệch pha" về phân khúc nhà ở cao cấp do được bổ sung nguồn cung nhà ở giá trung bình, nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội từ nhiều dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).

Nhận định về thị trường bất động sản TPHCM năm 2025, giới chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, sự phục hồi của thị trường là kết quả của sự cộng hưởng từ 3 yếu tố.

Thứ nhất là pháp lý, việc thực thi đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 từ giữa năm 2024 đã bắt đầu phát huy tác dụng. Các nút thắt về phê duyệt dự án, định giá đất và nghĩa vụ tài chính dần được khơi thông. Thị trường trở nên minh bạch hơn, giúp niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại.

Thứ hai, với hàng loạt dự án hạ tầng giao thông góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản. Năm 2025 là thời điểm tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) vận hành thương mại, thay đổi diện mạo đô thị trục phía Đông. Đồng thời, các dự án trọng điểm như Vành đai 3 TPHCM đi vào giai đoạn hoàn thiện cuối cùng, nút giao An Phú và mở rộng Quốc lộ 50 đã tạo ra sức bật lớn cho các khu vực vùng ven.

Thứ ba, lãi suất ngân hàng. Trong gần như suốt năm 2025, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức ổn định và hấp dẫn (dao động từ 6-8%/năm cho các gói vay ưu đãi), giúp người dân mạnh dạn hơn trong việc tiếp cận các gói tín dụng nhà ở.

Năm 2025 với hàng loạt dự án chung cư được chào bán ra thị trường. Với tốc độ đô thị hóa nhanh và dòng người nhập cư đổ về TPHCM không ngừng tăng, nhu cầu về nhà ở tại các khu vực trên địa bàn thành phố rất lớn. Các dự án có mức giá phù hợp, tích hợp đầy đủ tiện ích và có tiến độ xây dựng đảm bảo đạt tỷ lệ hấp thụ lên đến 90% ngay trong tháng đầu mở bán.

Về mặt bằng giá, giá bất động sản TPHCM trong năm 2025 nói chung đã thiết lập mặt bằng giá mới, cao hơn giai đoạn trước do chi phí đầu vào (tiền sử dụng đất theo bảng giá mới, vật liệu xây dựng, nhân công) đều tăng.

Cụ thể, ở phân khúc hạng sang (quận 1 cũ, Thủ Thiêm), giá dao động từ 250-550 triệu đồng/m2. Các dự án bất động sản hàng hiệu vẫn giữ mức giá kỷ lục do nguồn cung khan hiếm. Phân khúc cao cấp (quận 7 cũ, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi), mức giá dao động từ 120-180 triệu đồng/m2. Phân khúc trung cấp (khu vực TP Thủ Đức, quận 8, huyện Nhà Bè cũ), đây là phân khúc sôi động nhất trong năm qua với mức giá từ 65-95 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, phân khúc bình dân, vừa túi tiền đã chạm ngưỡng 45-60 triệu đồng/m2. Nhưng, hiện nay rất khó để tìm thấy căn hộ mới dưới mức 40 triệu đồng/m2 tại khu vực nội thành TPHCM. Để có mức giá phù hợp hơn, phải ra khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).

Năm 2025, khi các doanh nghiệp đã qua cơn “sóng gió” khó khăn của thị trường đã có cơ hội bứt phá, như Nam Long, Gamuda Land, Vingroup, Sungroup, Cityland, Novaland… hàng loạt dự án mới đã được các doanh nghiệp này đưa ra thị trường.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản ERAS Land (ERAS Land) nhấn mạnh, điều mà thị trường năm 2025 “gặt hái” rõ nét nhất chính là sự hồi phục về tâm lý và niềm tin của người mua nhà. Thanh khoản đã có sự cải thiện ở nhiều phân khúc, đặc biệt là những dự án có pháp lý rõ ràng, giá bán phù hợp và giá trị sử dụng thật. Thị trường cũng chứng kiến sự trở lại của người mua ở thật, thay vì chiếm tỉ trọng đầu cơ cao như các giai đoạn trước.

Bên cạnh đó, người mua đã quay lại thị trường với tâm thế chủ động hơn. Họ tìm hiểu kỹ dự án, quan tâm sâu đến pháp lý, tiến độ, chất lượng sống và khả năng khai thác dài hạn, thay vì chỉ chú trọng đến việc “giá có tăng không” như trước. Đây là dấu hiệu của một thị trường trưởng thành hơn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhấn mạnh, thị trường bất động sản nhà ở phía Nam được nhận định duy trì triển vọng tích cực nhờ động lực hạ tầng và xu hướng phát triển bền vững.

“Thị trường bất động sản sẽ duy trì đà tăng trưởng nhờ nhiều dự án hạ tầng quan trọng đi vào hoạt động, song song với nhu cầu ổn định về nhà ở chất lượng cao. Nhà đầu tư được khuyến nghị chuyển từ chiến lược “lướt sóng” sang “đầu tư giá trị”, tập trung vào các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng chiến lược” - chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Phân khúc nào cho năm 2026?

Năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng, khi nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn mức độ phân hóa rất cao, mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức mới, biên lợi nhuận không còn dày như các chu kỳ trước. Trong khi yêu cầu về pháp lý, chất lượng sản phẩm và năng lực tài chính của chủ đầu tư ngày càng khắt khe. Thị trường năm 2026 sẽ không dành cho các dự án phát triển dở dang, thiếu minh bạch hay những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy ngắn hạn.

Theo các chuyên gia, điểm nổi bật của thị trường năm 2026 bao gồm một số yếu tố. Thứ nhất, cơ hội đến từ sự dịch chuyển ra các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng thực sự vận hành. Khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro, sân bay bắt đầu phát huy hiệu quả, dòng dân cư và hoạt động kinh tế sẽ lan tỏa mạnh hơn ra các khu vực giáp ranh và đô thị vệ tinh.

Thứ hai, cơ hội lớn nhất vẫn đến từ nhu cầu ở thực, bao gồm cả phân khúc chung cư và nhà ở thấp tầng phục vụ nhu cầu an cư lâu dài. Những sản phẩm có vị trí hợp lý, giá phù hợp với thu nhập, pháp lý minh bạch và khả năng sử dụng thực sẽ là phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong năm 2026.

Nhiều ý kiến cho rằng, kỳ vọng về điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản vào giai đoạn 2026-2027 là có cơ sở. Khi quá trình sáp nhập và tái cấu trúc địa giới hành chính dần đi vào ổn định, thị trường được hưởng lợi từ tiến độ phê duyệt dự án thông suốt hơn, không gian phát triển đô thị được mở rộng và quy mô thị trường được nâng lên, qua đó tạo dư địa cho tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Chia sẻ về phân khúc có cơ hội trong năm 2026, bà Nguyễn Thị Thanh Hương nhấn mạnh, trong năm 2026, những phân khúc bất động sản gắn với nhu cầu ở thực, nghỉ dưỡng dài ngày và chăm sóc sức khỏe sẽ có khả năng đứng vững tốt hơn so với phần còn lại của thị trường.

"Người mua không còn tìm kiếm những sản phẩm chỉ để chờ tăng giá, mà ưu tiên những không gian có thể sử dụng thường xuyên, mang lại chất lượng sống tốt và giá trị bền vững hoặc có khả năng khai thác tạo dòng tiền ổn định" - bà Hương nhấn mạnh.

Bình Minh